Anche se la Fed non fissa direttamente i tassi ipotecari, esercita comunque la sua influenza. I tassi ipotecari sono determinati da fattori economici come l'inflazione, la forza del mercato del lavoro, le tendenze economiche e la politica monetaria della Federal Reserve, stabilita dal Federal Open Market Committee.
La Fed è stata impegnata a tenere sotto controllo l’inflazione nel 2022, ma la battaglia è in salita. La Fed ha alzato i tassi di interesse quattro volte finora poiché l’inflazione è superiore a 8%. Gli esperti si aspettano un altro aumento dei tassi alla prossima riunione del Federal Open Market Committee prevista per mercoledì. Ciò farà scalpore in ogni angolo dell’economia statunitense, in particolare nel mercato immobiliare.
Continua a leggere per saperne di più sulla relazione tra la Federal Reserve, i tassi ipotecari e il mercato immobiliare.
Che ruolo gioca la Fed?
Fondata nel 1913, la Federal Reserve è composta da 12 banche regionali della Federal Reserve e 24 filiali ed è governata da un Consiglio dei governatori, tutti membri votanti dell'organo decisionale della Fed, il FOMC.
Il FOMC è responsabile della definizione della politica monetaria complessiva per stabilizzare l’economia e la sua crescita. Lo fa in parte fissando il tasso dei fondi federali, il tasso di riferimento al quale le banche prendono e prestano denaro. Quando la Fed alza i tassi, in genere le banche trasferiscono l’aumento ai consumatori, facendo aumentare i costi di indebitamento complessivi negli Stati Uniti. Ciò influisce sui potenziali acquirenti di case.
Il direttore finanziario Greg McBride ha dichiarato: “La Fed rimane aggressiva nell’aumentare i tassi di interesse per combattere l’inflazione e, cosa forse più importante, sta ora riducendo le sue posizioni in titoli del Tesoro e mutui al doppio del tasso degli ultimi tre mesi. Obbligazioni garantite da prestiti”. Il sito gemello di CNET, Bankrate. "Entrambi questi fattori indicano ulteriori aumenti dei tassi ipotecari, almeno fino a quando l'inflazione non rallenterà in modo significativo", ha aggiunto.
Fattori che influenzano i tassi ipotecari
Fattori macro
I tassi ipotecari sono al livello più alto dal 2008, sopra 6%, a causa della politica della Federal Reserve, delle condizioni economiche generali, dell’inflazione in corso e di un forte mercato del lavoro. Se la Fed alza i tassi, ciò non significa che i tassi ipotecari aumenteranno di pari passo, perché il mercato dei mutui potrebbe aver già scontato l’aumento previsto. "I tassi ipotecari non cambieranno a seguito di questo aumento dei tassi, ma risponderanno ai cambiamenti attesi nell'inflazione, nei tassi di interesse e nella salute dell'economia", ha affermato McBride.
Tuttavia, i tassi ipotecari sono più che raddoppiati dall’inizio dell’anno fino a circa 6%. Un mutuo trentennale a tasso fisso da $500.000 a 6,5% equivale a circa $2.900 in rate mensili; 3,5% e $2.200 in pagamenti mensili.
Microfattori
Ma ci sono altri fattori che possono influenzare i tassi ipotecari. Quando il volume dei prestiti rallenta, i finanziatori abbassano i tassi di interesse e allentano i requisiti di prestito. I mutuatari con rating di credito inferiori alla media potrebbero effettivamente avere maggiori probabilità di ottenere un mutuo in un contesto di tassi di interesse elevati.
Quando si tratta di come le banche prendono le decisioni sui prestiti, i fattori macroeconomici sono solo una parte dell’equazione. Ci sono alcuni fattori più specifici che determinano il tasso ipotecario specifico. Questi includono:
- Tuo punteggio di credito
- La posizione della casa
- Il prezzo della casa
- Tuo acconto
- IL ammontare del prestito
- IL tipologia e durata del prestito
- Il tipo di tasso d'interesse.
