Non è solo una questione di quanto siano costosi gli alloggi, ma di quanto velocemente ci arrivano. In soli 24 mesi, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati di uno sconcertante 37%. Ciò si confronta con il più grande aumento di due anni di 29% che ha portato al crollo immobiliare del 2008.
In vista di questa primavera, la Fed pensava di aver visto abbastanza. La banca centrale ha rapidamente aumentato i tassi di interesse, aumentando il tasso medio su un mutuo a tasso fisso di 30 anni a 6% da 3,2% all'inizio dell'anno. Questi tassi più alti, scontati da molti acquirenti di case, hanno finalmente posto fine al boom immobiliare della pandemia. Mercoledì la Mortgage Bankers Association ha riferito che le richieste di mutui sono diminuite di 16% anno su anno e ora siamo nel bel mezzo di una forte decelerazione.
Quando avviene questo cambiamento, sentiamo molto poco dalla Fed. Beh, fino a quando il presidente Jerome Powell non ha parlato con i giornalisti mercoledì.
Ecco cosa ha affermato Powell: “Abbiamo visto i prezzi [delle case] aumentare drammaticamente negli ultimi anni. Ora le cose stanno cambiando. E i tassi di interesse sono aumentati. Sappiamo che i tassi ipotecari sono aumentati notevolmente. Vedrai un mercato immobiliare in cambiamento. Lo osserviamo per vedere cosa succede. Quanto influirà esattamente sugli investimenti immobiliari? Non sono sicuro. Quanto è grande l’effetto sui prezzi delle case? Mercato molto ristretto. Quindi, anche in un mondo di tassi di interesse in aumento, è probabile che i prezzi continuino a salire per un po’. Quindi è una situazione complicata e la stiamo osservando da vicino. Direi che se sei un acquirente di case, vuoi che gli acquirenti di case o i giovani debbano ricalibrarsi un po'. Dobbiamo tornare a un punto in cui domanda e offerta convergono di nuovo, l’inflazione è di nuovo più bassa, i tassi ipotecari sono di nuovo più bassi”.
Tre cose saltano all'occhio.
Powell afferma che gli acquirenti di case "devono ricalibrarsi"
Nel settore immobiliare il numero totale delle offerte attive si chiama “inventario”. Le scorte annuali sono in calo dal 2014. Ciò è in parte dovuto ai cambiamenti nelle preferenze delle famiglie (ad esempio restare più a lungo), alla minore costruzione di alloggi in seguito al crollo immobiliare del 2008 e ai Millennial che iniziano ad acquistare case per la prima volta. Ma con il decollo del boom immobiliare dovuto alla pandemia, le scorte hanno cominciato a crollare. Entro la primavera del 2021, le scorte hanno toccato il minimo degli ultimi 40 anni. Ciò non lascia altra scelta agli acquirenti di case se non quella di aumentare i prezzi.
Chiaramente, Powell spera che un rallentamento del settore immobiliare dovuto all’aumento dei tassi ipotecari contribuirà a spingere verso l’alto le scorte. Powell ha detto che aiuterà gli acquirenti perché l’idea è che quando gli acquirenti riprenderanno ad acquistare, troveranno un mercato più amichevole. Un inventario più elevato darà agli acquirenti più tempo per prendere una decisione e ridurrà la probabilità di dover impegnarsi in una guerra di offerte.
Ancor prima che la Fed intensificasse la sua lotta all’inflazione, l’analista senior di HousingWire Logan Mohtashami aveva pubblicamente sostenuto tassi ipotecari più elevati per aumentare le scorte. Secondo la National Association of Realtors, a maggio il patrimonio immobiliare statunitense è salito a 1,03 milioni di unità. Ma per tornare ad un mercato immobiliare “normale”, Mohtashami ha affermato che l’inventario dovrebbe aumentare tra 15.200 e 1,93 milioni di unità abitative. Tuttavia, l’inventario nazionale (vedi grafico sotto) sta aumentando rapidamente, con l’inventario in più della metà dei mercati immobiliari regionali ancora al di sotto dei livelli pre-pandemia.
"Abbiamo bisogno di un equilibrio... il mercato immobiliare è ancora molto malsano poiché l'inventario totale negli Stati Uniti è ancora inferiore a 1,52 milioni", ha detto Mohtashami.
