Quando pensi ad un investimento immobiliare, probabilmente la tua casa è la prima cosa che ti viene in mente. Naturalmente, gli investitori immobiliari hanno molte altre opzioni quando si tratta di scegliere un investimento, e non solo nel settore immobiliare fisico.
Il settore immobiliare è diventato un popolare veicolo di investimento negli ultimi 50 anni. Ecco alcune delle migliori opzioni per gli investitori al dettaglio e i motivi per investire.
Tesi centrale
- Il settore immobiliare è considerato una classe di attività a sé stante e dovrebbe almeno far parte di un portafoglio diversificato.
- Uno dei modi principali in cui un investitore guadagna nel settore immobiliare è diventare proprietario di un immobile in affitto.
- I giocatori di flipper cercano di acquistare immobili sottovalutati, restaurarli e venderli a scopo di lucro.
- I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) forniscono un'esposizione immobiliare indiretta senza la necessità di possedere, gestire o finanziare beni immobili.
Prezzo storico
Il settore immobiliare è stato a lungo considerato un solido investimento, e per una buona ragione. Prima del 2007, i dati storici sul settore immobiliare suggerivano che i prezzi avrebbero potuto continuare a salire indefinitamente. Con poche eccezioni, il prezzo medio di vendita di una casa negli Stati Uniti è aumentato ogni anno tra il 1963 e il 2007, l’inizio della Grande Depressione. I prezzi degli immobili sono scesi leggermente all’inizio della pandemia di COVID-19 nella primavera del 2020. Tuttavia, con il lancio del vaccino e l’attenuarsi dei timori pandemici, i prezzi delle case hanno accelerato, raggiungendo livelli record entro il 2022.
Questo grafico della Federal Reserve Bank di St. Louis mostra i prezzi di vendita medi tra il 1963 e il primo trimestre del 2022 (ultimi dati disponibili). L’area ombreggiata in grigio chiaro indica una recessione negli Stati Uniti.
Proprietà in affitto
Quando investi in un immobile in affitto, diventi proprietario, quindi devi considerare la tua idoneità a quel ruolo. In qualità di proprietario, sei responsabile di cose come il pagamento del mutuo, delle tasse sulla proprietà e dell'assicurazione, della manutenzione della tua proprietà, della ricerca di inquilini e della risoluzione dei problemi.
A meno che non assumi un amministratore immobiliare per gestire i dettagli, un proprietario è un investimento pratico. A seconda della situazione, prendersi cura della proprietà e degli inquilini può essere un lavoro 24 ore su 24, 7 giorni su 7, e non è sempre piacevole. Tuttavia, scegliendo attentamente la proprietà e gli inquilini, è possibile ridurre il rischio di grossi problemi.
Un modo in cui i proprietari guadagnano è riscuotendo l’affitto. L'importo dell'affitto che puoi addebitare dipende da dove si trova l'affitto. Tuttavia, determinare l'affitto migliore può essere difficile perché se fai pagare troppo, allontanerai l'inquilino, mentre se fai pagare troppo poco, lascerai i soldi sul tavolo. Una strategia comune è quella di addebitare un affitto sufficiente a coprire le spese fino al pagamento del mutuo, momento in cui la maggior parte dell’affitto si trasforma in profitto.
Un altro modo importante in cui i proprietari guadagnano è attraverso l’apprezzamento. Se la tua proprietà aumenta di valore, puoi venderla per ottenere un profitto (quando sarà il momento giusto) o prendere in prestito azioni per il tuo prossimo investimento. Sebbene gli immobili tendano ad aumentare di valore, non ci sono garanzie.
Ciò è particolarmente vero durante i periodi di estrema volatilità del mercato immobiliare, più recentemente durante la pandemia di COVID-19. Da febbraio 2020 a marzo 2022, il prezzo medio delle case negli Stati Uniti è aumentato in modo sbalorditivo di 38%. Con il forte aumento, molti si sono chiesti se il prezzo fosse dovuto al crollo.
