Un rifinanziamento del pagamento ti consente di ritirare il tuo patrimonio immobiliare, che è la differenza tra il saldo attuale del mutuo e il valore della tua casa. Ad esempio, se la tua casa vale $200.000 e il tuo attuale saldo del mutuo è $150.000, hai $50.000 di capitale.
Pagando per rifinanziare, puoi prendere il valore di tale capitale e utilizzarlo come un prestito (relativamente) a basso interesse per finanziare qualsiasi cosa, dalla ristrutturazione della casa o dalle tasse universitarie alle spese mediche. Se stai considerando un rifinanziamento dei pagamenti, assicurati di leggere la nostra guida al rifinanziamento dei pagamenti e continua a leggere per saperne di più sulle implicazioni fiscali di tale operazione.
I rifinanziamenti dei pagamenti sono tassabili?
No, i tuoi guadagni di Cash Out Refinance non sono imponibili. Il denaro che ottieni pagando un rifinanziamento è essenzialmente un prestito che prendi dal capitale della tua casa. I proventi dei prestiti da HELOC, mutui per la casa, rifinanziamenti in contanti e altri tipi di prestiti non sono inclusi nel reddito.
Non solo non paghi alcuna imposta sul reddito, ma puoi anche detrarre parte degli interessi pagati per pagare il rifinanziamento. Con l’approvazione del Tax Cuts and Jobs Act del 2017, la detrazione standard è aumentata in modo significativo e la ripartizione della detrazione degli interessi ipotecari non ha più senso per la maggior parte dei ricorrenti. Tuttavia, se si stipula un prestito personale, è necessario seguire regole speciali su come verranno utilizzati i proventi del prestito per ottenere la detrazione degli interessi ipotecari.
Norme fiscali per il rifinanziamento in contanti
Se utilizzi i fondi versati per apportare migliorie di capitale alla tua casa, puoi detrarre gli interessi pagati sul tuo nuovo mutuo dal tuo reddito imponibile. Le voci deducibili sono solitamente aggiunte e conversioni permanenti per aumentare il valore di una proprietà, prolungarne la vita utile o adattarla a un nuovo uso. Prendi in considerazione la possibilità di chiedere consiglio a un professionista fiscale per assicurarti che il progetto che intraprendi sia ammissibile. Quando compili la dichiarazione dei redditi, dovrai dimostrare di aver utilizzato il denaro in modo accettabile, quindi conserva le ricevute e altri documenti relativi al tuo progetto.
"Se puoi usare quel denaro per aggiungere valore alla tua casa, e puoi cancellarlo, il vantaggio è doppio", ha detto Ralph DiBugnara, vicepresidente della Cardinal Financial con sede a Charlotte.
Come utilizzare il denaro per rifinanziarsi per rendere gli interessi deducibili dalle tasse
Puoi affrontare molti progetti di miglioramento della casa con una rinuncia al pagamento degli interessi ipotecari. Ecco alcuni esempi:
Aggiungi una piscina o una vasca idromassaggio al tuo giardino
Costruisci una nuova camera da letto o un bagno
metti un recinto intorno alla tua casa
Aggiorna il tuo tetto per proteggerlo in modo più efficace dalle intemperie
finestra di aggiornamento
Installa l'aria condizionata o il riscaldamento centralizzati
Installa un sistema di sicurezza domestica
Ricorda, un miglioramento del capitale è solitamente definito come un aumento permanente del valore di una casa. Le riparazioni come la riparazione di finestre rotte o piccole modifiche al design come la tinteggiatura di una stanza di solito non contano.
"I miglioramenti di capitale devono migliorare sostanzialmente la tua casa", spiega Dennis Brager, uno specialista fiscale certificato presso il Brager Tax Law Group con sede a Los Angeles. “Ristrutturazioni di cucine e bagni, aggiunte di stanze, modifiche per un genitore anziano sarebbero tutti elementi idonei. Un dipinto autonomo non sarebbe idoneo; d’altra parte, se fosse solo parte di una ristrutturazione più ampia, allora il costo della verniciatura sarebbe idoneo”.
