Un refinancement de paiement vous permet de retirer la valeur nette de votre maison, qui correspond à la différence entre le solde de votre prêt hypothécaire actuel et la valeur de votre maison. Par exemple, si votre maison vaut $200 000 et que votre solde hypothécaire actuel est de $150 000, vous disposez de $50 000 en capitaux propres.
En payant pour le refinancement, vous pouvez prendre la valeur de ces capitaux propres et l'utiliser comme un prêt à taux d'intérêt (relativement) faible pour financer quoi que ce soit, des rénovations domiciliaires aux frais de scolarité en passant par les frais médicaux. Si vous envisagez un refinancement de paiement, assurez-vous de lire notre guide de refinancement de paiement et poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur les implications fiscales d'une telle démarche.
Les refinancements de paiements sont-ils imposables ?
Non, vos revenus Cash Out Refinance ne sont pas imposables. L’argent que vous obtenez en payant un refinancement est essentiellement un prêt que vous contractez sur la valeur nette de votre maison. Le produit des prêts provenant des HELOC, des prêts sur valeur domiciliaire, des refinancements en espèces et d'autres types de prêts ne sont pas inclus dans le revenu.
Non seulement vous ne payez aucun impôt sur le revenu, mais vous pouvez même déduire une partie des intérêts que vous avez payés pour payer le refinancement. Avec l'adoption de la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et l'emploi, la déduction forfaitaire a considérablement augmenté et la répartition de la déduction des intérêts hypothécaires n'a plus de sens pour la plupart des demandeurs. Cependant, si vous contractez un prêt personnel, vous devez suivre des règles spéciales concernant la manière dont le produit du prêt sera utilisé pour bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires.
Règles fiscales pour le refinancement en espèces
Si vous utilisez les fonds versés pour apporter des améliorations à votre maison, vous pouvez déduire les intérêts que vous avez payés sur votre nouveau prêt hypothécaire de votre revenu imposable. Les éléments déductibles sont généralement des ajouts et des conversions permanents visant à augmenter la valeur d'une propriété, à prolonger sa durée de vie utile ou à l'adapter à un nouvel usage. Pensez à demander conseil à un fiscaliste pour vous assurer que le projet que vous entreprenez est éligible. Lors de la production de votre déclaration de revenus, vous devrez prouver que vous avez utilisé l'argent de manière acceptable, alors conservez les reçus et autres documents liés à votre projet.
"Si vous pouvez utiliser cet argent pour ajouter de la valeur à votre maison et que vous pouvez le déduire, c'est un double avantage", a déclaré Ralph DiBugnara, vice-président de Cardinal Financial, basé à Charlotte.
Comment utiliser votre argent pour refinancer afin de rendre les intérêts déductibles d'impôt
Vous pouvez réaliser de nombreux projets de rénovation domiciliaire grâce à une exonération des intérêts hypothécaires. Voici quelques exemples:
Ajoutez une piscine ou un spa à votre jardin
Construire une nouvelle chambre ou salle de bain
installez une clôture autour de votre maison
Améliorez votre toiture pour la protéger plus efficacement des intempéries
fenêtre de mise à jour
Installer une climatisation ou un chauffage central
Installer un système de sécurité à domicile
N’oubliez pas qu’une amélioration du capital est généralement définie comme une augmentation permanente de la valeur d’une maison. Les réparations telles que la réparation de fenêtres cassées ou les petites modifications de conception telles que peindre une pièce ne comptent généralement pas.
«Les améliorations apportées aux immobilisations doivent améliorer considérablement votre maison», explique Dennis Brager, fiscaliste certifié du Brager Tax Law Group, basé à Los Angeles. « Les rénovations de cuisines et de salles de bains, les ajouts de pièces et les modifications pour un parent âgé seraient tous admissibles. Une peinture autonome ne serait pas admissible ; d’un autre côté, s’il s’agissait simplement d’une partie d’une rénovation plus vaste, le coût des travaux de peinture serait admissible.
