Önemli olan sadece konutun ne kadar pahalı olduğu değil, oraya ne kadar hızlı ulaştığıdır. Sadece 24 ay içinde ABD'de ev fiyatları şaşırtıcı bir şekilde 37% arttı. Bu, 2008 konut krizine yol açan 29%'nin iki yıllık en büyük artışıyla karşılaştırılıyor.
Bu bahara girerken Fed yeterince gördüğüne inanıyordu. Merkez bankası faiz oranlarını hızla yükselterek 30 yıllık sabit faizli ipotek ortalama oranını yılın başında 3,2%'den 6%'ye yükseltti. Birçok ev alıcısı tarafından fiyatlandırılan bu yüksek oranlar, sonunda salgının emlak patlamasını sona erdirdi. Mortgage Bankacıları Birliği Çarşamba günü, mortgage başvurularının yıllık bazda 16% düştüğünü ve şu anda keskin bir yavaşlamanın ortasında olduğumuzu bildirdi.
Bu değişim gerçekleştiğinde Fed'den çok az haber alıyoruz, ta ki Başkan Jerome Powell Çarşamba günü gazetecilere konuşana kadar.
Powell'ın ifade ettiği şey şu: “Son birkaç yılda [ev] fiyatlarının çarpıcı biçimde arttığını gördük. Artık bu değişiyor. Ve faizler yükseldi. Mortgage faizlerinin hızla arttığını biliyoruz. Değişen bir konut piyasası göreceksiniz. Ne olacağını görmek için onu izliyoruz. Konut yatırımını tam olarak ne kadar etkileyecek? Emin değilim. Konut fiyatlarına etkisi ne kadar büyük? Çok sıkı bir pazar. Dolayısıyla faiz oranlarının yükseldiği bir dünyada bile fiyatların bir süre daha artmaya devam etmesi muhtemeldir. Yani bu karmaşık bir durum ve biz bunu yakından izliyoruz. Eğer bir ev alıcısıysanız, Ev alıcılarının veya gençlerin biraz yeniden ayarlama yapması gerektiğini söyleyebilirim. Arz ve talebin yeniden yakınlaştığı, enflasyonun yeniden düştüğü, konut kredisi faizlerinin yeniden düştüğü bir yere geri dönmemiz gerekiyor.”
Üç şey öne çıkıyor.
Powell, ev alıcılarının 'yeniden kalibrasyon yapması gerektiğini' söyledi
Gayrimenkul sektöründe aktif tekliflerin toplam sayısına “envanter” adı verilmektedir. Yıllık stoklar 2014'ten bu yana düşüyor. Bunun nedeni kısmen hane tercihlerindeki değişiklikler (örn. daha uzun süre kalma), 2008'deki konut çöküşünün ardından daha az konut inşaatı ve Y kuşağının ilk kez ev satın almaya başlaması. Ancak pandemik emlak patlaması başladıkça stoklar düşmeye başladı. 2021 baharında stoklar son 40 yılın en düşük seviyesine ulaştı. Bu da ev alıcılarına fiyatları artırmaktan başka seçenek bırakmıyor.
Açıkçası Powell, artan ipotek oranları nedeniyle emlakta yaşanan yavaşlamanın stokların artmasına yardımcı olacağından umutlu. Powell bunun alıcılara yardımcı olacağını söyledi çünkü alıcılar satın almaya devam ettiklerinde daha dostane bir pazar bulacaklarını düşünüyorlardı. Daha yüksek envanter, alıcılara karar vermeleri için daha fazla zaman tanıyacak ve bir ihale savaşına girme olasılığını azaltacaktır.
Fed'in enflasyonla mücadelesini hızlandırmasından önce bile, HousingWire kıdemli analisti Logan Mohtashami, stokları artırmak için daha yüksek ipotek faizlerini açıkça savunmuştu. Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre ABD konut stoku Mayıs ayı itibarıyla 1,03 milyon adede yükseldi. Ancak "normal" konut piyasasına dönmek için Mohtashami, envanterin 15.200 ila 1.93 milyon konut birimine çıkması gerektiğini söyledi. Bununla birlikte, ulusal stok (aşağıdaki tabloya bakın) hızla artıyor; bölgesel konut piyasalarının yarısından fazlasındaki stoklar hala salgın öncesi seviyelerin 50% altında.
Mohtashami, "Bir dengeye ihtiyacımız var... ABD'deki toplam stok hala 1,52 milyonun altında olduğundan konut piyasası hâlâ çok sağlıksız" dedi.