Limite di detrazione degli interessi ipotecari per rifinanziamento dell'incasso
Se utilizzi il pagamento per qualcosa di diverso dal miglioramento del capitale, non puoi detrarre gli interessi sull'intero nuovo mutuo. Ciò include il pagamento del debito della carta di credito o l'acquisto di una nuova auto. In questi casi è possibile detrarre solo gli interessi dal saldo ipotecario originario.
Supponiamo che tu abbia $60.000 in capitale sul tuo mutuo e desideri raccogliere $20.000 in capitale proprio pagando un rifinanziamento. Se utilizzi i soldi per aggiungere una vasca idromassaggio nel tuo giardino, puoi detrarre l'importo totale degli interessi pagati, ovvero $80.000. Se lo usi per saldare il debito della carta di credito, puoi solo detrarre gli interessi pagati e utilizzare solo il saldo originale o $60.000.
Detto questo, utilizzare contanti per rifinanziare e ripagare il debito della tua carta di credito è ancora una decisione finanziaria intelligente quando sei gravato da debiti ad alto interesse. La maggior parte delle carte di credito applica tassi a due cifre, mentre i tassi ipotecari si aggirano nell’intervallo 3% dall’inizio della pandemia.
Per il 2018 sono cambiati alcuni limiti di franchigia. Una versione semplificata della regola attuale: puoi detrarre fino a $375.000 di interessi ipotecari se sei single o sposato dichiarando le tasse separatamente, o fino a $750.000 se sei sposato e dichiarando le tasse congiuntamente.
Se hai acquistato una casa prima che il nuovo limite entrasse in vigore, puoi comunque detrarre gli interessi sul saldo più alto, ma questo limite più alto non includerà nessuno dei tuoi pagamenti.
Detrazione dei punti ipotecari nel rifinanziamento del cash-out
I crediti ipotecari, noti anche come crediti di sconto, sono essenzialmente pagamenti anticipati pagati al creditore in cambio di un tasso di interesse sul prestito inferiore. Un centesimo equivale a 1% del tuo mutuo.
Con il rifinanziamento in contanti, non puoi detrarre l'intero importo pagato per i punti nell'anno del rifinanziamento, ma puoi effettuare detrazioni minori durante la durata del prestito. Quindi, ad esempio, se acquisti $2.000 di punti ipotecari per un rifinanziamento di 15 anni, puoi detrarre circa $133,33 all'anno per tutta la durata del prestito.
Rischio di rifinanziamento del cash-out
Pagare un rifinanziamento può essere un modo economico per prendere in prestito il denaro tanto necessario, ma significa anche che devi ripagare un nuovo prestito più grande.
"Il rischio fiscale più grande è che non si rispettano tutte le rigide regole sulle detrazioni e si finisce con una grande sorpresa quando si dichiarano le tasse", ha detto Bragg. “Per evitare ciò, è meglio parlare con il tuo consulente fiscale della tua situazione personale prima di prendere un impegno. Il rischio più grande non è il rischio fiscale, ma quello di non riuscire a pagare il mutuo durante i periodi di crisi economica e di essere sovraccarichi a causa della perdita della casa.
Alternative al rifinanziamento in contanti
Pagare per un rifinanziamento non è l'unico modo per ottenere equità domestica. Prendi in considerazione un prestito o una linea di credito per la casa (HELOC), che è una seconda ipoteca sulla tua casa. Queste opzioni mettono in atto la tua attuale ipoteca primaria. Se il tuo mutuo esistente ha un tasso di interesse più basso, ora che i tassi di interesse sono aumentati in modo significativo, puoi risparmiare denaro prendendo in prestito solo l'importo di cui hai bisogno.
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