Eine nicht qualifizierte Hypothek ist eine von mehreren Arten von Wohnungsbaudarlehen. Es wird als „nicht konform“ bezeichnet, weil die Zulassungskriterien oder die Struktur des Kreditnehmers die Compliance-Kriterien nicht erfüllen. Was bedeutet das.
Was ist eine minderwertige Hypothek?
Eine nicht konforme Hypothek ist ein Wohnungsbaudarlehen, das einige oder alle der Richtlinien nicht erfüllt und daher für den Kauf durch Fannie Mae und Freddie Mac in Frage kommt, die beiden staatlich geförderten Unternehmen (GSEs), die einen Großteil des US-Hypothekenmarktes finanzieren
Dies kann verschiedene Gründe haben, z. B. wenn der Kreditbetrag das konforme Kreditlimit überschreitet ($647.200 in den meisten USA im Jahr 2022), die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und das Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) dies nicht tun die konformen Zulassungskriterien erfüllen, oder das Darlehen mit nicht-traditionellen Strukturen wie z. B. zinslosen Hypotheken oder anderen Laufzeiten als 15 oder 30 Jahren.
Wie funktionieren nicht konforme Kredite?
Viele Hypothekengeber bieten minderwertige Kredite an und einige sind sogar auf solche Kredite spezialisiert. Sie funktionieren wie qualifizierte Kredite, da sie es Ihnen ermöglichen, Geld zu leihen, um ein Haus zu kaufen. Hier ist der Unterschied: Fannie und Freddie konnten sie nicht kaufen, sie kauften Hypotheken von Kreditgebern und verpackten sie an Investoren. Die aus diesen Verkäufen gesammelten Mittel helfen Kreditgebern, weiterhin mehr Hypotheken anzubieten.
Aus diesem Grund neigen Kreditgeber dazu, konforme Kredite gegenüber nicht konformen Krediten zu wählen, da konforme Kredite leicht zu Vermögensbündeln gebündelt und auf diesem Sekundärhypothekenmarkt verkauft werden können. Da sie nicht konforme Kredite nicht an die GSE verkaufen können, werden sie von den Kreditgebern häufig in die Bücher aufgenommen, was einen höheren Arbeitsaufwand für die Absicherung erfordert.
Mangelnde GSE-Unterstützung ist für Sie als Kreditnehmer nicht unbedingt ein Problem; Es gibt einige nicht konforme Kredite, die nicht von GSE, sondern von anderen Regierungsbehörden besichert werden. Nicht konforme Kredite ohne Sicherheiten können jedoch Risiken bergen.
Arten nicht konformer Kredite
Staatlich garantierte Kredite
Bundesversicherte Hypotheken werden von der Federal Housing Administration (FHA-Darlehen), dem US-Veteranenministerium (VA-Darlehen) oder dem US-Landwirtschaftsministerium (USDA-Darlehen) garantiert. Diese können nicht bei Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft werden, sie sind jedoch von den jeweiligen Behörden zugelassen, sodass Sie sicher sein können, dass diese Produkte sicher sind. Hier eine Übersicht:
FHA-Darlehen: Mit FHA-Darlehen können Sie Geld leihen, um ein Haus mit einer Kreditwürdigkeit von nur 580 (oder 500, wenn Sie eine größere Anzahlung haben) und einer Anzahlung von nur 3,51 TP3T zu kaufen. Im Gegensatz zu einigen anderen nicht förderfähigen Darlehen müssen Sie jedoch mit Ihrem FHA-Darlehen Hypothekenversicherungsprämien zahlen.
VA-Darlehen: VA-Darlehen sind Hypothekendarlehen für Militärangehörige, Veteranen und überlebende Ehepartner. Wenn Sie berechtigt sind, können Sie mit einem VA-Darlehen ein Haus ohne Anzahlung oder Hypothekenversicherung kaufen. (Stattdessen zahlen Sie eine einmalige Finanzierungsgebühr.)
USDA-Darlehen: USDA-Darlehen stehen Personen zur Verfügung, die in bestimmten von der Regierung ausgewiesenen ländlichen Gebieten ein Haus kaufen. Wie bei einem VA-Darlehen können Sie auch ein USDA-Darlehen ohne Anzahlung erhalten, dafür müssen Sie jedoch einige Gebühren zahlen.
Jumbo-Darlehen
Jumbo-Kredite gehören zu den häufigsten Arten nicht förderfähiger Kredite, obwohl sie nicht von jedem Kreditgeber angeboten werden. Diese Darlehen richten sich an Kreditnehmer, die eine höhere Hypothek als qualifizierte Darlehen benötigen. In den meisten Regionen bedeutet das im Jahr 2022 mehr als $647.200 an Hypotheken ($970.800 im Hochpreismarkt). An vielen Orten, an denen die Immobilienpreise stark gestiegen sind, können riesige Kredite für manche Kreditnehmer die einzige Option sein.
Während die Zinssätze für Jumbo-Kredite (Darlehen, die die zulässige Kreditgrenze überschreiten) tendenziell höher sind als für qualifizierte Kredite, sind die Zinssätze für Jumbo-Kredite in diesem Jahr deutlich niedriger. Allerdings könnte es für sie schwieriger werden, sich zu qualifizieren. Möglicherweise müssen Sie im Voraus mehr Geld einzahlen, beispielsweise eine bessere Bonität (in der Regel 700 oder mehr), und über zusätzliches Vermögen auf der Bank verfügen.
Münzkredit
Barkredite sind minderwertige Kredite, die Kreditnehmern eine kurzfristige Finanzierung ermöglichen. Sie werden häufig von Immobilieninvestoren in Anspruch genommen, die das Geld für den Verkauf der Immobilie benötigen, aber möglicherweise nicht über die Kredit- oder Abrechnungsfinanzierung verfügen, um sich für eine traditionellere Renovierungshypothek zu qualifizieren. Münzkredite haben höhere Zinssätze und kürzere Laufzeiten, sind also teurer und riskanter.
Zinsfreies Darlehen
Zinsdarlehen sind nicht konform, da sie nicht wie qualifizierte Darlehen strukturiert sind, bei denen Sie den Kapitalbetrag und die Zinsen zurückzahlen müssen, da sich das Darlehen mit der Zeit amortisiert. Im Gegensatz dazu zahlen Sie bei einem zinslosen Darlehen Zinsen nur für einen bestimmten Zeitraum, z. B. 10 Jahre, und zahlen anschließend Zinsen und Kapital zurück, manchmal in einem Pauschalbetrag, einer so genannten Ballonzahlung. Für einige Kreditnehmer kann es schwierig sein, diese Zahlung zu bewältigen.
Wer eignet sich am besten für nicht konforme Kredite?
Unqualifizierte Hypotheken eignen sich am besten für diejenigen, die einen größeren Kredit benötigen oder sich nicht für einen qualifizierten oder regulären Kredit qualifizieren. Hierzu können Kreditnehmer mit geringer Bonität oder geringen oder keinen Anzahlungsersparnissen gehören, aber auch Immobilieninvestoren oder Selbstständige. Es kann auch die einzige Option für Kreditnehmer sein, die aufgrund der hohen Immobilienpreise auf dem Markt größere Kredite benötigen.
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