Det handler ikke bare om hvor dyre boliger er – det handler om hvor raskt de kommer dit. På bare 24 måneder har amerikanske boligpriser steget med svimlende 37%. Det kan sammenlignes med den største økningen på to år på 29% som førte til boligkrakket i 2008.
På vei inn i våren mente Fed den hadde sett nok. Sentralbanken satte raskt opp renten, og økte gjennomsnittsrenten på et 30-årig fastrentelån til 6% fra 3,2% ved starten av året. Disse høyere prisene, priset inn av mange boligkjøpere, gjorde til slutt slutt på pandemiens eiendomsboom. Mortgage Bankers Association rapporterte onsdag at søknadene om boliglån falt 16% år over år, og vi er nå midt i en kraftig nedbremsing.
Når dette skiftet skjer, hører vi veldig lite fra Fed. Vel, før styreleder Jerome Powell snakket med journalister på onsdag.
Her er hva Powell sa det: «Vi har sett [bolig] prisene stige dramatisk de siste årene. Nå endrer det seg. Og rentene har gått opp. Vi vet at boliglånsrentene har steget kraftig. Du kommer til å se et boligmarked i endring. Vi ser på ham for å se hva som skjer. Hvor mye vil det påvirke boliginvesteringene nøyaktig? Jeg er ikke sikker. Hvor stor er effekten på boligprisene? Veldig stramt marked. Så selv i en verden med stigende renter, vil prisene sannsynligvis fortsette å stige en stund. Så det er en komplisert situasjon, og vi følger den nøye. Jeg vil si at hvis du er en boligkjøper, vil du at boligkjøpere eller unge trenger å kalibrere seg litt. Vi må tilbake til et sted hvor tilbud og etterspørsel igjen konvergerer, inflasjonen er lavere igjen, boliglånsrentene er lavere igjen.»
Tre ting skiller seg ut.
Powell sier at boligkjøpere "må rekalibrere"
I eiendomsbransjen kalles det totale antallet aktive tilbud "inventar". Årlige varelagre har falt siden 2014. Dette skyldes blant annet endringer i husholdningenes preferanser (dvs. opphold lenger), mindre boligbygging etter boligkrakket i 2008, og millennials som begynner å kjøpe boliger for første gang. Men da den pandemiske eiendomsboomen tok av, begynte varelageret å stupe. Innen våren 2021 nådde varelageret et lavpunkt på 40 år. Det gir boligkjøpere ikke noe annet valg enn å øke prisene.
Powell er åpenbart håpefull om at en nedgang i eiendom på grunn av stigende boliglånsrenter vil bidra til å øke varelageret. Powell sa at det vil hjelpe kjøpere fordi tanken er at når kjøpere fortsetter å kjøpe, vil de finne et vennligere marked. Høyere beholdning vil gi kjøpere mer tid til å ta en beslutning og redusere sannsynligheten for å måtte delta i en budkrig.
Selv før Fed trappet opp inflasjonskampen, hadde senioranalytiker Logan Mohtashami i HousingWire offentlig tatt til orde for høyere boliglånsrenter for å øke varelageret. Den amerikanske boligmassen steg til 1,03 millioner enheter i mai, ifølge National Association of Realtors. Men for å gå tilbake til et "normalt" boligmarked, sa Mohtashami at inventaret måtte økes til mellom 15 200 og 1,93 millioner boligenheter. Imidlertid øker det nasjonale varelageret (se diagrammet nedenfor) raskt, med varelager i mer enn halvparten av de regionale boligmarkedene som fortsatt er 50% under nivåene før pandemien.
"Vi trenger en balanse... boligmarkedet er fortsatt veldig usunt ettersom den totale varebeholdningen i USA fortsatt er under 1,52 millioner," sa Mohtashami.
