Se hai un piccolo acconto sulla tua casa, un prestito piggyback può aiutarti a evitare alcune spese ipotecari aggiuntive. Tuttavia, questi tipi di prestiti non sono esenti da costi e svantaggi. Ecco cosa devi sapere.
Che cos'è un prestito accollato?
Un prestito piggyback è una seconda ipoteca, solitamente un prestito per la casa o una linea di credito, nota anche come HELOC, che puoi utilizzare insieme al tuo mutuo.
Gli acquirenti di case utilizzano un prestito piggyback per evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata, che di solito entra in vigore quando l'acconto è inferiore a 20% del prezzo di vendita della casa. Il PMI funge da polizza assicurativa per proteggere i finanziatori in caso di ritardo nei pagamenti o di ritardo totale.
Un contratto di mutuo piggyback offre in genere un mutuo primario pari a 80% del valore della tua casa, nonché un prodotto di equità domestica per coprire la differenza tra l'acconto e i restanti 20%.
Il tasso di interesse su un prestito piggyback è solitamente più alto di quello di un primo mutuo ed è variabile, nel senso che aumenta nel tempo.
I prestiti piggyback sono diventati popolari durante il boom immobiliare tra l’inizio e la metà degli anni 2000. Ad esempio, nel 2006, circa il 30% degli acquirenti di case a New York ne utilizzava uno, secondo un rapporto del 2007 del Furman Center della New York University.
Il portafoglio prestiti consente ai potenziali proprietari di casa di acquistare la casa che desiderano ed evitare il PMI senza pagare 20% o più in contanti. Ma rende anche le loro case più vulnerabili ai default.
Quando scoppiò la bolla immobiliare nazionale alla fine degli anni 2000, i proprietari di case con meno capitale avevano maggiori probabilità di andare in default rispetto ai proprietari di case con molto capitale.
I mutui piggyback esistono ancora, ma sono rari. "La popolarità è diminuita, ma anche gli istituti di credito che offrono questi mutui secondari si sono ridotti notevolmente", ha affermato Jeff Brown, direttore del settore e erogatore di mutui ipotecari presso Axia Home Loans.
Anche con il recente aumento dei prezzi delle case, non hanno visto un grande ritorno. Secondo Ralph DiBugnara, CEO della risorsa immobiliare digitale Home Qualified, "Queste richieste sono diminuite con l'espansione dei prodotti ipotecari che richiedono meno di un acconto 20% e non richiedono un PMI".
Tipi di prestiti piggyback
Puoi strutturare un mutuo piggyback in diversi modi. Ecco una ripartizione delle diverse opzioni in base al mutuo primario, al piggyback e all'acconto.
Prestito 80/10/10. Vale la pena considerare questa opzione per i prestiti tradizionali, che includono un'ipoteca primaria che copre 80% del prezzo di vendita, un prestito piggyback che copre 10% e un acconto che copre i restanti 10%.
Prestito 80/15/5. Questa opzione funziona come un prestito 80-10-10, ma invece di depositare 10% e prendere in prestito i rimanenti 10% tramite un prestito piggyback, depositi semplicemente 5% e finanzi i restanti 15% con un mutuo per la seconda casa.
Prestito 75/15/10. Questa opzione è disponibile quando si acquista un condominio, che include un prestito collaterale 15% e un acconto 10%. Ciò è dovuto principalmente al fatto che i tassi ipotecari condominiali tendono ad essere più alti quando il rapporto prestito/valore è superiore a 75%.
Prestito 80/20. Il piano, popolare negli anni precedenti la crisi immobiliare del 2007, non richiedeva alcun acconto. Ti basta accendere l'ipoteca primaria per coprire 80% del prezzo di vendita e pagare i restanti 20% con il prestito secondario. Tuttavia, questa disposizione sulle spalle non è più comune.
I pro e i contro dei prestiti piggyback
Quando si considera un mutuo piggyback, è importante comprendere i pro e i contro.
Vantaggi dei prestiti con riserva
Può farti risparmiare denaro. Il PMI può costarti da 0,3% a 1,5% dell'importo del tuo prestito ogni anno. Quindi, se il tuo mutuo è di $250.000, potresti ottenere premi PMI da $750 a $3.750 all'anno. Ciò equivale a pagamenti mensili da $62.50 a $312.50, più il capitale e gli interessi pagati per il prestito e le tasse sulla proprietà.
A seconda del costo della tua seconda ipoteca in rate mensili, potresti finire per pagare meno del PMI. Ma DiBugnara sostiene che entrambe le soluzioni possono essere facilmente raggiunte. "Alcuni mutui secondari per i prestiti piggyback hanno tassi molto più alti", ha aggiunto. “In questo caso, è probabile che il pagamento sia superiore al pagamento del PMI”. Assicurati di fare i conti per scoprire quale opzione è migliore per la tua situazione.
Puoi detrarre gli interessi da entrambi i prestiti. L'IRS ti consente di detrarre fino a $750.000 di interessi pagati su mutui qualificati (o $375.000 se sei sposato ma presenti una dichiarazione dei redditi separata). Ciò include prestiti immobiliari e HELOC utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente una casa utilizzata come garanzia.