Limite de déduction des intérêts hypothécaires de refinancement en espèces
Si vous utilisez le paiement pour autre chose que l’amélioration du capital, vous ne pouvez pas déduire les intérêts sur la totalité du nouveau prêt hypothécaire. Cela inclut le remboursement de vos dettes de carte de crédit ou l’achat d’une nouvelle voiture. Dans ces cas-là, vous ne pouvez déduire les intérêts que du solde hypothécaire initial.
Disons que vous avez $60,000 en principal sur votre prêt hypothécaire et que vous souhaitez lever $20,000 en capitaux propres en payant un refinancement. Si vous utilisez l'argent pour ajouter un spa à votre jardin, vous pouvez déduire le montant total des intérêts que vous avez payés, soit $80 000. Si vous l'utilisez pour rembourser une dette de carte de crédit, vous ne pouvez déduire que les intérêts que vous avez payés et utiliser uniquement votre solde initial ou $60 000.
Cela dit, utiliser des liquidités pour refinancer afin de rembourser vos dettes de carte de crédit reste une décision financière judicieuse lorsque vous êtes aux prises avec des dettes à taux d'intérêt élevés. La plupart des cartes de crédit facturent des taux à deux chiffres, tandis que les taux hypothécaires oscillent dans la fourchette 3% depuis le début de la pandémie.
Pour 2018, certaines limites de franchise ont changé. Une version simplifiée de la règle actuelle : vous pouvez déduire jusqu'à $375 000 d'intérêts hypothécaires si vous êtes célibataire ou marié et déclarez vos impôts séparément, ou jusqu'à $750 000 si vous êtes marié et déclarez vos impôts conjointement.
Si vous avez acheté une maison avant l’entrée en vigueur de la nouvelle limite, vous pouvez toujours déduire les intérêts sur le solde le plus élevé, mais cette limite supérieure n’inclura aucun de vos paiements.
Déduction des points hypothécaires lors du refinancement Cash-Out
Les crédits hypothécaires, également appelés crédits d’escompte, sont essentiellement des paiements initiaux que vous versez au prêteur en échange d’un taux d’intérêt inférieur. Un centime équivaut à 1% de votre prêt hypothécaire.
Avec le refinancement en espèces, vous ne pouvez pas déduire le montant total que vous avez payé pour les points au cours de l'année du refinancement, mais vous pouvez effectuer des déductions moins importantes pendant la durée du prêt. Ainsi, par exemple, si vous achetez pour $2 000 points hypothécaires pour un refinancement sur 15 ans, vous pouvez déduire environ $133,33 par an pendant la durée du prêt.
Risque de refinancement
Payer un refinancement peut être un moyen peu coûteux d’emprunter des liquidités indispensables, mais cela signifie également que vous devez rembourser un nouveau prêt plus important.
"Le plus grand risque fiscal est que vous ne respectez pas toutes les règles strictes en matière de déductions et que vous vous retrouviez avec une grosse surprise lorsque vous produisez vos déclarations de revenus", a déclaré Bragg. « Pour éviter cela, il est préférable de discuter de votre situation personnelle avec votre conseiller fiscal avant de vous engager. Le plus grand risque n’est pas le risque fiscal, mais le fait de ne pas être en mesure de payer votre prêt hypothécaire pendant une période économique difficile et d’être surchargé en raison de la perte de votre maison.
Alternatives au refinancement en espèces
Payer pour un refinancement n'est pas le seul moyen d'obtenir la valeur nette de votre maison. Envisagez un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit (HELOC), qui est une deuxième hypothèque sur votre maison. Ces options mettent en place votre hypothèque principale actuelle. Si le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire existant est plus bas, maintenant que les taux d’intérêt ont considérablement augmenté, vous pouvez économiser de l’argent en empruntant uniquement le montant dont vous avez besoin.
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