Ev fiyatları düşer mi? Powell bunun mümkün olduğunu öne sürüyor gibi görünüyor
Fed Başkanı Jerome Powell Çarşamba günü konut fiyatlarının düşeceği hipotezini öne sürdü: "Bunun konut fiyatları üzerinde ne kadar etkisi olacak? Pek emin değilim. Açıkçası bunu çok yakından izliyoruz. Zamanla bunu düşüneceksiniz… konut piyasasında pek çok tamamlanmamış iş var.” konut temini, çevrimiçi olduklarında…”
Sonra dönüp şöyle dedi: “Kullanıma hazır evlerin arzı satılırken, hazır evlerin stoku çok düşük, tarihsel olarak düşük. Hâlâ çok sıkışık bir piyasa ve faiz oranlarının yükseldiği bir dünyada bile fiyatların bir süre daha artmaya devam etmesi muhtemel. takım. Dolayısıyla bu karmaşık bir durum ve biz bunu yakından izliyoruz.”
Powell bir an için ev fiyatlarının düşeceğini söylüyormuş gibi göründü. Her halükarda Powell ev fiyatlarında düşme olasılığını dışlamadı. Bu önemli. Tarihsel olarak, Büyük Buhran dışında ve 2000'li yıllardaki konut çöküşünden sonra, ev fiyatları neredeyse hiçbir zaman yıllık düşüş yaşamamıştır. Ancak bugünkü durum bizi ev fiyatlarının gerçekten düştüğü nadir bir aşamaya getirebilir. Bu da Powell'ın konut fiyatlarında düşme ihtimaline kapıyı kapatmadığını gösteriyor, "Yakından izliyoruz" dedi.
Geçen ay Moody's Analytics baş ekonomisti Mark Zandi Fortune'a artan ipotek oranlarının bizi tam anlamıyla bir "emlak piyasası düzeltmesine" ittiğini söyledi. Zandi, kısa vadede yıllık konut fiyatı artışının 20,6%'den 0%'ye yavaşlamasını bekliyor. Açıkça "aşırı değerlenmiş" bir emlak piyasasında fiyatların 5% ile 10% arasına düşmesini bekliyor. Moody's Analytics, resesyon durumunda ABD konut fiyatlarının 5% düşmesini, aşırı değerlenmiş konut piyasasının ise 15% düşerek 20%'ye düşmesini bekliyor. (Moody's Analytics, bölgesel ev fiyatlarını, tarihsel olarak desteklenen hane geliri gibi temel yerel ekonomik temellerle karşılaştırarak "aşırı değerlenmiş" durumu tespit ediyor.)
Ev fiyatları neden bu kadar çabuk düşüyor? Birincisi, ev fiyatlarının temel ekonomik temellerden sapmış olmasıdır. Temel ekonomik teori, ev fiyat artışı ile gelir artışının iç içe olduğunu ve hiçbirinin uzun süre diğerinden daha iyi performans gösteremeyeceğini öğretir. Artan ipotek oranları, bu karşılanabilirlik krizini yalnızca daha da kötüleştirecektir. Aslında emlak araştırma şirketi Zonda'ya göre tipik yeni ipotek ödemeleri son altı ayda 52% arttı.
Ancak emlak fiyatları düşebilir ancak stokların gerçekleşmesi için daha fazla birikmesi gerekebilir. Mohtashami, ABD stoklarının 2 milyon adedin üzerine çıkması durumunda ulusal ev fiyatlarının yıldan yıla düşmesinin muhtemel olduğunu söyledi.
Emlak verileri ve analiz firması Kukun'un baş ekonomisti Ralph McLaughlin, Fed'in "aşırı sıkılaştırmasının" resesyona yol açması durumunda stokların ev fiyatlarının düşmesine izin verecek seviyelere ulaşabileceğini söyledi.
McLaughlin, Fortune'a şunları söyledi: "Piyasada keskin bir dönüm noktasına yaklaşmamız giderek daha muhtemel hale geliyor."
Powell özellikle ipotek oranlarının düşmesini görmek istediğini söyledi
Merkez bankası, salgının konut patlamasını durdurmak ve kontrolden çıkan enflasyonu frenlemek için faiz oranlarını artırdı. Fed enflasyonu tekrar kontrol altına aldığında ipotek faizlerindeki artış hafifleyebilir.
Bu, ipotek oranlarını düşürmek isteyen ev alıcılarının bir süre beklemesi gerekebileceği anlamına geliyor. Tüketici fiyat endeksi geçen hafta 8,6% idi. Fed, TÜFE 2%'ye dönene kadar enflasyonla mücadelesinden vazgeçmeyecek. Perşembe günü Fed, mücadelenin 2024 yılına kadar devam edebileceğini açıkça belirtti.
Daha fazla bilgi edin:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express Kart İncelemesi – Daha fazlasını görün.
-
AmEx, yeni çek hesabı ve yeniden tasarlanan uygulamayla müşteri deneyimine odaklanıyor
-
Discover it® Rewards kartı ödüllerinin nasıl çalıştığını görün
