Hvis du har en liten forskuddsbetaling på hjemmet ditt, kan et piggyback-lån hjelpe deg med å unngå noen ekstra boliglånsgebyrer. Denne typen lån er imidlertid ikke uten egne kostnader og ulemper. Her er det du trenger å vite.
Hva er et setelån?
Et piggyback-lån er et andre boliglån - vanligvis et egenkapitallån eller kredittlinje, også kjent som en HELOC - som du kan bruke sammen med boliglånet ditt.
Boligkjøpere bruker et piggyback-lån for å slippe å betale for privat boliglånsforsikring, som vanligvis trer i kraft når forskuddsbetalingen din er mindre enn 20% av boligens salgspris. PMI fungerer som en forsikring for å beskytte långivere hvis du faller bak på betalingene dine eller faller helt bak.
En piggyback-låneavtale tilbyr vanligvis et primærlån som tilsvarer 80% av boligens verdi, samt et egenkapitalprodukt for å dekke differansen mellom forskuddsbetalingen din og de resterende 20%.
Renten på et piggyback-lån er vanligvis høyere enn på et første boliglån, og renten er variabel, noe som betyr at den øker over tid.
Piggyback-lån ble populært under boligboomen på begynnelsen til midten av 2000-tallet. For eksempel, i 2006, brukte omtrent 30 prosent av boligkjøperne i New York City en, ifølge en rapport fra 2007 fra Furman Center ved NYU.
Låneporteføljen lar potensielle huseiere kjøpe boligen de ønsker og unngå PMI uten å betale 20% eller mer i kontanter. Men det gjør også hjemmene deres mer sårbare for mislighold.
Da den nasjonale boligboblen sprakk på slutten av 2000-tallet, var det mer sannsynlig at boligeiere med mindre egenkapital misligholdt enn huseiere med mye egenkapital.
Piggyback-lån eksisterer fortsatt, men er sjeldne. "Populariteten har avtatt, men långivere som tilbyr disse sekundære boliglånene har også strammet betraktelig," sa Jeff Brown, industridirektør og boliglångiver i Axia Home Loans.
Selv med den siste økningen i boligpriser, har de ikke sett et stort comeback. Ifølge Ralph DiBugnara, administrerende direktør for digital eiendomsressurs Home Qualified, "Disse kravene har avtatt med utvidelsen av boliglånsprodukter som krever mindre enn en 20% forskuddsbetaling og ikke krever en PMI."
Typer piggyback lån
Du kan strukturere et piggyback-lån på flere måter. Her er en oversikt over de forskjellige alternativene basert på ditt primære boliglån, piggyback og forskuddsbetaling.
80/10/10 lån. Dette alternativet er verdt å vurdere for tradisjonelle lån, som inkluderer et primært boliglån som dekker 80% av salgsprisen, et piggyback-lån som dekker 10%, og en forskuddsbetaling som dekker de resterende 10%.
80/15/5 lån. Dette alternativet fungerer som et 80-10-10-lån, men i stedet for å sette inn 10% og låne de resterende 10% gjennom et piggyback-lån, setter du bare inn 5% og finansierer de resterende 15% med et andre boliglån.
75/15/10 lån. Dette alternativet er tilgjengelig når du kjøper en leilighet, som inkluderer et 15% sikkerhetslån og en 10% forskuddsbetaling. Dette er hovedsakelig fordi boliglånsrentene har en tendens til å være høyere når belåningsgraden er over 75%.
80/20 lån. Planen, populær i årene før boligkrisen i 2007, krevde ingen forskuddsbetalinger i det hele tatt. Du tar bare opp det primære boliglånet for å dekke 80% av salgsprisen og betaler de resterende 20% med sekundærlånet. Imidlertid er denne piggyback-ordningen ikke lenger vanlig.
Fordeler og ulemper med piggyback-lån
Når du vurderer et piggyback-lån, er det viktig å forstå fordeler og ulemper.
Fordeler med piggyback lån
Det kan spare deg for penger. PMI kan koste deg 0,3% til 1,5% av lånebeløpet ditt hvert år. Så hvis boliglånet ditt er $250.000, kan du få PMI-premier på $750 til $3.750 per år. Dette tilsvarer månedlige betalinger på $62.50 til $312.50, pluss hovedstolen og renten du betaler lånet og eiendomsskatten.
Avhengig av kostnadene for ditt andre boliglån i månedlige avdrag, kan du ende opp med å betale mindre enn PMI. Men DiBugnara sier at begge måter lett kan oppnås. "Noen sekundære boliglån for piggyback-lån har mye høyere rente," la han til. "I dette tilfellet vil betalingen sannsynligvis være høyere enn PMI-betalingen." Sørg for å gjøre regnestykket for å finne ut hvilket alternativ som er best for din situasjon.
Du kan trekke renter fra begge lånene. Skattemyndighetene lar deg trekke fra opptil $750.000 i renter betalt på kvalifiserte boliglån (eller $375.000 hvis du er gift, men sender inn en egen selvangivelse). Dette inkluderer egenkapitallån og HELOC-er som brukes til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre et hjem som brukes som sikkerhet.