Husprisene faller? Powell ser ut til å antyde at det er mulig
Fed-leder Jerome Powell antok onsdag at boligprisene ville falle: «Hvor stor innvirkning kommer dette til å ha på boligprisene? Ikke så sikker. Det er klart at vi følger dette veldig nøye. Over tid vil du tenke på det ... det er mye uferdig arbeid på boligmarkedet. tilbud av boliger, når de kommer på nett..."
Så snudde han seg og sa: «Mens tilbudet av ferdige boliger selger, er varelageret av ferdige boliger svært lavt, historisk lavt. Det er fortsatt et veldig stramt marked, og selv i en verden med stigende renter, vil prisene sannsynligvis fortsette å stige en stund. team. Så det er en komplisert situasjon, og vi følger den nøye.»
Et øyeblikk så det ut til at Powell sa at boligprisene ville falle. Powell utelukket uansett ikke muligheten for fallende boligpriser. Dette er viktig. Historisk sett, utenfor den store depresjonen og etter boligkrakket på 2000-tallet, har boligprisene nesten aldri opplevd årlige fall. Men dagens situasjon kan bringe oss inn i en sjelden fase hvor boligprisene faktisk faller. Dette viser at Powell ikke lukker døren for muligheten for fallende boligpriser, sa han, "Vi følger det nøye."
I forrige måned fortalte Moody's Analytics-sjeføkonom Mark Zandi til Fortune at stigende boliglånsrenter har presset oss inn i en fullverdig «eiendomsmarkedskorreksjon». På kort sikt forventer Zandi at boligprisveksten fra år til år vil avta til 0% fra 20,6%. Han forventer at prisene vil falle mellom 5% og 10% i et klart "overvurdert" eiendomsmarked. I tilfelle en resesjon forventer Moody's Analytics at boligprisene i USA vil falle 5%, mens det sterkt «overvurderte» boligmarkedet faller 15% til 20%. (Moody's Analytics identifiserer "overvurdert" ved å sammenligne regionale boligpriser med underliggende lokale økonomiske fundamentaler, som husholdningsinntekt, som har blitt historisk støttet.)
Hvorfor faller boligprisene så lett? Den første er at boligprisene har avviket fra underliggende økonomiske fundamentale forhold. Grunnleggende økonomisk teori lærer at boligprisvekst og inntektsvekst henger sammen, og ingen av dem kan overgå den andre lenge. Økende boliglånsrenter vil bare gjøre denne rimelighetskrisen verre. Faktisk har typiske nye boliglånsbetalinger økt med 52% de siste seks månedene, ifølge eiendomsanalysefirmaet Zonda.
Eiendomsprisene kan imidlertid falle, men varelager må kanskje bygges opp mer for å materialisere seg. Når det amerikanske varelageret klatrer over 2 millioner enheter, vil de nasjonale boligprisene sannsynligvis falle fra år til år, sa Mohtashami.
Ralph McLaughlin, sjeføkonom i eiendomsdata- og analysefirmaet Kukun, sa at hvis Feds «overdrevne innstramming» fører til en resesjon, kan varelageret nå nivåer som vil tillate boligprisene å falle.
"Det er stadig mer sannsynlig at vi nærmer oss et skarpt vendepunkt i markedet," sa McLaughlin til Fortune.
Powell sier spesifikt at han ønsker å se boliglånsrentene gå ned
Sentralbanken hevet rentene for å stoppe pandemiens boligboom og dempe løpende inflasjon. Når Fed får kontroll over inflasjonen igjen, kan økningen i boliglånsrentene lette.
Det betyr at boligkjøpere som er ivrige etter å senke boliglånsrentene, kan måtte vente en stund. Konsumprisindeksen var 8,6% forrige uke. Fed vil ikke gi opp kampen mot inflasjonen før KPI går tilbake til 2%. Torsdag gjorde Fed det klart at kampen kunne fortsette inn i 2024.
Lære mer:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express-kortgjennomgang – Se mer.
-
AmEx fokuserer på kundeopplevelse med ny brukskonto og redesignet applikasjon
-