Capovolgi la casa
Come i trader giornalieri che sono a miglia di distanza dagli investitori buy-and-hold, gli speculatori immobiliari sono una razza molto diversa dai proprietari di buy-and-affitto. I giocatori di flipper acquistano un immobile per tenerlo per un breve periodo di tempo – di solito non più di tre o quattro mesi – e lo vendono rapidamente per ottenere un profitto.
Esistono due metodi principali per eseguire il mirroring delle proprietà:
- Correzioni e aggiornamenti. Con questo metodo, puoi acquistare una proprietà che ritieni aumenterà di valore dopo alcune riparazioni e aggiornamenti. Idealmente, porterai a termine il lavoro il più rapidamente possibile e poi lo venderai per un importo superiore al tuo investimento totale (comprese le ristrutturazioni).
- Tieni e vendi. Questo tipo di mirroring funziona diversamente. Invece di acquistare e riparare una proprietà, acquista in un mercato in rapida crescita, mantienila per alcuni mesi e vendila con profitto.
Con entrambi i tipi di mirroring si corre il rischio di non riuscire a scaricare le risorse a un ritmo redditizio. Questa può essere una sfida perché le finlandesi spesso non hanno abbastanza soldi a disposizione per pagare i mutui immobiliari a lungo termine. Tuttavia, se fatto bene, il ribaltamento può essere un modo redditizio per investire nel settore immobiliare.
REIT
Un fondo di investimento immobiliare (REIT) viene formato quando viene costituita una società (o un fondo fiduciario) per utilizzare i fondi degli investitori per acquistare, gestire e vendere beni immobili che producono reddito. I REIT sono negoziati sulle principali borse valori, proprio come le azioni e gli ETF (exchange traded fund).
Per qualificarsi come REIT, una società deve restituire agli azionisti 90% dei suoi profitti imponibili sotto forma di dividendi. In questo modo, i REIT evitano di pagare l’imposta sul reddito delle società, mentre le società ordinarie vengono tassate sui loro profitti, esaurendo i rendimenti che possono restituire agli azionisti.
Analogamente ai titoli azionari con dividendi regolari, i REIT sono adatti agli investitori che desiderano un reddito regolare, sebbene offrano anche opportunità di apprezzamento. I REIT investono in una varietà di beni immobili, come centri commerciali (circa un quarto dei REIT è specializzato in questi settori), strutture sanitarie, mutui ed edifici per uffici. Rispetto ad altri tipi di investimenti immobiliari, i REIT hanno il vantaggio di essere altamente liquidi. 5
Gruppo di investimento immobiliare
Un gruppo di investimento immobiliare (REIG) è simile a un piccolo fondo di investimento locativo. Se desideri possedere una proprietà in affitto ma non vuoi il fastidio di un proprietario, un gruppo di investimento immobiliare potrebbe essere la soluzione per te.
Una società acquista o costruisce una serie di edifici, solitamente appartamenti, e poi consente agli investitori di unirsi al gruppo acquistandoli tramite la società. Un singolo investitore può possedere una o più unità abitative individuali. Ma la società che gestisce il gruppo d'investimento gestisce tutte le unità ed è responsabile della manutenzione, della pubblicità e della ricerca degli inquilini. In cambio di questa gestione l'azienda addebita una percentuale dell'affitto mensile. 6
Esistono diverse versioni di gruppi di investimento. Nella versione standard, il contratto di locazione è a nome dell'investitore e tutte le unità condividono una parte dell'affitto per evitare posti vacanti temporanei. Ciò significa che anche se la tua casa è vuota, hai abbastanza soldi per pagare il mutuo.
La qualità di un gruppo d'investimento dipende interamente dalla società che lo fornisce. In teoria, è un modo sicuro per investire nel settore immobiliare, ma i gruppi possono addebitare il tipo di commissioni elevate che affliggono il settore dei fondi comuni di investimento. Come per tutti gli investimenti, la ricerca è fondamentale.
