Om du tittar på TV har du förmodligen sett välbekanta röster som skådespelaren Tom Selleck bjuda på omvända inteckningar som ett ovärderligt verktyg för alla pensionärer. Men varje finansiell produkt har två sidor, så väg noggrant för- och nackdelarna med ett omvänt bolån.
Vad är en omvänd inteckning?
En omvänd inteckning tillåter husägare över 62 år att omvandla fastighetskapital till kontanter.
Den stora majoriteten av omvända inteckningar är försäkrade av Federal Housing Administration (FHA), vilket innebär att om låntagaren inte betalar sin skuld, kommer den att återbetalas med FHA-reserver.
Regeringen hänvisar till omvända inteckningar som "HECMs" eller bostadslånekonverteringar, och låntagare måste betala en förskottsförsäkringspremie och en årlig premie på 0,5% av det utestående lånet för att delta. Dessa premier används för att finansiera FHA:s reserver.
Förutom FHA-garanterade omvända inteckningar finns det två andra typer:
Proprietära omvända hypotekslån – Dessa är tillgängliga via privata långivare och är inte föremål för FHA-krediter.
Single Purpose Reverse Mortgage – Dessa är mindre vanliga och pengarna du får från ett av dessa inteckningar kan bara användas för ett specifikt ändamål, t.ex. B. Renovera en del av huset eller betala fastighetsskatt. Du kan hitta dessa alternativ genom vissa statliga och lokala myndigheter och ideella organisationer.
Hur fungerar en omvänd inteckning?
Ett omvänt bolån gör att du kan få pengar utan att betala dina räkningar direkt.
Tänk på den här matematiken: I ett traditionellt bolån, om du lånar $100 000 till en fast ränta på 6,71% i 30 år, skulle du betala $648 per månad (kapitalbelopp och ränta). Om du lånar $100 000 i ett omvänt bolån, är dina nödvändiga månatliga amorteringar och räntebetalningar noll.
För bra för att vara sant? Okej då. Du kommer fortfarande att vara skyldig pengar. Du behöver inte betala tillbaka pengarna förrän du säljer huset, flyttar ut eller dör. Om det senare är slutet på ditt omvända bolån, ligger ansvaret för att betala skulden kvar på din make eller arvingar, som kan behöva sälja bostaden.
I vårt $100 000 bolåneexempel betalar låntagaren cirka $648 per månad. Av det betalas ca $69 under den första månaden för att minska lånesaldot. Resten av betalningen - cirka $447 - är ränta, eller vad långivaren debiterar dig för att låna pengar - plus en uppskattad genomsnittlig fastighetsskatt, som varierar beroende på region. Betalningsplanen fortsätter varje månad, med fler amorteringar och mindre ränta över tiden, tills lånetiden löper ut.
Omvända inteckningar vänder denna process. Istället för att betala månadsvis behöver du inte betala någonting. Det betyder dock inte att lånet är gratis. Räntekostnaden läggs till bolånebalansen, så saldot ökar under den andra månaden. Eftersom lånesaldo nu är något större och räntekostnaden något högre, fortsätter denna process tills lånet är återbetalat. Denna återbetalning görs vanligtvis inom ett år efter flytt eller dödsfall.
Fördelar med en omvänd inteckning
Du kan bättre hantera dina pensionsutgifter
Många seniorer har en betydande inkomstminskning efter pensioneringen, och månatliga återbetalningar kan vara deras största utgift. En omvänd inteckning gör att du kan komplettera din minskade inkomst och fortsätta att betala dina räkningar.
Du behöver inte flytta
Istället för att lämna ditt hem, låter en omvänd inteckning dig bli gammal på plats (och eventuellt hålla dig nära vänner och familj). Även om omvända bolån har kostnader, kan det i längden vara billigare att få ett omvänt bolån än att flytta och köpa en annan bostad eller hyra på en ny plats.