Come la decisione della Fed influisce sui tassi ipotecari
Sebbene la Fed non fissi direttamente i tassi ipotecari, le sue decisioni sul tasso dei fondi federali influiscono in ultima analisi sui tassi ipotecari e sul mercato immobiliare più ampio. “In genere, quando la Fed aumenta il tasso dei fondi federali, fa sì che altri tassi di interesse nell’economia, come i tassi ipotecari, aumentino con esso”, ha affermato Taylor Marr, vice capo economista presso l’agenzia di intermediazione immobiliare Redfin.
Quando la Fed aumenta i costi di finanziamento, meno persone prendono a prestito. Ciò ha frenato la domanda di beni e servizi, comprese le case. Quindi c'è un lato positivo per alcuni potenziali acquirenti di case.
Cose da considerare quando si acquista un mutuo
Ma tassi ipotecari più alti metteranno sotto stress molti mutuatari. "L'aumento dei tassi ipotecari dall'inizio dell'anno si è tradotto in un aumento del 28% dei prezzi delle case, oltre all'apprezzamento già fenomenale degli ultimi anni", ha affermato McBride.
Sebbene sia forte la tentazione di aspettare tassi ipotecari più alti mentre si parla di una possibile recessione, è rischioso cronometrare il mercato e attendere che i tassi ipotecari o i prezzi delle case scendano. Anche se i prezzi delle case scendono come previsto e i tassi ipotecari aumentano, potresti comunque ritrovarti con pagamenti mensili del mutuo più alti anche se ottieni un buon affare sulla tua casa.
“Tassi più alti significano semplicemente che gli acquirenti stanno diventando meno convenienti”, ha detto Marr.
Qualunque cosa accada all’economia, la cosa più importante da considerare quando si acquista un mutuo è assicurarsi di potersi permettere i pagamenti mensili. Quando prendi decisioni finanziarie importanti, come l’acquisto della tua prima casa, la cosa più importante è mantenere sana la tua vita finanziaria. Assicurati di guardarti intorno e confrontare sempre gli erogatori di mutui ipotecari per assicurarti di ottenere le migliori tariffe e condizioni.
In che modo l’aumento dei tassi di interesse influisce sui tuoi asset
Se possiedi già una casa, non sarai influenzato dalle fluttuazioni dei tassi ipotecari come un mutuatario che richiede un nuovo mutuo. Ma possono influenzare il valore della tua casa. Di maggiore preoccupazione per i proprietari di case che cercano equità domestica e linee di credito per equità domestica (HELOC) è il tasso primario, un altro tasso di riferimento utilizzato dalle banche per prestare.
Con tassi ipotecari superiori a 6%, per la maggior parte dei proprietari di case che hanno già ottenuto tassi ipotecari più bassi durante la pandemia, pagare un rifinanziamento non ha senso finanziario. In un contesto di tassi di interesse in aumento, i prestiti immobiliari e gli HELOC possono rappresentare una buona opzione di finanziamento. Puoi prendere in prestito contro la tua casa a un tasso relativamente basso, e un mutuo per la casa ti dà un tasso fisso in modo da non doverti preoccupare del prossimo aumento dei tassi da parte della Fed.
Come proprietario di una casa, tieni presente che mentre i tassi ipotecari potrebbero non influenzarti direttamente, tassi più alti potrebbero limitare il numero di potenziali acquirenti di case nel tuo mercato locale se stai cercando di vendere la tua casa, avverte McBride.
Risultato finale
Quando la Fed ha alzato il suo tasso di riferimento, ha indirettamente spinto al rialzo i tassi ipotecari. I tassi ipotecari sono più che raddoppiati dall'inizio dell'anno superando il 6%. Tassi ipotecari più alti rendono l’acquisto di una casa più costoso. Quindi, quando cerchi un mutuo, assicurati di confrontare i tassi e le condizioni che ti offrono le banche e i prestiti. Più istituti di credito intervisti, maggiori saranno le possibilità di ottenere un tasso ipotecario più basso, soprattutto nell'attuale contesto di aumento dei tassi di interesse.
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