Società in accomandita semplice nel settore immobiliare
Una società in accomandita semplice immobiliare (RELP) è simile a un gruppo di investimento immobiliare. Si tratta di una società costituita per acquistare e detenere un portafoglio di immobili e talvolta solo immobili. Tuttavia, i RELP hanno una durata limitata.
Gestori immobiliari esperti o società di sviluppo immobiliare come soci accomandatari. Successivamente si cercano investitori esterni per finanziare progetti immobiliari in cambio di una quota della proprietà in qualità di socio accomandante. Gli affiliati possono ricevere distribuzioni periodiche dai proventi della proprietà RELP, ma il pagamento effettivo avviene quando la proprietà viene venduta – con un profitto sostanziale se sei fortunato – e la RELP viene sciolta.
La qualità di un gruppo d'investimento dipende interamente dalla società che lo fornisce. In teoria, è un modo sicuro per investire nel settore immobiliare, ma i gruppi possono addebitare il tipo di commissioni elevate che affliggono il settore dei fondi comuni di investimento. Come per tutti gli investimenti, la ricerca è fondamentale.
fondi immobiliari
I fondi immobiliari investono principalmente in REIT e società immobiliari. Offrono l'opportunità di ottenere investimenti immobiliari diversificati con un capitale relativamente piccolo. A seconda della loro strategia e degli obiettivi di diversificazione, offrono agli investitori una gamma più ampia di opzioni di investimento rispetto all’acquisto di singoli REIT.
Come i REIT, questi fondi sono abbastanza liquidi. Un altro importante vantaggio per gli investitori al dettaglio sono le informazioni analitiche e di ricerca fornite dal fondo. Ciò può includere dettagli sugli asset acquistati e le opinioni del management sulla redditività e sulla performance di specifici investimenti immobiliari e come classe di asset. Gli investitori più speculativi possono investire in una famiglia di fondi comuni di investimento immobiliari e sovrappesare tatticamente determinati tipi o regioni immobiliari per massimizzare i rendimenti.
Perché investire nel settore immobiliare?
Il settore immobiliare può migliorare il profilo rischio/rendimento del portafoglio di un investitore e fornire rendimenti competitivi adeguati al rischio. Nel complesso, il mercato immobiliare presenta una bassa volatilità, soprattutto se confrontato con azioni e obbligazioni.
Il settore immobiliare è interessante anche rispetto alle fonti di reddito più tradizionali. La classe di attività viene generalmente scambiata con un premio di rendimento rispetto ai titoli del Tesoro statunitensi ed è particolarmente interessante in un contesto di bassi tassi dei titoli del Tesoro.
Diversità e protezione
Un altro vantaggio dell’investimento nel settore immobiliare è il suo potenziale di diversificazione. Il settore immobiliare ha una correlazione bassa, e in alcuni casi negativa, con le altre principali classi di attività, il che significa che in genere il settore immobiliare sale quando le azioni scendono. Ciò significa che l’aggiunta di immobili a un portafoglio può ridurne la volatilità e fornire un rendimento più elevato per unità di rischio. Più diretto è l’investimento immobiliare, migliore è la copertura: i veicoli quotati direttamente in borsa come i REIT riflettono la performance complessiva del mercato azionario.
Poiché hanno un sostegno fisico, gli immobili diretti presentano anche pochi conflitti tra principale e agente, o la misura in cui gli interessi dell'investitore dipendono dall'integrità e dalla competenza dei manager e dei debitori. Anche forme di investimento più indirette offrono un certo grado di protezione. Ad esempio, i REIT richiedono che una percentuale minima degli utili (90%) venga pagata come dividendi.
Copertura contro l’inflazione
La capacità di copertura dall’inflazione del settore immobiliare deriva dalla correlazione positiva tra la crescita del prodotto interno lordo (PIL) e la domanda immobiliare. Con l’espansione dell’economia, la domanda di beni immobili fa salire gli affitti, il che a sua volta porta a valori di capitale più elevati. Di conseguenza, il settore immobiliare tende a mantenere il potere d’acquisto del capitale trasferendo parte della pressione inflazionistica sugli inquilini e assorbendo parte della pressione inflazionistica sotto forma di apprezzamento del capitale.
