Si vous regardez la télévision, vous avez probablement entendu des voix familières, comme l'acteur Tom Selleck, vanter les prêts hypothécaires inversés comme un outil inestimable pour tout retraité. Cependant, chaque produit financier a deux faces, alors pesez soigneusement les avantages et les inconvénients d’un prêt hypothécaire inversé.
Qu’est-ce qu’une hypothèque inversée ?
Une hypothèque inversée permet aux propriétaires de plus de 62 ans de convertir leur capital immobilier en espèces.
La grande majorité des prêts hypothécaires inversés sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), ce qui signifie que si l'emprunteur fait défaut sur sa dette, celle-ci sera remboursée en utilisant les réserves de la FHA.
Le gouvernement appelle les prêts hypothécaires inversés « HECM » ou prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire, et les emprunteurs doivent payer une prime d’assurance initiale et une prime annuelle de 0,51 TP3T de l’encours du prêt pour participer. Ces primes sont utilisées pour financer les réserves de la FHA.
En plus des prêts hypothécaires inversés garantis par la FHA, il existe deux autres types :
Prêts hypothécaires inversés exclusifs – Ceux-ci sont disponibles auprès de prêteurs privés et ne sont pas soumis aux lignes de crédit FHA.
Hypothèques inversées à usage unique – Elles sont moins courantes et l’argent que vous obtenez de l’une de ces hypothèques ne peut être utilisé que dans un but spécifique, par exemple. B. Rénover une partie de la maison ou payer les taxes foncières. Vous pouvez trouver ces options auprès de certains gouvernements étatiques et locaux et d’organisations à but non lucratif.
Comment fonctionne une hypothèque inversée ?
Un prêt hypothécaire inversé vous permet d’obtenir de l’argent sans payer vos factures immédiatement.
Considérez ce calcul : dans un prêt hypothécaire traditionnel, si vous empruntez $100 000 à un taux fixe de 6,71% pendant 30 ans, vous paierez $648 par mois (capital et intérêts). Si vous empruntez $100 000 dans le cadre d’une hypothèque inversée, vos versements mensuels de capital et d’intérêts requis sont nuls.
Trop beau pour être vrai? Alors ok. Vous devrez toujours de l'argent. Vous n’êtes pas obligé de rembourser l’argent jusqu’à ce que vous vendiez la maison, déménagiez ou décédiez. Si cette dernière correspond à la fin de votre prêt hypothécaire inversé, la responsabilité du paiement de la dette incombe à votre conjoint ou à vos héritiers, qui pourraient devoir vendre la maison.
Dans notre exemple de prêt hypothécaire $100 000, l'emprunteur paie environ $648 par mois. Sur ce montant, environ $69 est payé le premier mois pour réduire le solde du prêt. Le reste du paiement – environ $447 – correspond aux intérêts, ou à ce que le prêteur vous facture pour emprunter de l'argent – plus une taxe foncière moyenne estimée, qui varie selon la région. Le plan de paiement se poursuit mensuellement, avec plus de remboursements de capital et moins d'intérêts au fil du temps, jusqu'à l'expiration de la durée du prêt.
Les prêts hypothécaires inversés inversent ce processus. Au lieu de payer mensuellement, vous n’avez rien à payer. Toutefois, cela ne veut pas dire que le prêt est gratuit. Le coût des intérêts est ajouté au solde hypothécaire, de sorte que le solde augmente au cours du deuxième mois. Étant donné que le solde du prêt est désormais légèrement plus élevé et que les frais d’intérêt sont légèrement plus élevés, ce processus se poursuit jusqu’au remboursement du prêt. Ce remboursement est généralement effectué dans l’année suivant le déménagement ou le décès.
Avantages d'une hypothèque inversée
Vous pouvez mieux gérer vos dépenses de retraite
De nombreuses personnes âgées subissent une baisse significative de leurs revenus après la retraite, et les remboursements mensuels peuvent constituer leur plus grosse dépense. Une hypothèque inversée vous permet de compléter vos revenus réduits et de continuer à payer vos factures.