Du behöver inte betala skatt på din inkomst
Inkomsten du får från en omvänd inteckning beskattas inte eftersom IRS anser att pengarna är "från lånet." Skattereglerna kan dock vara komplicerade, så se till att konsultera en skattespecialist innan du tar ett omvänt inteckningslån.
Du är skyddad om saldot överstiger värdet på din bostad
Eftersom den omvända bolånebalansen växer över tiden, har den potential att överstiga fastighetens verkliga marknadsvärde. Det skuldbelopp som ska betalas får dock inte överstiga fastighetens värde, eftersom en omvänd inteckning är ett exempel på icke-regressfinansiering. Som ett resultat av detta kan hypotekslångivaren i det här fallet inte göra några anspråk mot dina övriga tillgångar eller dina arvingar.
Din arvtagare har ett val
Omvända bolån tillåter låntagare att göra förtida återbetalningar, men slutar vanligtvis när låntagaren flyttar, säljer bostaden eller dör. I fallet med bouppteckning har arvingarna flera alternativ: de kan sälja fastigheten för att betala av skulden och få det egna kapitalet över lånesaldot; om egendomen är tillräckligt värd kan du behålla bostaden och refinansiera saldot av det omvända bolånet eller, om skulden överstiger fastighetens värde, kan arvingen lösa lånet genom att lämna tillbaka egendomen till långivaren. Långivaren kan sedan lämna in ett krav mot försäkringsbolaget (nästan alltid FHA) för det obetalda saldot.
Nackdelar med omvända inteckningar
Du måste betala för det
Kostnaden för en omvänd inteckning inkluderar låneavgifter (upp till $6 000 i initiala avgifter, beroende på storleken på ditt lån), FHA-försäkringsavgifter och stängningsavgifter. Dessa kostnader kan läggas till lånesaldot; Detta innebär dock att låntagaren kommer att ha mer skulder och mindre eget kapital. Du kommer också att betala en otäck månatlig serviceavgift, som kan öka med upp till $35 om din ränta justeras månadsvis.
Du kan inte dra av ränta från din skatt förrän du betalat av ditt lån
Bolåneränta kan dras av från skatten när du betalar av ditt bolån, men du kan inte dra av ränta på ett omvänt bolån varje år. Denna förmån får du först när du faktiskt betalar av lånet.
Du kan oavsiktligt bryta mot andra programkrav
Kort sagt, en omvänd inteckning kan få dig att bryta mot dina tillgångsgränser för Medicaid och Supplemental Security Income (SSI). Det är komplicerat, så se till att konsultera en geriatrisk rättighetsadvokat eller juridisk klinik innan du letar efter ett omvänt inteckningsprogram.
Ditt hem kan vara i utmätning
Eftersom omvända inteckningar inte kräver månatliga kapital- och räntebetalningar, verkar utestängning omöjlig. Så är dock inte fallet; utmätningar kan inträffa om du inte följer fastighetsskatter, husägares försäkringar eller obligatoriska HOA-avgifter.
Du kanske inte kan navigera till tillståndsändringar
Omvända inteckningar kan vara komplicerade, och när din status ändras kan dina omvända bolånealternativ också göra det. Till exempel, om du går till en långtidsvårdsanstalt, kommer du fortfarande att anses vara bosatt i ditt hem? Om du gifter dig efter att ha fått en omvänd inteckning, måste din make flytta från fastigheten när du dör? För mer information om dessa och andra frågor är det bättre att du pratar med ett lån, en advokat som är specialiserad på seniorers rättigheter eller kontaktar en kostnadsfri juridisk klinik.
Vem är en bra kandidat för ett omvänt bolån?
