Det handlar inte bara om hur dyra bostäder är – det handlar om hur snabbt det tar sig dit. På bara 24 månader har huspriserna i USA stigit med svindlande 37%. Det kan jämföras med den största tvååriga ökningen av 29% som ledde till bostadskraschen 2008.
På väg in i våren trodde Fed att de hade sett tillräckligt. Centralbanken höjde snabbt räntorna och höjde snitträntan på ett 30-årigt bolån med fast ränta till 6% från 3,2% i början av året. Dessa högre priser, prissatta av många bostadsköpare, gjorde slutligen slut på pandemins fastighetsboom. Mortgage Bankers Association rapporterade på onsdagen att bolåneansökningarna sjönk 16% år över år och vi är nu mitt i en kraftig inbromsning.
När den här förändringen inträffar hör vi väldigt lite från Fed. Tja, tills ordförande Jerome Powell pratade med reportrar på onsdagen.
Här är vad Powell uttryckte det: "Vi har sett [hus] priserna stiga dramatiskt under de senaste åren. Nu håller det på att förändras. Och räntorna har gått upp. Vi vet att bolåneräntorna har stigit kraftigt. Du kommer att se en föränderlig bostadsmarknad. Vi tittar på honom för att se vad som händer. Hur mycket kommer det att påverka bostadsinvesteringarna exakt? Jag är inte säker. Hur stor är effekten på huspriserna? Mycket snäv marknad. Så även i en värld av stigande räntor kommer priserna sannolikt att fortsätta stiga ett tag. Så det är en komplicerad situation och vi följer den noga. Jag skulle säga att om du är en bostadsköpare vill du att bostadsköpare eller ungdomar behöver kalibrera om lite. Vi måste komma tillbaka till en plats där utbud och efterfrågan konvergerar igen, inflationen är lägre igen, bolåneräntorna är lägre igen."
Tre saker sticker ut.
Powell säger att bostadsköpare "måste kalibrera om"
Inom fastighetsbranschen kallas det totala antalet aktiva erbjudanden för "inventering". De årliga varulagren har sjunkit sedan 2014. Detta beror delvis på förändringar i hushållens preferenser (dvs. stanna längre), mindre bostadsbyggande efter bostadskraschen 2008 och millennials som börjar köpa bostäder för första gången. Men när den pandemiska fastighetsboomen tog fart började lagren att rasa. Våren 2021 nådde lagren en 40-årig lägsta nivå. Det lämnar bostadsköpare inget annat val än att höja priserna.
Det är uppenbart att Powell är hoppfull om att en nedgång i fastigheter på grund av stigande bolåneräntor kommer att hjälpa till att driva upp lagren. Powell sa att det kommer att hjälpa köpare eftersom tanken är att när köpare återupptar köpet kommer de att hitta en vänligare marknad. Högre lager kommer att ge köpare mer tid att fatta ett beslut och minska sannolikheten för att behöva delta i ett budkrig.
Redan innan Fed ökade sin inflationskamp hade HousingWires senioranalytiker Logan Mohtashami offentligt förespråkat högre bolåneräntor för att öka lagren. Det amerikanska bostadsbeståndet steg till 1,03 miljoner enheter i maj, enligt National Association of Realtors. Men för att återgå till en "normal" bostadsmarknad sa Mohtashami att inventeringen skulle behöva öka till mellan 15 200 och 1,93 miljoner bostäder. Det nationella lagret (se diagram nedan) ökar dock snabbt, med lager på mer än hälften av de regionala bostadsmarknaderna fortfarande 50% under nivåerna före pandemi.
"Vi behöver en balans... bostadsmarknaden är fortfarande mycket ohälsosam eftersom det totala lagret i USA fortfarande är under 1,52 miljoner," sa Mohtashami.