Tu n'es pas obligé de bouger
Plutôt que de quitter votre domicile, un prêt hypothécaire inversé vous permet de vieillir sur place (et éventuellement de rester près de vos amis et de votre famille). Bien que les prêts hypothécaires inversés comportent des coûts, à long terme, obtenir un prêt hypothécaire inversé peut être moins cher que déménager et acheter une autre maison ou louer dans un nouvel emplacement.
Vous n'avez pas à payer d'impôt sur vos revenus
Le revenu que vous recevez d’un prêt hypothécaire inversé n’est pas imposé car l’IRS considère l’argent comme « provenant du prêt ». Cependant, la réglementation fiscale peut être complexe, alors assurez-vous de consulter un fiscaliste avant de contracter un prêt hypothécaire inversé.
Vous êtes protégé si le solde dépasse la valeur de votre maison
À mesure que le solde du prêt hypothécaire inversé augmente avec le temps, il peut potentiellement dépasser la juste valeur marchande de la propriété. Toutefois, le montant de la dette à payer ne peut excéder la valeur de la propriété, puisque l’hypothèque inversée est un exemple de financement sans recours. Par conséquent, dans ce cas, le prêteur hypothécaire ne peut faire aucune réclamation contre vos autres biens ou vos héritiers.
Votre héritier a le choix
Les prêts hypothécaires inversés permettent aux emprunteurs d’effectuer des remboursements anticipés, mais prennent généralement fin lorsque l’emprunteur déménage, vend la maison ou décède. En cas d'homologation, les héritiers ont plusieurs options : ils peuvent vendre la propriété pour rembourser la dette et porter les capitaux propres au-dessus du solde du prêt ; si la propriété vaut suffisamment, vous pouvez conserver la maison et refinancer le solde de l’hypothèque inversée ou, si la dette dépasse la valeur de la propriété, l’héritier peut régler le prêt en restituant la propriété au prêteur. Le prêteur peut alors déposer une réclamation contre la compagnie d’assurance (presque toujours la FHA) pour le solde impayé.
Inconvénients des prêts hypothécaires inversés
Tu dois payer pour ça
Le coût d'un prêt hypothécaire inversé comprend les frais de prêt (jusqu'à $6 000 de frais initiaux, selon le montant de votre prêt), les frais d'assurance FHA et les frais de clôture. Ces frais peuvent être ajoutés au solde du prêt ; cependant, cela signifie que l’emprunteur aura plus de dettes et moins de capitaux propres. Vous paierez également des frais de service mensuels élevés, qui peuvent augmenter jusqu'à $35 si votre taux d'intérêt est ajusté mensuellement.
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de vos impôts tant que vous n'avez pas remboursé votre prêt.
Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits des impôts lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire, mais vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’un prêt hypothécaire inversé chaque année. Vous ne bénéficiez de cet avantage que lorsque vous remboursez réellement le prêt.
Vous pourriez par inadvertance enfreindre d'autres exigences du programme
En bref, une hypothèque inversée peut vous amener à violer les limites d'actifs de votre programme Medicaid et Supplemental Security Income (SSI). C'est compliqué, alors assurez-vous de consulter un avocat spécialisé en droits gériatriques ou une clinique juridique avant de rechercher un programme d'hypothèque inversée.
Votre maison est peut-être saisie
Étant donné que les prêts hypothécaires inversés n’exigent pas de paiements mensuels du capital et des intérêts, la saisie semble impossible. Cependant, ce n'est pas le cas; des saisies peuvent survenir si vous ne respectez pas les taxes foncières, l'assurance habitation ou les frais HOA requis.
Vous ne pourrez peut-être pas naviguer dans les changements d'état
Les prêts hypothécaires inversés peuvent être compliqués, et lorsque votre statut change, vos options de prêt hypothécaire inversé le peuvent également. Par exemple, si vous fréquentez un établissement de soins de longue durée, serez-vous toujours considéré comme un résident de votre foyer ? Si vous vous mariez après avoir obtenu un prêt hypothécaire inversé, votre conjoint devra-t-il quitter la propriété à votre décès ? Pour plus d'informations sur ces questions et sur d'autres, vous feriez mieux de vous adresser à un prêteur, à un avocat spécialisé dans les droits des personnes âgées ou de contacter une clinique juridique gratuite.
