Se guardi la TV, probabilmente hai visto voci familiari come l'attore Tom Selleck che pubblicizza i mutui inversi come uno strumento inestimabile per qualsiasi pensionato. Tuttavia, ogni prodotto finanziario ha due facce, quindi valuta attentamente i pro e i contro di un mutuo inverso.
Che cos'è un mutuo inverso?
Un'ipoteca inversa consente ai proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni di convertire il capitale immobiliare in contanti per il consumo.
La stragrande maggioranza dei mutui inversi sono assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA), il che significa che se il mutuatario non onora il debito, questo verrà rimborsato utilizzando le riserve FHA.
Il governo si riferisce ai mutui inversi come “HECM”, o mutui di conversione del patrimonio immobiliare, e i mutuatari devono pagare un premio assicurativo anticipato e un premio annuale di 0,5% del prestito in essere per partecipare. Questi premi vengono utilizzati per finanziare le riserve della FHA.
Oltre ai mutui inversi garantiti dalla FHA, esistono altri due tipi:
- Mutui inversi proprietari: sono disponibili tramite istituti di credito privati e non sono soggetti a linee di credito FHA.
- Mutui inversi a scopo singolo: sono meno comuni e il denaro ottenuto da uno di questi mutui può essere utilizzato solo per uno scopo specifico, ad es. B. Ristrutturare parte della casa o pagare le tasse sulla proprietà. Puoi trovare queste opzioni attraverso alcuni governi statali e locali e organizzazioni no-profit.
Come funziona il mutuo inverso?
Un mutuo inverso ti consente di ottenere denaro senza pagare subito le bollette.
Considera questi calcoli: in un mutuo tradizionale, se prendi in prestito $100.000 a un tasso fisso di 3,4% per 30 anni, i tuoi pagamenti mensili (capitale e interessi) saranno $443,48. Se prendi in prestito $100.000 tramite un mutuo inverso, pagherai capitale e interessi mensili pari a zero.
Troppo bello per essere vero? Va bene allora. Avrai comunque dei debiti. Non devi restituire i soldi finché non vendi la casa, te ne vai o muori. Se quest'ultima è la fine del tuo mutuo inverso, l'onere di pagarlo spetta al tuo coniuge o agli eredi, che potrebbero dover vendere la casa.
Nel nostro esempio di mutuo $100.000, il mutuatario paga circa $443 al mese. Di questi, nel primo mese vengono pagati circa $160 per ridurre il saldo del prestito. Il resto (circa $283) è l'interesse o la commissione di prestito addebitata dal prestatore. Il piano di pagamento continua mensilmente, con più pagamenti in capitale e meno interessi nel tempo, fino alla scadenza del periodo di prestito.
I mutui inversi invertono questo processo. Invece di pagare mensilmente, non devi pagare nulla. Ciò però non significa che il prestito sia gratuito. Il costo degli interessi viene aggiunto al saldo del mutuo, quindi il saldo aumenta nel secondo mese. Poiché il saldo del prestito è ora leggermente più grande e il costo degli interessi è leggermente più alto, questo processo continua fino al rimborso del prestito. Questo rimborso viene solitamente effettuato entro un anno dal trasferimento o dalla morte.
Vantaggi di un mutuo inverso
Puoi gestire meglio le tue spese pensionistiche
Molti anziani registrano un calo significativo del reddito dopo il pensionamento e i rimborsi mensili potrebbero rappresentare la loro spesa maggiore. Un mutuo inverso ti consente di integrare il tuo reddito ridotto e continuare a pagare le bollette.
Non devi muoverti
Invece di cercare una casa nuova e più conveniente, un mutuo inverso ti consente di andare in pensione sul posto (e possibilmente stare vicino ad amici e familiari). Sebbene i mutui inversi abbiano dei costi, ottenere un mutuo inverso può essere più economico che trasferirsi e acquistare un'altra casa o affittare in una nuova posizione.
Non devi pagare le tasse sul tuo reddito
Il reddito ottenuto da un mutuo inverso non è tassato perché l'IRS considera il denaro "ottenuto dal prestito". Tuttavia, le normative fiscali possono essere complesse, quindi assicurati di consultare un professionista fiscale prima di sottoscrivere un mutuo inverso.
