I tassi dei mutui sono aumentati rapidamente all'inizio del 2022: il tasso fisso a 30 anni è salito da una media di 3,22% a gennaio a 5,1% a fine aprile. Sebbene storicamente sia ancora relativamente basso (il tasso mediano ha raggiunto il massimo storico di 18.63% nel 1981), ha comunque un impatto significativo sui costi mensili dell'alloggio per i nuovi acquirenti di case e per i mutuatari con mutui a tasso variabile.
Con l'inflazione ostinatamente elevata, non è chiaro quando i tassi dei mutui smetteranno di salire. Se sei preoccupato per l'aumento dei tassi dei mutui e per come questo potrebbe influire sulla tua capacità di acquistare una casa o di effettuare le rate mensili, ecco alcuni passaggi che puoi seguire per risolvere il problema.
10 modi in cui i futuri acquirenti e gli attuali proprietari di case possono risparmiare denaro
I proprietari di case con mutui a tasso fisso non saranno interessati dall'aumento dei tassi, a meno che non intendano rifinanziare il prestito o acquistare una nuova casa. Tuttavia, se sei un potenziale acquirente di una casa o hai un mutuo a tasso variabile, ecco alcuni passaggi che puoi adottare per compensare l'aumento dei tassi ipotecari:
1. Blocca le tue tariffe
Dopo aver ricevuto l'approvazione iniziale del prestito dal tuo finanziatore, puoi impostare il tasso di interesse in qualsiasi momento fino a cinque giorni prima della chiusura del prestito.
In un contesto economico in cui i tassi di interesse sono in calo o quantomeno volatili, rinviare i lockdown può essere utile. Ma prima si decide di impegnarsi, meglio sarà quando i tassi saliranno e non accennano a fermarsi. Nella maggior parte dei casi, gli istituti di credito ti consentono di stabilire tassi di interesse da 30 a 60 giorni senza addebitarti alcun costo.
2. Paga un extra per mantenere il tuo piano più a lungo
Se non sei pronto ad acquistare una casa entro uno o due mesi, alcuni istituti di credito potrebbero garantirti un prestito fino a nove mesi.
Se si sta costruendo una nuova casa, probabilmente ci vorrà più tempo, ha affermato Jennifer Beeston, vicepresidente senior dei prestiti ipotecari presso Guaranteed Rate Mortgage. "Molti istituti di credito possono sospendere il pagamento del mutuo per la nuova casa fino a 365 giorni", ha aggiunto.
Ricorda che mantenere i tassi del mutuo può costarti fino allo 0,5% del saldo del tuo mutuo. Quindi, se acquisti una casa e la finanzi con un tasso pari a $350.000 del prezzo di acquisto, puoi pagare fino a $1.750 di tasso differito bloccato.
Sembra una cifra elevata, ma i costi iniziali possono farti risparmiare migliaia o addirittura decine di migliaia di dollari nel corso della durata del prestito.
3. Valuta l'acquisto di punti sconto
Un punto di rimborso è un tipo di interesse prepagato che puoi pagare in anticipo per ridurre il tasso di interesse sul tuo prestito. Spendendo 1% dell'importo del prestito per punto, in genere il tasso di interesse si riduce di 0,25 punti percentuali.
Ad esempio, se si ha diritto a un mutuo di $350.000 a 5,5%, è possibile pagare due centesimi su $7.000 per ridurre il tasso di interesse a 5%. Ciò ridurrà la tua rata mensile di oltre $100.
Si tratta di una spesa iniziale elevata, ma se si prevede di restare a casa per un lungo periodo e non si prevede che i tassi di interesse scendano a breve, si potrebbe finire per risparmiare denaro. Si consiglia di utilizzare un calcolatore delle rate del mutuo per verificare quanto tempo ci vorrà per recuperare i costi iniziali dai risparmi mensili.
"Questo è davvero un esempio calzante", ha affermato Tim Pascarrera, presidente della Ross Mortgage Corporation. "La domanda fondamentale è: quanto pagherai in anticipo, quanto risparmierai e per quanto tempo intendi richiedere il prestito?"
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4. Risparmiare più soldi
Gli istituti di credito utilizzano i pagamenti anticipati come strumento di mitigazione del rischio. Un acconto più elevato significa che avrai meno credito da prendere in prestito e le tue rate mensili saranno più basse, il che riduce la probabilità di non riuscire a pagare i pagamenti.
Se ottieni un prestito tradizionale e puoi permettertelo, dovresti rimborsare almeno 20% per evitare l'assicurazione ipotecaria personale. Il premio PMI può costarti da 0,5% a 1% dell'importo del tuo prestito ogni anno, quindi eliminando questo premio puoi ridurre significativamente i tuoi costi.
Anche se non riesci a rimborsare una cifra così elevata, maggiore è il tuo anticipo, maggiori saranno le probabilità di ottenere un tasso di interesse più basso.
"Se paghi il 20 percento o più, stai per ottenere l'offerta migliore", ha affermato Pascarella. Tuttavia, è importante ricordare che i tassi di interesse sono ancora storicamente bassi. Potrebbe valere la pena intascare il 10% dell'importo della transazione per ottenere un tasso leggermente più alto, ma dipende dalla situazione finanziaria personale di ciascun acquirente.
5. Considerare un ARM
I mutui a tasso variabile comportano alcuni rischi a lungo termine. Tuttavia, solitamente offrono condizioni di tasso fisso anticipato che possono durare da tre a dieci anni, di cui puoi usufruire fin da subito. Inoltre, i tassi ARM solitamente partono da tassi inferiori a quelli dei mutui a tasso fisso.
