Fastighetsinvesteringar för nybörjare, lär dig om de olika sätten att investera
Fastighetsinvesteringar för nybörjare, lär dig om de olika sätten att investera
Annonser

När du tänker på fastighetsinvesteringar är ditt hem förmodligen det första du tänker på. Fastighetsinvesterare har förstås många andra alternativ när det kommer till att välja en investering, och inte bara fysiska fastigheter.

Fastigheter har blivit ett populärt investeringsinstrument under de senaste 50 åren. Här är några av de bästa alternativen för privata investerare och skäl att investera.

Central uppsats

  • Fastigheter betraktas som ett tillgångsslag i sig och bör åtminstone ingå i en diversifierad portfölj.
  • Ett av de viktigaste sätten för en investerare att tjäna pengar på fastigheter är genom att bli ägare till en hyresfastighet.
  • Flipperspelare försöker köpa undervärderade fastigheter, återställa dem och sälja dem med vinst.
  • Fastighetsinvesteringsfonder (REITs) tillhandahåller indirekt fastighetsexponering utan att behöva äga, driva eller finansiera fastigheter.

Historiskt pris

Fastigheter har länge ansetts vara en solid investering, och det av goda skäl. Före 2007 antydde historiska fastighetsdata att priserna kunde fortsätta att stiga på obestämd tid. Med några få undantag steg det genomsnittliga försäljningspriset för ett hus i USA varje år mellan 1963 och 2007 – början på den stora depressionen. Fastighetspriserna sjönk något i början av covid-19-pandemin våren 2020. Men när ett vaccin rullar ut och rädslan för pandemi lättar, har huspriserna accelererat och nått rekordnivåer till 2022.

Detta diagram från Federal Reserve Bank of St. Louis visar genomsnittliga försäljningspriser mellan 1963 och första kvartalet 2022 (senast tillgängliga data). Det ljusgrå skuggade området indikerar en amerikansk recession.

Hyresfastigheter

När du investerar i hyresfastigheter blir du hyresvärd – så du måste överväga din lämplighet för den rollen. Som hyresvärd är du ansvarig för saker som att betala ditt bolån, fastighetsskatt och försäkring, underhålla din fastighet, hitta hyresgäster och lösa problem.

Om du inte anlitar en fastighetsskötare för att hantera detaljerna är en hyresvärd en praktisk investering. Beroende på din situation kan det vara ett 24/7-jobb att ta hand om fastigheten och hyresgästerna – och det är inte alltid trevligt. Men genom att välja din fastighet och hyresgäster med omsorg kan du minska risken för stora problem.

Ett sätt som hyresvärdar tjänar pengar på är genom att samla in hyra. Hur mycket hyra du kan ta ut beror på var hyran ligger. Ändå kan det vara svårt att bestämma den bästa hyran för om du tar för mycket kommer du att köra bort hyresgästen, och om du tar för lite lämnar du pengar på bordet. En vanlig strategi är att ta ut tillräckligt med hyra för att täcka utgifterna tills bolånet är betald, då det mesta av hyran övergår till vinst.

Ett annat viktigt sätt som hyresvärdar tjänar pengar på är genom uppskattning. Om din fastighet stiger i värde kan du sälja den med vinst (när tiden är mogen) eller låna eget kapital till din nästa investering. Fastigheter tenderar att öka i värde, men det finns inga garantier.

Detta gäller särskilt under perioder av extrem volatilitet på bostadsmarknaden, senast under covid-19-pandemin. Från februari 2020 till mars 2022 steg det genomsnittliga bostadspriset i USA med svindlande 38%. Med den kraftiga ökningen undrade många om priset berodde på kraschen.

Annonser

Vänd huset

Precis som daytraders som är milsvida från köp-och-håll-investerare, är fastighetsspekulanter en helt annan ras än köp-och-hyra hyresvärdar. Flipperspelare köper fastigheter för att hålla den under en kort period - vanligtvis inte mer än tre till fyra månader - och säljer den snabbt med vinst.

Det finns två huvudmetoder för att spegla egenskaper:

  • Fixar och uppdateringar. Med denna metod kan du köpa en fastighet som du tror kommer att uppskattas i värde efter en del reparationer och uppdateringar. Helst ska du få jobbet gjort så snabbt som möjligt och sedan sälja för mer än din totala investering (inklusive renoveringar).
  • Håll och sälj. Den här typen av spegling fungerar annorlunda. Istället för att köpa och reparera en fastighet, köp på en snabbt växande marknad, håll den i några månader och sälj den med vinst.

Med båda typerna av spegling riskerar du att inte kunna lossa tillgångar i en lönsam takt. Detta kan vara en utmaning eftersom fenor ofta inte har tillräckligt med kontanter till hands för att betala fastighetslån på lång sikt. Ändå, när det görs rätt, kan vändning vara ett lukrativt sätt att investera i fastigheter.