Sei protetto se il saldo supera il valore della tua casa
Man mano che il saldo del mutuo inverso aumenta, è possibile nel tempo superare il valore equo di mercato della proprietà. Tuttavia, l’importo del debito da rimborsare non può mai superare il valore dell’immobile, poiché l’ipoteca inversa è un esempio di finanziamento senza regresso. Di conseguenza, in questa situazione l'istituto di credito ipotecario non può avanzare alcuna pretesa nei confronti degli altri vostri beni o dei vostri eredi.
Il tuo erede ha una scelta
I mutui inversi consentono ai mutuatari di effettuare rimborsi anticipati, ma di solito terminano quando il mutuatario si trasferisce, vende la casa o muore. In caso di successione, gli eredi hanno diverse opzioni: possono vendere la proprietà per estinguere il debito e portare il patrimonio netto al di sopra del saldo del prestito; se l'immobile vale abbastanza, si può tenere la casa e rifinanziare il saldo dell'ipoteca inversa oppure, se il debito supera il valore dell'immobile, l'erede può estinguere il prestito restituendo l'immobile al creditore. Il creditore può quindi presentare un reclamo contro la compagnia assicurativa (quasi sempre la FHA) per il saldo non pagato.
Svantaggi del mutuo inverso
Devi pagare per questo
Il costo di un mutuo inverso include le spese di prestito (fino a $6.000 in commissioni iniziali, a seconda dell'entità del prestito), l'assicurazione FHA e le spese di chiusura. Questi costi possono essere aggiunti al saldo del prestito; tuttavia, ciò significa che il mutuatario avrà più debito e meno capitale proprio. Pagherai anche una brutta commissione di servizio mensile, che può aumentare fino a $35 se il tuo tasso di interesse viene adeguato mensilmente.
Non puoi detrarre gli interessi dalle tasse finché non ripaghi il prestito
Potresti avere interessi ipotecari detratti dalle tasse quando paghi il mutuo, ma non puoi detrarre gli interessi su un mutuo inverso ogni anno. Ottieni questo vantaggio solo quando estinguerai effettivamente il prestito.
Non puoi ottenere così tanto con l'opzione a prezzo fisso
HECM è strutturato in modo tale che siano disponibili opzioni di finanziamento sia a tasso variabile che a tasso fisso. Tuttavia, se desideri un finanziamento a tasso fisso, puoi ottenere meno capitale proprio di un mutuo inverso a tasso variabile.
Potresti inavvertitamente violare altri requisiti del programma
In breve, un mutuo inverso può farti violare i limiti patrimoniali del programma Medicaid e Supplemental Security Income (SSI). È complicato, quindi assicurati di consultare un avvocato specializzato in diritti geriatrici o una clinica legale prima di cercare un programma di mutuo inverso.
La tua casa potrebbe essere pignorata
Poiché i mutui inversi non richiedono pagamenti mensili di capitale e interessi, il pignoramento sembra impossibile. Non è così. Se gli anziani non pagano le tasse sulla proprietà, non hanno un'assicurazione sulla casa o non pagano le tasse HOA, la loro casa può essere soggetta a pignoramento.
Chi è un buon candidato per un mutuo inverso?
Un mutuo inverso è davvero una buona idea data la potenziale complessità e il rischio di mettere a repentaglio la casa? Per alcuni proprietari di case, la risposta potrebbe essere sì:
- Se prevedi di rimanere a casa a lungo termine, poiché pagherai costi di chiusura aggiuntivi tramite un mutuo inverso, dovrai rimanere a casa abbastanza a lungo da giustificare il costo. Quindi, se hai 62 anni, hai una storia di longevità e credi che la tua posizione attuale sia la tua casa per sempre, un mutuo inverso potrebbe avere senso. Inoltre, se vivi in un mercato in cui i valori immobiliari stanno aumentando rapidamente (come sembra essere il caso in molte parti del paese al momento), la tua proprietà potrebbe valere di più se tu o i tuoi eredi ripagherete il prestito.