Al 28 aprile 2022, il tasso di interesse medio per un ARM 5/1 (ovvero con una durata fissa di cinque anni, dopo la quale il tasso viene adeguato annualmente in base al tasso di mercato) è 3,78%, rispetto ai tassi medi dei mutui a tasso fisso a 30 anni che sono 5,1%.
6. Pensaci due volte prima di richiedere un prestito FHA
I prestiti FHA sono interessanti perché richiedono un acconto di soli 3,5% e un punteggio di credito minimo di 580. Al contrario, con i prestiti tradizionali, di solito ci si può aspettare un tasso di interesse di almeno 5% con un punteggio di credito minimo di 620.
Tuttavia, sebbene i prestiti FHA siano più facili da ottenere, richiedono il pagamento anticipato di un'assicurazione ipotecaria e premi annuali continuativi. I premi prepagati ti costeranno 1,75% dell'importo del prestito, mentre i premi ricorrenti variano da 0,45% a 1,05% dell'importo del prestito, a seconda dell'importo del prestito, della durata del prestito e dell'importo originariamente depositato. Queste spese extra possono rendere il mutuo insostenibile.
Inoltre, molti mutuatari FHA non riescono a liberarsi dei premi dell'assicurazione ipotecaria a meno che non rifinanzino. D'altro canto, i mutuatari possono rimuovere il PMI dai prestiti tradizionali una volta che il rapporto prestito/valore raggiunge 80%.
7. Migliora il tuo punteggio di credito
Se hai un punteggio di credito pari o superiore a 620 (580 per un prestito FHA), tecnicamente puoi ottenere l'approvazione per un mutuo, ma gli istituti di credito riservano le migliori offerte ai mutuatari con un punteggio di credito pari o superiore a 700 e un tasso di interesse superiore.
Migliorare il proprio punteggio di credito può richiedere tempo, ma se questo può aiutarti ad abbassare un po' il tasso di interesse, il risparmio a lungo termine potrebbe essere significativo.
Utilizza un servizio gratuito di monitoraggio del credito come Experian per accedere al tuo punteggio FICO, utilizzato dalla maggior parte degli istituti di credito. Il tuo punteggio può darti una panoramica generale della tua solvibilità.
Inoltre, assicurati di controllare il tuo rapporto di credito: puoi ottenere una copia gratuita di ogni rapporto ogni settimana su AnnualCreditReport.com fino alla fine del 2022 e una copia gratuita ogni 12 mesi successivi, per vedere quali fattori influiscono sul tuo punteggio e quali misure puoi adottare per evitare possibili problemi. Rimborsare prestiti, ridurre il saldo delle carte di credito e contestare informazioni creditizie inaccurate sono tutte azioni che possono aiutarti a migliorare il tuo punteggio.
8. Fai un giro per negozi
Sebbene sia facile trovare tassi medi sui mutui, ogni istituto di credito ha il suo metodo per stabilire il prezzo dei prestiti. Pertanto, è importante rivolgersi a tre o più istituti di credito per scoprire quale offre il tasso di interesse migliore.
Inoltre, se vuoi provare a negoziare un tasso di interesse più basso con l'istituto di credito di tua scelta, fare shopping può aiutarti a risparmiare sui costi di transazione e persino a ottenere una pedina di contrattazione.
Collaborare con un mediatore creditizio può essere utile in questo processo, poiché spesso i mediatori collaborano con più istituti di credito. Tuttavia, è consigliabile scoprire con quali istituti di credito collabora il proprio mediatore e valutare di confrontarsi con altri istituti di credito per fare un confronto.
9. Scegli un termine più breve
In genere, gli istituti di credito che concedono mutui offrono tassi di interesse più bassi ai mutuatari con scadenze inferiori a 30 anni, perché scadenze più brevi consentono agli istituti di credito di recuperare prima l'investimento.
Ad esempio, al 28 aprile 2022, il tasso medio di un mutuo a tasso fisso a 30 anni era pari a 5,1%, mentre il tasso medio di un mutuo a 15 anni era pari a 4,4%. Non è un calo come ARM, ma potrebbe valerne la pena se non si vuole avere la seccatura di doverlo rifinanziare in seguito.
Tuttavia, prima di prendere in considerazione questa opzione, controlla il tuo budget per vedere se puoi permetterti una rata mensile più alta nel breve termine. "Assicuratevi di considerare l'inflazione nelle vostre spese quotidiane prima di impegnarvi a pagare tariffe più elevate", ha affermato Biston.
Ancora una volta, usate un calcolatore di mutui per scoprire quanto costa.
10. Rifinanzia dal tuo ARM
Se sei già proprietario di una casa e hai un mutuo ARM, rifinanziare con un mutuo a tasso fisso può farti risparmiare denaro. Ciò è particolarmente vero se il tasso fisso del tuo ARM sta per scadere o se stai già riscontrando tassi variabili sul tuo prestito.
Prima di procedere al rifinanziamento, tuttavia, è opportuno considerare i costi di chiusura iniziali e il modo in cui possono incidere sul budget. Dovresti anche considerare per quanto tempo pensi di rimanere in casa. Se vendi entro uno o due anni, il risparmio probabilmente non supererà il costo del rifinanziamento.
Purtroppo non è possibile prevedere quali saranno i tassi del mutuo nei prossimi anni, ma è possibile fare qualche calcolo per confrontare i costi iniziali con i risparmi a lungo termine.
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