Incorporare questi risparmi nel calcolo per determinare se un prestito piggyback ti farà risparmiare denaro può complicare le cose. Inoltre, a meno che non parli con un professionista fiscale, è difficile sapere esattamente quanto puoi risparmiare o se è necessario suddividere le detrazioni e richiedere la detrazione degli interessi ipotecari.
Puoi conservare l'HELOC per altri scopi. Un prestito di costruzione è un prestito di installazione, cioè riceverete l'intero importo del prestito in un'unica soluzione e lo ripagherete in installazioni. Tuttavia, con un HELOC, ottieni una forma di credito rotativo durante i prelievi che puoi rimborsare e prendere in prestito nuovamente nel tempo per pagare ristrutturazioni e altre spese.
Svantaggi dei prestiti piggyback
I costi di liquidazione possono ridurre il valore. Oltre alle spese di chiusura per la tua prima ipoteca, potresti dover pagare anche le spese di chiusura per il tuo mutuo per la casa o HELOC. Tuttavia, alcuni istituti di credito offrono prodotti di equità domestica con costi di chiusura bassi o nulli. Dovresti scoprire cosa addebita il creditore in modo da poterlo includere nei tuoi calcoli.
Anche se i costi di chiusura sono bassi, il conto potrebbe non essere contro di te e pagare il PMI potrebbe rivelarsi più economico che ottenere un mutuo per la seconda casa.
Ciò potrebbe rendere più difficile il rifinanziamento. Se hai stipulato un prestito sulle spalle da un prestatore diverso da quello che offre il tuo primo mutuo (che è la situazione tipica), potrebbe essere più conveniente rifinanziare la tua casa in un secondo momento per essere pagato o abbassare i tassi di interesse.
Questo perché, a meno che non si sottoscriva un prestito di rifinanziamento abbastanza grande da estinguere la seconda ipoteca, entrambi gli istituti di credito devono accettare di rifinanziare. Convincere due istituti di credito può essere difficile, soprattutto se la tua casa ha perso valore da quando l'hai acquistata.
I costi potrebbero aumentare nel tempo. Se il secondo prestito che sottoscrivi è un HELOC a tasso variabile, non basare i tuoi calcoli solo sul costo corrente di ciascuna opzione.
I tassi variabili possono fluttuare con i tassi di interesse dell’indice di mercato. Poiché è impossibile prevedere come si muoveranno i tassi di interesse di mercato, è impossibile sapere esattamente quanto potrebbe costarti un tasso variabile. Se hai un budget limitato e non sei in grado di gestire l'aumento delle rate del mutuo nel tempo, un prestito piggyback a tasso variabile potrebbe non essere una buona opzione.
Come ci si qualifica per un prestito piggyback?
Qualificarsi per un prestito piggyback può essere difficile perché gli erogatori di mutui ipotecari di secondo grado possono avere requisiti di ammissibilità diversi. Sebbene le specifiche possano variare da prestatore a prestatore, per ottenere l'approvazione per entrambi i tipi di prestito, in genere è necessario quanto segue:
- Credibilità. Per un mutuo primario è solitamente richiesto un punteggio FICO pari o superiore a 620, ma il punteggio minimo per un mutuo secondario può essere 680 o superiore.
- rapporto debito/reddito. Gli erogatori di mutui ipotecari vogliono vedere un rapporto debito/reddito di 43% o inferiore, e questo include i mutui per la casa primari e secondari.
Tieni presente che la riduzione degli acconti spesso si traduce in tassi di interesse più elevati.
Alternative al prestito piggyback
Cerca prestiti senza PMI. Alcuni istituti di credito offrono prestiti tradizionali senza PMI anche se non si dispone di un acconto 20%. A seconda del prestatore, questo potrebbe essere limitato agli acquirenti di prima casa o ai piani a basso reddito, oppure potrebbe essere necessario accettare un tasso leggermente più alto.
Come con i prestiti piggybacking, ricontrolla i numeri per assicurarti di non pagare più del PMI a lungo termine.
Paga rapidamente il tuo saldo. Gli erogatori di mutui ipotecari tradizionali in genere aggiungono il PMI al prestito quando il rapporto prestito/valore è superiore a 80%, ma alla fine il saldo del prestito dovrebbe essere inferiore a tale soglia. Gli istituti di credito sono tenuti per legge a rimuovere automaticamente il PMI una volta che il tuo LTV raggiunge 78% in base al prestito originale e al valore della casa.
Se prevedi un grave successo o un flusso di cassa per effettuare pagamenti aggiuntivi, può aiutarti a ridurre il saldo del prestito più rapidamente e arrivare al punto in cui non hai più bisogno di un'assicurazione.
Se hai difficoltà a saldare il saldo e ritieni che il valore della tua casa sia aumentato e che tu sia pari o inferiore a 80%, puoi ottenere una valutazione della casa. Se hai ragione, puoi chiedere al creditore di eliminare manualmente il PMI.
Aspetta finché non ne avrai abbastanza. Sebbene ci siano molti modi per acquistare una casa in questo momento ed evitare il PMI, è meglio aspettare finché non avrai abbastanza soldi per un acconto 20%.
Il salvataggio del 20% necessario per evitare il PMI può richiedere anni. Ma se pensi di poter risparmiare denaro abbastanza velocemente, potrebbe valere la pena aspettare.
Saperne di più:
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