REIT

En fastighetsinvesteringsfond (REIT) bildas när ett företag (eller trust) bildas för att använda investerarmedel för att köpa, driva och sälja inkomstbringande fastigheter. REITs handlas på stora börser, precis som aktier och börshandlade fonder (ETF).

För att kvalificera sig som REIT måste ett företag lämna tillbaka 90% av sina skattepliktiga vinster till aktieägarna i form av utdelningar. På så sätt undviker REITs att betala bolagsskatt, medan vanliga företag beskattas för sina vinster, vilket tar bort den avkastning de kan lämna tillbaka till aktieägarna.

I likhet med vanliga utdelningsaktier är REITs lämpliga för investerare som vill ha regelbunden inkomst, även om de också erbjuder möjligheter till uppskattning. REITs investerar i en mängd olika fastigheter, såsom köpcentra (omkring en fjärdedel av REITs är specialiserade på dessa branscher), sjukvårdsinrättningar, bolån och kontorsbyggnader. Jämfört med andra typer av fastighetsinvesteringar har REITs fördelen av att vara mycket likvida. 5

Fastighetsinvesteringsgrupp

En fastighetsinvesteringsgrupp (REIG) liknar en liten investeringsfond för uthyrning. Om du vill äga en hyresfastighet men inte vill ha besväret med en hyresvärd, kan en fastighetsinvesteringsgrupp vara lösningen för dig.

Annonser

Ett företag köper eller bygger en serie byggnader, vanligtvis lägenheter, och låter sedan investerare gå med i gruppen genom att köpa dem genom företaget. En enskild investerare kan äga en eller flera enskilda bostäder. Men företaget som driver investeringsgruppen sköter alla enheter och ansvarar för underhåll, annonsering och att hitta hyresgäster. I utbyte mot denna förvaltning tar företaget ut en procentandel av månadshyran. 6

Det finns flera versioner av investeringsgrupper. I standardversionen är hyresavtalet i investerarens namn och alla enheter delar på en del av hyran för att undvika tillfällig vakans. Det betyder att även om ditt hus är tomt så har du tillräckligt med pengar för att betala bolånet.

Kvaliteten på en investeringsgrupp beror helt på företaget som tillhandahåller den. I teorin är det ett säkert sätt att komma in i fastighetsinvesteringar, men grupper kan ta ut den typ av höga avgifter som plågar fondbranschen. Som med alla investeringar är forskning nyckeln.

Kommanditbolag i fastigheter

Ett fastighetskommanditbolag (RELP) liknar en fastighetsinvesteringsgrupp. Det är ett företag etablerat för att köpa och inneha en portfölj av fastigheter och ibland bara fastigheter. RELPs har dock en begränsad livslängd.

Erfarna fastighetsförvaltare eller fastighetsutvecklingsbolag som general partners. Utomstående investerare söks sedan för att finansiera fastighetsprojekt i utbyte mot en andel av fastigheten som kommanditdelägare. Affiliates kan få periodiska utdelningar från intäkterna från RELP-egendomen, men den faktiska betalningen sker när egendomen säljs – för en betydande vinst om du har tur – och RELP upplöses.

Kvaliteten på en investeringsgrupp beror helt på företaget som tillhandahåller den. I teorin är det ett säkert sätt att komma in i fastighetsinvesteringar, men grupper kan ta ut den typ av höga avgifter som plågar fondbranschen. Som med alla investeringar är forskning nyckeln.

fastighetsfonder

Fastighetsfonder investerar främst i REITs och fastighetsbolag. De erbjuder möjligheten att få diversifierade fastighetsinvesteringar med relativt lite kapital. Beroende på deras strategi och diversifieringsmål erbjuder de investerare ett bredare utbud av investeringsalternativ än att köpa individuella REIT.

Liksom REITs är dessa medel ganska likvida. En annan viktig fördel för icke-professionella investerare är den analytiska och forskningsinformation som tillhandahålls av fonden. Detta kan innefatta detaljer om de köpta tillgångarna och ledningens syn på lönsamheten och resultatet för specifika fastighetsinvesteringar och som ett tillgångsslag. Mer spekulativa investerare kan investera i en familj av fastighetsfonder och taktiskt övervikta vissa fastighetstyper eller regioner för att maximera avkastningen.

Annonser

Varför investera i fastigheter?

Fastigheter kan förbättra risk/avkastningsprofilen för en investerares portfölj och ge konkurrenskraftig riskjusterad avkastning. Sammantaget uppvisar fastighetsmarknaden låg volatilitet, särskilt jämfört med aktier och obligationer.

Fastigheter är också attraktiva jämfört med mer traditionella inkomstkällor. Tillgångsklassen handlas vanligtvis till en avkastningspremie i förhållande till amerikanska statsobligationer och är särskilt attraktiv i en miljö med låga statsräntor.

