Eviniz için küçük bir peşinatınız varsa, piggyback kredisi bazı ek ipotek ücretlerinden kaçınmanıza yardımcı olabilir. Ancak bu tür kredilerin de kendine özgü maliyetleri ve dezavantajları yok değil. İşte bilmeniz gerekenler.
Eyerli kredi nedir?
Piggyback kredisi, ipotek kredinizle birlikte kullanabileceğiniz ikinci bir ipotektir (genellikle bir konut sermayesi kredisi veya kredi limiti, aynı zamanda HELOC olarak da bilinir).
Ev alıcıları, genellikle peşinat tutarının evin satış fiyatının %'sinden az olması durumunda devreye giren özel ipotek sigortası ödemekten kaçınmak için piggyback kredisi kullanırlar. PMI, ödemelerinizde gecikmeniz veya tamamen gecikmeniz durumunda borç verenleri korumak için bir sigorta poliçesi görevi görür.
Bir piggyback ipotek sözleşmesi genellikle evinizin değerinin 80%'sine eşit bir birincil ipotek ve peşinatınız ile kalan 20% arasındaki farkı karşılayacak bir ev sermayesi ürünü sunar.
Piggyback kredisinin faiz oranı genellikle birinci ipotek kredisinden daha yüksektir ve oran değişkendir, yani zamanla artar.
Piggyback kredisi, 2000'li yılların başı ve ortalarında yaşanan konut patlaması sırasında popüler hale geldi. Örneğin, New York Üniversitesi Furman Merkezi'nin 2007 tarihli raporuna göre, 2006 yılında New York'taki ev alıcılarının yaklaşık yüzde 30'u bir tane kullanmıştı.
Kredi portföyü, potansiyel ev sahiplerinin 20% veya daha fazla nakit ödemeden istedikleri evi satın almalarına ve PMI'dan kaçınmalarına olanak tanır. Ancak bu durum aynı zamanda evlerini temerrütlere karşı daha savunmasız hale getiriyor.
2000'li yılların sonlarında ulusal konut balonu patladığında, daha az öz sermayeye sahip ev sahiplerinin, çok öz sermayeye sahip ev sahiplerine göre temerrüde düşme olasılığı daha yüksekti.
Piggyback ipotekleri hâlâ mevcut, ancak nadirdir. Axia Home Loans'da sektör direktörü ve ipotek kredisi veren Jeff Brown, "Popülerlik azaldı, ancak bu ikincil ipotekleri sunan kredi verenler de önemli ölçüde sıkılaştı" dedi.
Konut fiyatlarında son dönemde yaşanan artışa rağmen henüz büyük bir toparlanma yaşanmadı. Dijital gayrimenkul kaynağı Home Qualified'ın CEO'su Ralph DiBugnara'ya göre, "Bu talepler, 20%'den daha az peşinat gerektiren ve PMI gerektirmeyen ipotek ürünlerinin yaygınlaşmasıyla azaldı."
Piggyback kredilerinin türleri
Piggyback ipotek yapılandırmasını çeşitli şekillerde yapabilirsiniz. İşte birincil ipotek, peşinat ve peşinatınıza göre farklı seçeneklerin bir dökümü.
80/10/10 kredi. Bu seçenek, satış fiyatının 80%'sini kapsayan birincil ipotek, 10%'sini kapsayan piggyback kredi imkanı ve kalan 10%'sini kapsayan peşinat içeren geleneksel krediler için değerlendirilmeye değer.
80/15/5 kredi. Bu seçenek 80-10-10 kredisi gibi çalışır, ancak 10% yatırıp kalan 10%'yi piggyback krediyle almak yerine, sadece 5% yatırırsınız ve kalan 15%'yi ikinci bir konut kredisiyle finanse edersiniz.
75/15/10 kredi. Bu seçenek, 15% teminatlı kredi ve 10% peşinat içeren bir daire satın alırken geçerlidir. Bunun başlıca nedeni, kredi-değer oranının 75%'nin üzerinde olması durumunda kat mülkiyeti ipotek oranlarının daha yüksek olma eğiliminde olmasıdır.