Är ett omvänt bolån verkligen en bra idé med tanke på den potentiella komplexiteten och risken för att äventyra bostaden? För vissa husägare kan svaret vara ja:
Om du planerar att stanna hemma på lång sikt – eftersom du kommer att betala ytterligare stängningskostnader genom ett omvänt bolån, måste du stanna hemma tillräckligt länge för att motivera kostnaden. Så om du är 62, har en lång livslängd och tror att din nuvarande plats är ditt eviga hem, kan en omvänd inteckning vara vettig. Och om du bor på en marknad där fastighetsvärdena stiger snabbt kan din fastighet vara värd mer när du eller dina arvingar betalar av lånet.
När du behöver mer pengar för de dagliga utgifterna – om du kämpar för att hantera pensionsutgifterna, kan en omvänd inteckning hjälpa dig att ha pengarna redo att hantera dessa uppgifter. Med konsumentprisindex som återspeglar kraftiga ökningar i många utgiftskategorier som mat och bensin, kan detta vara ditt omedelbara behov.
Vilka är de dåliga kandidaterna för omvända inteckningar?
Det finns många tecken på att ett omvänt bolån inte är ett bra alternativ:
Om du planerar en flytt - kom ihåg att du behöver en lång landningsbana för att göra det värt att betala alla dina avslutande kostnader, hypoteksförsäkringspremier och andra utgifter. Så om du tror att du snart kan flytta till en ny plats eller minska till en mindre plats, håll dig borta från omvända bolån.
Att behöva flytta av hälsoskäl – ett omvänt bolån kräver att du bor hemma, vilket innebär att flytta till ett äldreboende eller någon form av stödboende kan leda till att du måste betala av ditt lån. Om du ständigt är orolig för din hälsa kan det vara klokt att undvika ett omvänt bolån.
Men om du kämpar för att betala de andra kostnaderna för ditt hem - en av de viktigaste komponenterna i en omvänd inteckning är din förmåga att betala din fastighetsskatt och husägares försäkring. Och om du har kämpat för att få in pengar för dessa grundläggande utgifter, bör det inte vara på bordet att öka din skuld.
Så här får du ett omvänt lån om det passar dig
Om du har vägt alla för- och nackdelar och tror att ett omvänt bolån är bra för dig, så här får du det:
Se om du är kvalificerad. För att få ett omvänt bolån måste du uppfylla några viktiga krav: Du måste vara minst 62 år gammal, bo i ditt eget hem och ha betydande tillgångar (vanligtvis minst 50%).
Träffa en HUD-godkänd finansiell rådgivare. Eftersom omvända inteckningar är så komplexa, måste du träffa en expert som kan guida dig genom alla dina alternativ.
Jämför flera långivare. Varje långivare är olika och tar ut olika avgifter. Se till att du kollar in en rad alternativ för att hitta de lägsta inträdes- och avvecklingskostnaderna, såväl som de mest konkurrenskraftiga priserna.
Diskutera detta med dina arvingar. Om du planerar att lämna din egendom till någon i ditt hushåll, bör du diskutera din omvända bolåneplan med dem. Se till att de förstår vad det betyder och vad du ska göra när du dör.
Sammanfattning: Ska du få en omvänd inteckning?
Omvända inteckningar har inte ett perfekt rykte på grund av vissa bedrägerier som riktar sig till intet ont anande seniorer. Till och med välrenommerade företag försöker lura husägare att ta omvända bolån genom oärlig marknadsföring: Consumer Financial Protection Bureau stämmer och slår American Advisors Group med maximalt $1,1 miljoner i slutet av 2021. Straffavgift för ett av de omvända bolånenamnen. för vilseledande marknadsföring.
Så den enkla regeln är: var väldigt, väldigt försiktig med att äventyra ditt hem.
Så läs mer:
- Recension av American Express Centurion Black Card
- X1 Kreditkort – Se hur du ansöker.
- Destiny Kreditkort – Hur man beställer online.
- Delta Skymiles® Reserve American Express-kortgranskning – Se mer.
- AmEx fokuserar på kundupplevelse med nytt checkkonto och omdesignad applikation
- Upptäck it® Rewards-kortbelöningar se hur det fungerar