Mångfald och skydd

En annan fördel med att investera i fastigheter är dess diversifieringspotential. Fastigheter har en låg, och i vissa fall negativ, korrelation med andra större tillgångsslag – vilket innebär att fastigheter vanligtvis stiger när aktierna faller. Detta innebär att tillförsel av fastigheter till en portfölj kan minska dess volatilitet och ge en högre avkastning per riskenhet. Ju mer direkt fastighetsinvesteringen är, desto bättre är säkringen: Direkta börsnoterade fordon som REITs återspeglar den övergripande utvecklingen på aktiemarknaden.

Eftersom de har fysiskt stöd har direkta fastigheter också få principal-agent-konflikter, eller i vilken utsträckning investerarens intressen beror på förvaltarnas och gäldenärernas integritet och kompetens. Mer indirekta investeringsformer erbjuder också ett visst skydd. Till exempel kräver REITs att en minsta procentandel av intäkterna (90%) ska betalas ut som utdelning.

Inflationssäkring

Fastigheternas inflationssäkrande förmåga härrör från den positiva korrelationen mellan tillväxten i bruttonationalprodukten (BNP) och efterfrågan på fastigheter. När ekonomin expanderar driver efterfrågan på fastigheter upp hyrorna, vilket i sin tur leder till högre kapitalvärden. Som ett resultat tenderar fastigheter att bibehålla kapitalets köpkraft genom att överföra en del av inflationstrycket till hyresgästerna och absorbera en del av inflationstrycket i form av värdestegring.

Kraften av hävstångseffekt

Förutom REIT:s ger investeringar i fastigheter investerare ett verktyg som aktiemarknadsinvesterare inte kan: utnyttja. Hävstång innebär att använda skulder för att finansiera större inköp än de pengar du har. Om du inte köper med marginal, om du vill köpa en aktie, måste du betala hela värdet av aktien när du gör inköpsordern. Trots det är andelen du kan låna fortfarande mycket mindre än fastigheter, tack vare en magisk finansieringsform som kallas bolån.

De flesta traditionella bolån kräver en 20% handpenning. 9 Men beroende på var du bor kan du kanske hitta ett bolån för så lite som 5%. Det innebär att du betalar en bråkdel av det totala värdet och du kontrollerar hela fastigheten och det egna kapitalet i den. Naturligtvis kommer storleken på ditt bolån att påverka hur mycket ägande du faktiskt har i fastigheten, men när dokumentet är undertecknat kan du kontrollera det.

Detta uppmuntrar fastighetsflipper och hyresvärdar. De kan ta en andra inteckning i sitt hem och lägga ner en handpenning på två eller tre andra fastigheter. Oavsett om de hyr ut dessa tillgångar för att få hyresgästerna att betala sina bolån, eller väntar på en möjlighet att sälja dem med vinst, kontrollerar de tillgångarna, även om de bara betalar en bråkdel av det totala värdet.

Hur lägger jag till en fastighet i min portfölj?

Förutom att köpa fastigheter direkt, kan vanliga investerare också köpa REITs eller fonder som investerar i REITs. REITs är kollektiva investeringar som äger och/eller förvaltar fastigheter eller äger bolån.

Varför ses fastigheter som en inflationssäkring?

Fastighetspriserna tenderar att stiga med inflationen. Det beror på att inflationen ökar kostnaderna för husbyggare, som måste föras över på köpare av nya bostäder. 10 Befintliga fastigheter ökar också med inflationen. Att hålla ett bolån med fast ränta gör dina fasta månatliga betalningar mer överkomliga när inflationen stiger. Dessutom kan du som hyresvärd höja din hyra för att hålla jämna steg med inflationen.

Varför påverkas fastighetspriserna av räntorna?

Eftersom fastigheter är en så stor och dyr tillgång krävs ofta lån för att finansiera köpet. På grund av detta gör räntehöjningar bolånebetalningar på nya lån (eller befintliga lån med justerbar ränta som ARM) dyrare. Detta kan avskräcka köpare som måste överväga den månatliga kostnaden för att flytta fastigheten.

Slutresultat

Fastigheter kan vara en solid investering med potential att generera stadiga inkomster och bygga välstånd. En nackdel med att investera i fastigheter är dock illikviditet: den relativa svårigheten att omvandla tillgångar till kontanter och kontanter till tillgångar.

Till skillnad från en aktie- eller obligationstransaktion som kan slutföras på några sekunder, kan en fastighetstransaktion ta månader att slutföra. Att hitta rätt motpart kan ta veckor, även med hjälp av en mäklare. Naturligtvis erbjuder REITs och fastighetsfonder bättre likviditet och bättre marknadspriser. Men de kommer till priset av högre volatilitet och lägre diversifieringsfördelar, eftersom de är mycket mer korrelerade med den totala aktiemarknaden än direkta fastighetsinvesteringar.

Som med alla investeringar bör du hålla dina förväntningar realistiska och göra dina läxor och research innan du fattar några beslut.

Läs mer:

Annonser