80/20 kredi. 2007'deki konut krizinden önceki yıllarda popüler olan bu plan, hiçbir peşinat gerektirmiyordu. Satış bedelinin 80%'sini karşılamak için birincil ipotek alıp, kalan 20%'yi ikincil krediyle ödüyorsunuz. Ancak bu sırt sırta verme düzeni artık yaygın değil.
Piggyback kredilerinin artıları ve eksileri
Piggyback ipotek almayı düşünürken, artılarını ve eksilerini anlamak önemlidir.
Piggyback kredilerinin avantajları
Size para kazandırabilir. PMI, her yıl kredi tutarınızın 0,3% ile 1,5%'si arasında bir maliyete neden olabilir. Yani ipotek tutarınız $250.000 ise yıllık $750 ile $3.750 arasında PMI primi alabilirsiniz. Bu, aylık $62.50 ile $312.50 arasında ödeme yapmanıza, ayrıca borç verene ödediğiniz anapara ve faiz ile emlak vergilerine eşittir.
İkinci ipotek kredinizin aylık taksit tutarına bağlı olarak PMI'dan daha az ödeme yapmanız gerekebilir. Ancak DiBugnara her iki yolun da kolaylıkla başarılabileceğini söylüyor. "Bazı ikincil ipoteklerin, piggyback kredileri için çok daha yüksek faiz oranları var" diye ekledi. “Bu durumda ödemenin PMI ödemesinden daha yüksek olması muhtemeldir.” Durumunuza en uygun seçeneğin hangisi olduğunu bulmak için mutlaka hesaplamayı yapın.
Her iki krediden de faizi düşebilirsiniz. IRS, nitelikli ipotekler için ödenen faizden $750.000'e kadar (veya evliyseniz ve ayrı bir vergi beyannamesi veriyorsanız $375.000'e kadar) düşmenize izin verir. Bunlara, bir evi satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek için teminat olarak kullanılan ev sermayesi kredileri ve HELOC'lar dahildir.
Bu tasarrufları, bir piggyback kredisinin size para kazandırıp kazandırmayacağı hesaplamanıza dahil etmek işleri karmaşıklaştırabilir. Ayrıca, bir vergi uzmanıyla görüşmediğiniz sürece ne kadar tasarruf edebileceğinizi veya kesintilerinizi parçalayıp ipotek faizi kesintilerini talep etmeniz gerekip gerekmediğini tam olarak bilmeniz zordur.
HELOC’u başka amaçlar için de saklayabilirsiniz. İnşaat kredisi bir kurulum kredisidir, yani kredi tutarının tamamını tek seferde alıp taksitler halinde geri ödersiniz. Ancak HELOC ile çekimleriniz sırasında geri ödeyebileceğiniz ve tadilat ve diğer masrafları karşılamak için zaman içinde tekrar borç alabileceğiniz bir tür dönen kredi alırsınız.
Piggyback kredilerinin dezavantajları
Yerleşim masrafları değeri düşürebilir. İlk ipotek kredinizin kapanış ücretlerine ek olarak, ev krediniz veya HELOC krediniz için de kapanış ücreti ödemeniz gerekebilir. Ancak bazı kredi verenler düşük veya sıfır kapanış maliyeti olan konut sermayesi ürünleri sunmaktadır. Hesaplamalarınıza dahil edebilmeniz için, kredi verenin ne kadar ücret talep ettiğini öğrenmelisiniz.
Kapanış masrafları düşük olsa bile, yasa tasarısı aleyhinize işlemeyebilir ve PMI ödemek, ikinci bir konut kredisi almaktan daha ucuz olabilir.
Bu durum yeniden finansmanı daha da zorlaştırabilir. İlk ipotek kredinizi sunan kuruluştan farklı bir kuruluştan (ki bu tipik bir durumdur) sırt sırta kredi aldıysanız, ödeme almak veya faiz oranlarını düşürmek için daha sonra evinizi yeniden finanse etmek daha uygun olabilir.
Bunun nedeni, ikinci ipotek borcunuzu ödemeye yetecek büyüklükte bir yeniden finansman kredisi almadığınız sürece, her iki kredi kuruluşunun da yeniden finansman konusunda anlaşması gerekmesidir. Özellikle eviniz satın aldığınız tarihten bu yana değer kaybetmişse, iki kredi kuruluşunu ikna etmek zor olabilir.