- Quando hai bisogno di più soldi per le spese quotidiane, se hai difficoltà a gestire le spese pensionistiche, un mutuo inverso può aiutarti a preparare i soldi per tali attività.
Chi sono i cattivi candidati per i mutui inversi?
Ci sono molti segnali che un mutuo inverso non è una buona opzione:
- Se hai intenzione di traslocare, ricorda che hai bisogno di una lunga pista per far valere la pena di pagare tutti i costi di chiusura, l'assicurazione del mutuo e altre spese. Quindi, se pensi che presto potresti trasferirti in una nuova posizione o ridimensionarti in una posizione più piccola, stai lontano dai mutui inversi.
- Se devi trasferirti per motivi di salute, un mutuo inverso richiede che tu viva a casa, il che significa che trasferirti in una casa di cura o in una sorta di residenza assistita potrebbe comportare la necessità di ripagare il prestito. Se sei costantemente preoccupato per la tua salute, potrebbe essere saggio evitare un mutuo inverso.
- Se hai difficoltà a pagare gli altri costi della tua casa, uno dei componenti più importanti di un mutuo inverso è la tua capacità di pagare le tasse sulla proprietà e l'assicurazione sui proprietari di casa. Se hai difficoltà a raccogliere fondi per queste spese di base, l'aumento del debito non dovrebbe essere sul tavolo.
Ecco come ottenere un mutuo inverso se è giusto per te
Se hai soppesato tutti i pro e i contro e pensi che un mutuo inverso sia adatto a te, ecco come ottenerlo:
- Vedi se sei idoneo. Per ottenere un mutuo inverso, devi soddisfare alcuni requisiti chiave: devi avere almeno 62 anni, vivere nella tua casa e possedere un patrimonio sostanziale (di solito almeno 50%).
- Incontra un consulente finanziario approvato dall'HUD. Poiché i mutui inversi sono così complessi, dovrai incontrare un esperto che possa guidarti attraverso tutte le tue opzioni.
- Confronta più istituti di credito. Ogni prestatore è diverso e applica commissioni diverse. Assicurati di controllare una gamma di opzioni per trovare i costi di ingresso e di liquidazione più bassi, nonché le tariffe più competitive.
- Discutine con i tuoi eredi. Se prevedi di lasciare la tua proprietà a qualcuno della tua famiglia, dovresti discutere con loro il tuo piano di mutuo inverso. Assicurati che capiscano cosa significa e cosa fare quando muori.
Conclusione: dovresti ottenere un mutuo inverso?
I mutui inversi non hanno una reputazione perfetta a causa di alcune truffe rivolte agli anziani ignari. Anche aziende rispettabili hanno tentato il marketing disonesto per ingannare i proprietari di case e spingerli a stipulare mutui inversi: recentemente, il Consumer Financial Protection Bureau ha intentato una causa contro uno dei più grandi gruppi di consulenza statunitensi per marketing fraudolento (American Advisors Group) che ha imposto un mutuo inverso di $1,1 milioni. pena.
Quindi, regola semplice: stai molto, molto attento a non mettere in pericolo la tua casa.
Tuttavia, ci sono due ragioni principali per cui gli anziani potrebbero considerare oggi le loro opzioni di mutuo inverso:
- Aumento del capitale proprio – Poiché il valore delle case è aumentato negli ultimi dieci anni, anche il valore delle case è aumentato. Secondo CoreLogic, tra il terzo trimestre del 2020 e il terzo trimestre del 2021, il proprietario medio di una casa negli Stati Uniti ha ricevuto più di $56.000 in capitale proprio.
- I tassi di interesse sono storicamente bassi e, sebbene stiano iniziando a salire e probabilmente continueranno nel 2022, ora è ancora un buon momento per prendere in prestito denaro. Si stima attualmente che i tassi di interesse sui prestiti a 30 anni rimarranno al di sotto di 4% l’anno prossimo.
Ricorda, hai altri modi per ottenere denaro. Confronta un mutuo per la casa con un mutuo inverso per vedere quale è migliore per le tue esigenze.