Å inkludere disse besparelsene i beregningen av om et piggyback lån vil spare deg penger kan komplisere ting. Med mindre du snakker med en skatteekspert, er det også vanskelig å vite nøyaktig hvor mye du kan spare - eller om det er nødvendig å bryte ned fradragene dine og kreve fradrag for boliglånsrenter.
Du kan beholde HELOC til andre formål. Et byggelån er et installasjonslån, det vil si at du får hele lånebeløpet i ett engangsbeløp og betaler tilbake i installasjoner. Men med en HELOC får du en form for revolverende kreditt under uttak som du kan betale tilbake og låne igjen over tid for å betale for oppussing og andre utgifter.
Ulemper med piggyback lån
Oppgjørskostnader kan redusere verdien. I tillegg til sluttgebyrer for ditt første boliglån, må du kanskje også betale sluttgebyrer for boliglånet ditt eller HELOC. Noen långivere tilbyr imidlertid egenkapitalprodukter med lave eller ingen sluttkostnader. Du bør finne ut hva utlåneren belaster, slik at du kan ta det med i beregningene dine.
Selv om sluttkostnadene er lave, kan det hende at regningen ikke virker mot deg, og å betale PMI kan ende opp med å bli billigere enn å få et nytt boliglån.
Dette kan gjøre refinansiering vanskeligere. Hvis du tok opp et piggyback lån fra en annen utlåner enn den som tilbyr ditt første boliglån (som er den typiske situasjonen), kan det være mer praktisk å refinansiere boligen din senere for å få betalt eller lavere rentenivå.
Det er fordi med mindre du tar opp et refinansieringslån som er stort nok til å betale ned på ditt andre boliglån, må begge långivere godta å refinansiere. Det kan være vanskelig å overbevise to långivere, spesielt hvis boligen din har falt i verdi siden du kjøpte den.
Kostnadene kan øke over tid. Hvis det andre lånet du tar opp er et HELOC med justerbar rente, må du ikke bare basere beregningene dine på gjeldende kostnad for hvert alternativ.
Flytende renter kan svinge med markedsindeksrenter. Siden det er umulig å forutsi hvordan markedsrentene vil bevege seg, er det umulig å vite nøyaktig hvor mye en variabel rente kan koste deg. Hvis du har et stramt budsjett og ikke kan håndtere økende boliglånsbetalinger over tid, er kanskje ikke et piggyback-lån med justerbar rente et godt alternativ.
Hvordan kvalifiserer du for et piggyback lån?
Å kvalifisere for et piggyback-lån kan være vanskelig fordi andre boliglån långivere kan ha forskjellige kvalifikasjonskrav. Selv om spesifikasjonene kan variere fra utlåner til utlåner, for å bli godkjent for begge typer lån, trenger du vanligvis følgende:
- Troverdighet. En FICO-poengsum på 620 eller høyere er vanligvis nødvendig for et primært boliglån, men minimumsscore for et sekundært boliglån kan være 680 eller høyere.
- gjeld i forhold til inntekt. Boliglån långivere ønsker å se et gjeld-til-inntektsforhold på 43% eller lavere, og dette inkluderer primære og sekundære boliglån.
Vær oppmerksom på at lavere forskuddsbetalinger ofte gir høyere renter.
Piggyback lånealternativer
Se etter lån uten PMI. Noen långivere tilbyr tradisjonelle lån uten PMI selv om du ikke har en 20% forskuddsbetaling. Avhengig av utlåner kan dette være begrenset til førstegangskjøpere av boliger eller lavinntektsplaner, eller du må kanskje godta en litt høyere rente.
Som med piggybacking-lån, dobbeltsjekk tallene for å sikre at du ikke betaler mer enn PMI på lang sikt.
Betal saldoen din raskt. Tradisjonelle boliglångivere legger vanligvis til PMI til lånet ditt når belåningsgraden er større enn 80%, men til syvende og sist bør lånesaldoen din være under denne terskelen. Långivere er lovpålagt å automatisk fjerne PMI når LTV når 78% basert på opprinnelig lån og boligverdi.
Hvis du forventer et stort treff eller kontantstrøm for å foreta ytterligere betalinger, kan det hjelpe deg å redusere lånesaldoen raskere og få deg til det punktet hvor du ikke lenger trenger forsikring.
Hvis du sliter med å betale ned saldoen din og tror boligens verdi har gått opp og du er på eller under 80%, kan du få en boligvurdering. Hvis du har rett, kan du be långiveren om å slette PMI manuelt.
Vent til du har nok. Selv om det er mange måter å kjøpe et hjem på akkurat nå og unngå PMI, er det best å vente til du har nok penger til en 20% forskuddsbetaling.
Å lagre 20% som er nødvendig for å unngå PMI kan ta år. Men hvis du tror du kan spare penger raskt nok, kan det være verdt ventetiden.
Lære mer:
Toppside,..fantastisk innlegg! Bare fortsett arbeidet!