Maliyetler zamanla artabilir. Aldığınız ikinci kredi değişken faizli bir HELOC ise, hesaplamalarınızı yalnızca her seçeneğin cari maliyetine dayandırmayın.
Değişken faiz oranları piyasa endeksi faiz oranlarına göre dalgalanabilir. Piyasa faiz oranlarının nasıl hareket edeceğini tahmin etmek imkansız olduğundan, değişken bir faiz oranının size ne kadara mal olacağını tam olarak bilmeniz imkansızdır. Bütçeniz kısıtlıysa ve zaman içinde artan ipotek ödemelerini karşılayamıyorsanız, değişken faizli bir sırtlama kredisi sizin için iyi bir seçenek olmayabilir.
Piggyback kredisi almaya nasıl hak kazanırsınız?
Piggyback kredisi almaya hak kazanmak zor olabilir çünkü ikinci ipotek verenlerin farklı uygunluk şartları olabilir. Ayrıntılar kredi kuruluşundan kredi kuruluşuna değişebilse de, her iki kredi türü için de onay almak için genellikle aşağıdakilere ihtiyacınız vardır:
- Güvenilirlik. Birincil ipotek için genellikle 620 veya üzeri bir FICO puanı gerekir, ancak ikincil ipotek için minimum puan 680 veya üzeri olabilir.
- borç-gelir oranı. İpotek verenler, birincil ve ikincil konut kredilerini de kapsayan 43% veya daha düşük bir borç-gelir oranı görmek isterler.
Daha düşük peşinatların genellikle daha yüksek faiz oranlarına yol açtığını unutmayın.
Piggyback Kredi Alternatifleri
PMI'sız kredilere bakın. Bazı kredi verenler, 20% peşinatınız olmasa bile PMI olmadan geleneksel krediler sunar. Kredi veren kuruluşa bağlı olarak bu, ilk kez ev sahibi olacak kişiler veya düşük gelirli planlarla sınırlı olabilir veya biraz daha yüksek bir oranda anlaşmanız gerekebilir.
Tıpkı peşin kredilerde olduğu gibi, uzun vadede PMI'dan fazla ödeme yapmadığınızdan emin olmak için rakamları iki kez kontrol edin.
Bakiyenizi hızla ödeyin. Geleneksel ipotek verenler genellikle kredi-değer oranınız 80%'den büyük olduğunda kredinize PMI eklerler, ancak sonuçta kredi bakiyeniz bu eşik değerinin altında olmalıdır. Kredi verenlerin, orijinal kredi ve ev değerine göre LTV'niz 78%'ye ulaştığında PMI'yi otomatik olarak kaldırması yasal olarak zorunludur.
Ek ödemeler yapmak için büyük bir darbe veya nakit akışı öngörüyorsanız, bu kredi bakiyenizi daha hızlı azaltmanıza ve artık sigortaya ihtiyacınız kalmayacak noktaya gelmenize yardımcı olabilir.
Bakiyenizi ödemekte zorlanıyorsanız ve evinizin değerinin arttığını düşünüyorsanız ve 80%'de veya altındaysanız, ev değerlendirmesi yaptırabilirsiniz. Uygun olmanız durumunda, kredi veren kuruluştan PMI'yi manuel olarak silmesini isteyebilirsiniz.
Yeterince bekleyin. Şu anda bir ev satın almanın ve PMI'dan kaçınmanın birçok yolu olsa da, 20% peşinat için yeterli nakite sahip olana kadar beklemek en iyisidir.
PMI'dan kaçınmak için gereken 20%'yi biriktirmek yıllar alabilir. Ancak yeterince hızlı bir şekilde para tasarrufu yapabileceğinizi düşünüyorsanız, beklemeye değer olabilir.
Daha fazla bilgi edin:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express Kart İncelemesi – Daha fazlasını görün.
-
AmEx, yeni çek hesabı ve yeniden tasarlanan uygulamayla müşteri deneyimine odaklanıyor
-
Discover it® Rewards kartı ödüllerinin nasıl çalıştığını görün
En iyi site,..harika gönderi! Sadece çalışmaya devam edin!