Qui est un bon candidat pour un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé est-il vraiment une bonne idée étant donné la complexité potentielle et le risque de mettre la maison en péril ? Pour certains propriétaires, la réponse peut être oui :
Si vous envisagez de rester à la maison à long terme – puisque vous paierez des frais de clôture supplémentaires grâce à un prêt hypothécaire inversé, vous devrez rester à la maison suffisamment longtemps pour justifier le coût. Donc, si vous avez 62 ans, avez des antécédents de longévité et pensez que votre emplacement actuel est votre maison pour toujours, une hypothèque inversée pourrait avoir du sens. Et si vous vivez dans un marché où la valeur des propriétés augmente rapidement, votre propriété pourrait valoir plus lorsque vous ou vos héritiers remboursez le prêt.
Lorsque vous avez besoin de plus d’argent pour vos dépenses quotidiennes – si vous avez du mal à gérer vos dépenses de retraite, un prêt hypothécaire inversé peut vous aider à disposer des liquidités nécessaires pour accomplir ces tâches. L’indice des prix à la consommation reflétant de fortes augmentations dans de nombreuses catégories de dépenses comme la nourriture et l’essence, cela pourrait être votre besoin immédiat.
Qui sont les mauvais candidats aux prêts hypothécaires inversés ?
De nombreux signes indiquent qu’un prêt hypothécaire inversé n’est pas une bonne option :
Si vous envisagez de déménager, gardez à l’esprit que vous aurez besoin d’un long chemin pour que cela vaille la peine de payer tous vos frais de clôture, vos primes d’assurance hypothécaire et autres dépenses. Donc, si vous pensez que vous déménagerez bientôt dans un nouvel emplacement ou que vous déménagerez dans un endroit plus petit, évitez les prêts hypothécaires inversés.
Besoin de déménager pour des raisons de santé – un prêt hypothécaire inversé vous oblige à vivre à la maison, ce qui signifie que déménager dans une maison de retraite ou dans une sorte de résidence-services peut vous obliger à rembourser votre prêt. Si vous vous inquiétez constamment pour votre santé, il peut être judicieux d’éviter un prêt hypothécaire inversé.
Mais si vous avez du mal à payer les autres coûts de votre maison, l'un des éléments les plus importants d'un prêt hypothécaire inversé est votre capacité à payer vos impôts fonciers et votre assurance habitation. Et si vous avez du mal à réunir des fonds pour ces dépenses de base, l’augmentation de votre dette ne devrait pas être envisagée.
Voici comment obtenir un prêt hypothécaire inversé si cela vous convient
Si vous avez pesé le pour et le contre et pensez qu’un prêt hypothécaire inversé est bon pour vous, voici comment l’obtenir :
Voyez si vous êtes admissible. Pour obtenir un prêt hypothécaire inversé, vous devez remplir certaines conditions essentielles : vous devez avoir au moins 62 ans, vivre dans votre propre maison et disposer d'actifs substantiels (généralement au moins 50%).
Rencontrez un conseiller financier approuvé par le HUD. Les prêts hypothécaires inversés étant si complexes, vous devrez rencontrer un expert qui pourra vous guider à travers toutes vos options.
Comparez plusieurs prêteurs. Chaque prêteur est différent et facture des frais différents. Assurez-vous de consulter une gamme d’options pour trouver les coûts d’entrée et de règlement les plus bas, ainsi que les tarifs les plus compétitifs.
Discutez-en avec vos héritiers. Si vous envisagez de léguer votre propriété à un membre de votre foyer, vous devriez discuter de votre plan de prêt hypothécaire inversé avec cette personne. Assurez-vous qu’ils comprennent ce que cela signifie et que faire lorsque vous mourez.
Conclusion : devriez-vous obtenir un prêt hypothécaire inversé ?
Les prêts hypothécaires inversés n’ont pas une réputation parfaite en raison de certaines escroqueries ciblant les personnes âgées sans méfiance. Même des entreprises réputées tentent d'inciter les propriétaires à contracter des prêts hypothécaires inversés par le biais d'un marketing malhonnête : le Consumer Financial Protection Bureau poursuit et frappe American Advisors Group avec un maximum de $1,1 millions fin 2021. Pénalité pour l'un des noms d'hypothèques inversées. pour marketing trompeur.
La règle simple est donc la suivante : soyez très, très prudent pour ne pas mettre votre maison en danger.
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