Il potere della leva finanziaria
Oltre ai REIT, investire nel settore immobiliare fornisce agli investitori uno strumento che gli investitori del mercato azionario non possono: la leva finanziaria. La leva finanziaria significa utilizzare il debito per finanziare acquisti più grandi del denaro che hai. A meno che non si stia acquistando con margine, se si desidera acquistare un titolo, è necessario pagare l'intero valore del titolo quando si effettua l'ordine di acquisto. Anche così, la percentuale che puoi prendere in prestito è ancora molto inferiore a quella del settore immobiliare, grazie a una magica forma di finanziamento chiamata mutuo.
La maggior parte dei mutui tradizionali richiede un acconto di 20%. 9 Tuttavia, a seconda di dove vivi, potresti riuscire a trovare un mutuo per un minimo di 5%. Ciò significa che paghi una frazione del valore totale e controlli l'intera proprietà e il suo patrimonio. Naturalmente, l'importo del tuo mutuo influirà sulla quantità di proprietà che effettivamente possiedi sulla proprietà, ma una volta firmato il documento, puoi controllarlo.
Ciò incoraggia gli investitori immobiliari e i proprietari. Possono accendere una seconda ipoteca sulla loro casa e versare un acconto su altre due o tre proprietà. Sia che diano in affitto questi beni per far pagare i mutui agli inquilini, sia che aspettino l’opportunità di venderli per un profitto, controllano i beni, anche se pagano solo una frazione del valore totale.
Come faccio ad aggiungere un immobile al mio portafoglio?
Oltre ad acquistare beni immobili a titolo definitivo, gli investitori ordinari possono anche acquistare REIT o fondi che investono in REIT. I REIT sono investimenti collettivi che possiedono e/o gestiscono beni immobili o possiedono mutui.
Perché il settore immobiliare è visto come una copertura contro l’inflazione?
I prezzi degli immobili tendono ad aumentare con l’inflazione. Questo perché l'inflazione aumenta i costi per i costruttori di case, che devono essere trasferiti agli acquirenti di nuove case. 10 Con l’inflazione aumentano anche gli immobili esistenti. Detenere un mutuo a tasso fisso rende effettivamente più convenienti i pagamenti mensili fissi con l'aumento dell'inflazione. Inoltre, come proprietario, puoi aumentare l’affitto per stare al passo con l’inflazione.
Perché i prezzi degli immobili sono influenzati dai tassi di interesse?
Poiché il settore immobiliare è un bene così grande e costoso, spesso è necessario prendere in prestito per finanziarne l’acquisto. Per questo motivo, gli aumenti dei tassi rendono più costosi i pagamenti ipotecari su nuovi prestiti (o prestiti esistenti a tasso variabile come gli ARM). Ciò potrebbe scoraggiare gli acquirenti che devono considerare il costo mensile del trasloco della proprietà.
Risultato finale
Il settore immobiliare può essere un investimento solido con il potenziale per generare reddito costante e creare ricchezza. Tuttavia, uno svantaggio dell’investimento nel settore immobiliare è l’illiquidità: la relativa difficoltà di convertire le attività in contanti e i contanti in attività.
A differenza di una transazione azionaria o obbligazionaria che può essere completata in pochi secondi, una transazione immobiliare può richiedere mesi per essere completata. Trovare la controparte giusta può richiedere settimane, anche con l’aiuto di un broker. Naturalmente, i REIT e i fondi comuni immobiliari offrono una migliore liquidità e migliori prezzi di mercato. Tuttavia, essi comportano una maggiore volatilità e minori benefici di diversificazione, poiché sono molto più correlati al mercato azionario complessivo rispetto agli investimenti immobiliari diretti.
Come per qualsiasi investimento, dovresti mantenere le tue aspettative realistiche e fare i compiti e le ricerche prima di prendere qualsiasi decisione.
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