Huspriserna faller? Powell verkar antyda att det är möjligt
Fed-ordförande Jerome Powell antog på onsdagen att huspriserna skulle falla: "Hur mycket påverkan kommer detta att ha på huspriserna? Inte så säker. Det är uppenbart att vi följer detta mycket noga. Med tiden kommer du att tänka på det...det finns mycket oavslutat arbete på bostadsmarknaden." utbud av bostäder, när de kommer online...”
Sedan vände han sig om och sa: ”Medan utbudet av färdiga bostäder säljer, är lagret av färdiga bostäder mycket lågt, historiskt lågt. Det är fortfarande en mycket stram marknad, och även i en värld av stigande räntor kommer priserna sannolikt att fortsätta stiga ett tag. team. Så det är en komplicerad situation och vi övervakar den noga.”
För ett ögonblick verkade Powell säga att huspriserna skulle falla. Powell uteslöt i alla fall inte möjligheten till fallande bostadspriser. Det här är viktigt. Historiskt sett, utanför den stora depressionen och efter bostadskraschen på 2000-talet, har huspriserna nästan aldrig upplevt årliga nedgångar. Men dagens situation kan föra oss in i en sällsynt fas där huspriserna faktiskt faller. Detta visar att Powell inte stänger dörren för möjligheten av fallande huspriser, sa han, "Vi övervakar det noga."
Förra månaden sa Moody's Analytics chefsekonom Mark Zandi till Fortune att stigande bolåneräntor har drivit oss in i en fullständig "korrektion av fastighetsmarknaden". På kort sikt förväntar Zandi att huspristillväxten från år till år saktar ner till 0% från 20,6%. Han förväntar sig att priserna kommer att falla mellan 5% och 10% på en klart "övervärderad" fastighetsmarknad. I händelse av en lågkonjunktur förväntar Moody's Analytics att de amerikanska bostadspriserna faller 5%, medan den kraftigt "övervärderade" bostadsmarknaden faller 15% till 20%. (Moody's Analytics identifierar "övervärderade" genom att jämföra regionala bostadspriser med underliggande lokala ekonomiska fundamenta, såsom hushållens inkomster, som har historiskt sett fått stöd.)
Varför faller huspriserna så lätt? Den första är att huspriserna har avvikit från underliggande ekonomiska fundamenta. Grundläggande ekonomisk teori lär att bostadspristillväxt och inkomsttillväxt är sammanflätade, och ingen av dem kan prestera bättre än den andra länge. Stigande bolåneräntor kommer bara att göra denna överkomlighetskris värre. Faktum är att typiska nya bolånebetalningar har ökat med 52% under de senaste sex månaderna, enligt fastighetsundersökningsföretaget Zonda.
Fastighetspriserna kan dock falla, men varulager kan behöva byggas upp mer för att realiseras. När USA:s lager klättrar över 2 miljoner enheter, kommer de nationella bostadspriserna sannolikt att falla år över år, sa Mohtashami.
Ralph McLaughlin, chefsekonom på fastighetsdata- och analysföretaget Kukun, sa att om Feds "överdrivna åtstramning" leder till en lågkonjunktur kan lagren nå nivåer som gör att bostadspriserna kan falla.
"Det är allt mer sannolikt att vi närmar oss en skarp vändpunkt på marknaden," sa McLaughlin till Fortune.
Powell säger specifikt att han vill se bolåneräntorna sjunka
Centralbanken höjde räntorna för att hejda pandemins bostadsboom och stävja den skenande inflationen. När Fed får inflationen under kontroll igen kan höjningen av bolåneräntorna lätta.
Det innebär att bostadsköpare som är ivriga att sänka sina bolåneräntor kan behöva vänta ett tag. Konsumentprisindex var 8,6% förra veckan. Fed kommer inte att ge upp sin kamp mot inflationen förrän KPI återgår till 2%. På torsdagen gjorde Fed det klart att kampen kunde fortsätta in i 2024.
Läs mer:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express-kortgranskning – Se mer.
-
AmEx fokuserar på kundupplevelse med nytt checkkonto och omdesignad applikation
-
