Alcuni potenziali acquirenti di case puntano su un vero e proprio crollo del mercato immobiliare poiché i prezzi sono cresciuti ben oltre ciò che le persone possono permettersi. "Crash al più presto, forse un giorno potrò avere il mio appartamento", ha supplicato un utente di Twitter. Un altro utente ha twittato: “Speriamo che il mercato immobiliare crolli così le persone abbiano la possibilità di mettere su famiglia e possedere la propria casa”.
Piaccia o no, è improbabile che i potenziali acquirenti ripetano il collasso che il paese ha vissuto dal 2008 al 2014, quando i prezzi delle case sono scesi a due cifre rispetto al picco del 2007.
Daryl Fairweather, capo economista dell’agenzia di intermediazione immobiliare Redfin, ha affermato che i prezzi “potrebbero scendere un po’, ma penso che il crollo significhi più di un calo di 10% nei valori delle proprietà, che sembra un po’ inverosimile in questo momento. "
Alcuni meteorologi prevedono che i prezzi delle case diminuiranno di qualche punto percentuale in tutto il paese nel corso dei prossimi uno o due anni, e nettamente più bassi in alcune aree metropolitane. Tuttavia, c’è poco consenso su quali città registreranno i maggiori cali.
Che tu stia cercando di acquistare la tua prima casa o che ne possiedi già una e stai pensando di venderla, ecco cosa potrebbe significare per te il calo dei prezzi delle case.
Gli acquirenti potrebbero vacillare se i prezzi scendono
Supponiamo che tu voglia comprare una casa e che i prezzi stiano scendendo nella tua città. Non puoi fare a meno di aspettare. Allora perché comprare una casa oggi quando pensi di poter acquistare una casa simile a un prezzo inferiore tra pochi mesi?
Il problema con questa logica ferrea è che non è possibile prevedere quando il prezzo scenderà al minimo. Se aspetti troppo a lungo, finirai per provare ad acquistare mentre i prezzi aumentano e la concorrenza aumenta. Questa strategia, nota come market timing, non è auspicabile, ha affermato Odeta Kushi, vice capo economista della First American Financial Corp.
"Se riesci a trovare una casa che si adatta al tuo budget di pagamento mensile ed è un buon momento per acquistarla, provaci", ha detto.
Se aspetti che i prezzi scendano, cosa che non accadrà mai, potresti scoprire che "la casa che hai trovato un anno fa ti piaceva davvero, potevi permettertela, ma hai rinunciato, l'anno prossimo sarà più cara" ", ha detto Kush.
Dato che questa è la natura umana, probabilmente proverai comunque a cronometrare il mercato. Ma ehi, sei stato avvisato.
Le preoccupazioni dei venditori pongono i profitti al di sotto del prezzo
La riluttanza dei proprietari di case a rinunciare a ciò che possiedono potrebbe frenarsi in attesa che i prezzi delle case scendano – e durante il boom immobiliare durante la pandemia, i proprietari di case hanno qualcosa che vogliono mantenere.
Il primo è il valore delle case gonfiato. Kushi ha definito i prezzi degli immobili un “declino vischioso”, il che significa che i venditori erano riluttanti ad accettare sconti a meno che non fossero disperati nel vendere. "Se non devi vendere, stai fermo?" lei disse.
Un’altra cosa su cui insistono i proprietari di case: tassi ipotecari bassi. L'analista immobiliare Ivy Zelman ha dichiarato in un'intervista di luglio sul Macro Hive Podcast che 92% dei proprietari di case hanno tassi ipotecari inferiori a 5% e la metà hanno tassi inferiori a 3,5% attraverso rifinanziamenti o acquisti just-in-time.
Molti di questi proprietari di case si rannicchiano con i loro bassi tassi ipotecari e giurano di non andarsene mai.
"Se sei proprietario di una casa ora vincolato a un tasso ipotecario di 2,6% o 2,7%, qual è la tua motivazione a vendere la tua casa oggi e acquistarla a un tasso ipotecario più elevato?" Lo ha detto il primo economista capo degli Stati Uniti Mark Fleming nel podcast REconomy. "Non tanto. Sei vincolato dai tassi di interesse.
Il blogger aziendale Bill McBride ha affermato nella sua newsletter Calculated Risk che il fenomeno ha visto segni di uno “sciopero dei venditori”. In un sondaggio di agosto su 25 mercati immobiliari, McBride ha scoperto che le nuove inserzioni erano in calo del 10,6% anno su anno.
La tenacia dei proprietari di case ha un profondo effetto sui potenziali acquirenti di case: quando i proprietari di case abbandonano le loro case, riducono il numero di proprietà disponibili per l’acquisto. L’offerta limitata potrebbe impedire la caduta dei prezzi poiché gli acquirenti competono per offerte magre.
Quando devi più del valore della casa
Dall’inizio del 2021, in un’era di rapida crescita dei prezzi, sono stati venduti quasi 10 milioni di immobili esistenti. Il calo del valore delle case significa che i recenti acquirenti di case – quelli con un piccolo acconto e poco capitale proprio per cominciare – potrebbero ritrovarsi con più debiti del valore della casa. Si chiama sottosopra. Se ti trovi in questa situazione, hai alcune opzioni.
Tieni la casa, paga tutti i mutui e aspetta che i prezzi aumentino. Questa sarebbe l’opzione più popolare, anche per le famiglie cresciute in casa.
Se capovolgi la casa, dovrai utilizzare i tuoi risparmi per ripagare l'intero saldo del prestito, oltre alle commissioni immobiliari e ad altre spese.
Cosa succede se non hai abbastanza soldi per saldare l'importo del mutuo? Puoi ottenere il permesso dal tuo prestatore per vendere la tua casa come vendita allo scoperto. Tuttavia, gli istituti di credito possono negare il permesso se puoi permetterti il pagamento mensile della casa. Questo ti blocca nell'opzione 1, tenere la casa e aspettare finché non vale più del dovuto.
Il capitale preso in prestito è diminuito
Infine, c'è la questione dei prestiti per l'equità domestica e delle linee di credito per l'equità domestica (HELOC). Si tratta di seconde ipoteche che ti consentono di prendere in prestito contro il tuo patrimonio immobiliare. Per qualificarti per entrambi, devi avere un capitale proprio sufficiente: almeno 20% o 15% in alcuni casi.
Un calo del valore della casa potrebbe cancellare abbastanza capitale da portarti al di sotto della soglia 15% o 20% per renderti non idoneo per un prestito per la casa o HELOC. Anche se ottieni un HELOC in anticipo, l'istituto di credito potrebbe abbassare il limite di credito in un secondo momento per allinearlo al valore della tua casa.
Al culmine del boom immobiliare durante la pandemia, quando i prezzi aumentavano di oltre 15% all’anno, pochi acquirenti temevano che i prezzi degli immobili potessero finire per scendere. Questa negligenza esuberante e competitiva viene ora sostituita dalla cautela – ciò che l’economista immobiliare Ali Wolff chiama FOBATT, o la paura di acquistare ai vertici.
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