I prezzi delle case scendono? Powell sembra suggerire che sia possibile
Mercoledì il presidente della Fed Jerome Powell ha ipotizzato un calo dei prezzi delle case: “Quale impatto avrà questo sui prezzi delle case? Non così sicuro. Ovviamente lo stiamo osservando molto da vicino. Col tempo ci penserai... c'è molto lavoro incompiuto nel mercato immobiliare." offerta di alloggi, quando saranno online…”
Poi si è voltato e ha detto: “Mentre l’offerta di case pronte all’uso è in vendita, l’inventario delle case pronte all’uso è molto basso, storicamente basso. È ancora un mercato molto ristretto e, anche in un mondo di tassi di interesse in aumento, i prezzi probabilmente continueranno a salire per un po’. squadra. Quindi è una situazione complicata e la stiamo osservando da vicino”.
Per un momento, Powell sembrò dire che i prezzi delle case sarebbero crollati. In ogni caso Powell non esclude la possibilità di un calo dei prezzi delle case. Questo è importante. Storicamente, al di fuori della Grande Depressione e dopo il crollo immobiliare degli anni 2000, i prezzi delle case non hanno quasi mai subito cali annuali. Ma la situazione odierna potrebbe portarci in una rara fase in cui i prezzi delle case effettivamente scendono. Ciò dimostra che Powell non sta chiudendo la porta alla possibilità di un calo dei prezzi delle case, ha affermato: “Lo stiamo osservando da vicino”.
Il mese scorso, Mark Zandi, capo economista di Moody’s Analytics, ha dichiarato a Fortune che l’aumento dei tassi ipotecari ci ha spinto verso una vera e propria “correzione del mercato immobiliare”. Nel breve termine, Zandi prevede che la crescita dei prezzi delle case su base annua rallenterà a 0% da 20,6%. Si aspetta che i prezzi scendano tra 5% e 10% in un mercato immobiliare chiaramente “sopravvalutato”. In caso di recessione, Moody's Analytics prevede che i prezzi delle case negli Stati Uniti scenderanno di 5%, mentre il mercato immobiliare gravemente “sopravvalutato” scenderà di 15% a 20%. (Moody's Analytics identifica il termine "sopravvalutato" confrontando i prezzi delle case regionali con i fondamentali economici locali sottostanti, come il reddito familiare, che sono stati storicamente supportati.)
Perché i prezzi delle case scendono così facilmente? Il primo è che i prezzi delle case si sono allontanati dai fondamentali economici sottostanti. La teoria economica di base insegna che la crescita dei prezzi delle case e la crescita del reddito sono intrecciate e che nessuna delle due può sovraperformare l’altra a lungo. L’aumento dei tassi ipotecari non farà altro che peggiorare questa crisi di accessibilità. In effetti, secondo la società di ricerche immobiliari Zonda, le rate tipiche dei nuovi mutui sono aumentate di 52% negli ultimi sei mesi.
Tuttavia, i prezzi degli immobili potrebbero diminuire, ma le scorte potrebbero dover accumularsi di più per materializzarsi. Una volta che le scorte statunitensi supereranno i 2 milioni di unità, è probabile che i prezzi nazionali delle case scendano di anno in anno, ha affermato Mohtashami.
Ralph McLaughlin, capo economista della società di analisi e dati immobiliari Kukun, ha affermato che se l'“eccessiva stretta” della Fed portasse a una recessione, le scorte potrebbero raggiungere livelli tali da consentire ai prezzi delle case di scendere.
"È sempre più probabile che ci stiamo avvicinando a un forte punto di flessione del mercato", ha detto McLaughlin a Fortune.
Powell dice espressamente di voler vedere scendere i tassi ipotecari
La banca centrale ha aumentato i tassi di interesse per arginare il boom immobiliare causato dalla pandemia e frenare l’inflazione galoppante. Una volta che la Fed avrà nuovamente sotto controllo l’inflazione, l’aumento dei tassi ipotecari potrebbe attenuarsi.
Ciò significa che gli acquirenti di case desiderosi di abbassare i tassi ipotecari potrebbero dover aspettare un po’. La scorsa settimana l’indice dei prezzi al consumo era di 8,6%. La Fed non rinuncerà alla lotta contro l’inflazione finché l’indice dei prezzi al consumo non tornerà a 2%. Giovedì la Fed ha chiarito che la lotta potrebbe continuare fino al 2024.
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