TV izliyorsanız, muhtemelen aktör Tom Selleck gibi, ters ipoteklerin herhangi bir emekli için paha biçilmez bir araç olduğunu öne süren tanıdık sesleri görmüşsünüzdür. Bununla birlikte, her finansal ürünün iki tarafı vardır; bu nedenle ters ipoteğin artılarını ve eksilerini dikkatlice tartın.
Ters ipotek nedir?
Ters ipotek, 62 yaş üstü ev sahiplerinin gayrimenkul sermayesini nakde çevirmesine olanak tanır.
Ters ipoteklerin büyük çoğunluğu Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalıdır; bu, borçlunun borcunu ödeyememesi durumunda FHA rezervleri kullanılarak geri ödeneceği anlamına gelir.
Hükümet ters ipoteklerden "HECM'ler" veya konut sermayesi dönüştürme ipoteklerinden söz ediyor ve borçluların katılım için peşin bir sigorta primi ve ödenmemiş kredinin yıllık 0,5% primini ödemesi gerekiyor. Bu primler FHA'nın rezervlerini finanse etmek için kullanılır.
FHA garantili ters ipoteklere ek olarak iki tür daha vardır:
Tescilli Ters İpotekler – Bunlar özel kredi verenler aracılığıyla sağlanır ve FHA kredi limitlerine tabi değildir.
Tek Amaçlı Ters İpotekler – Bunlar daha az yaygındır ve bu ipoteklerden birinden aldığınız para yalnızca belirli bir amaç için kullanılabilir, örneğin. B. Evin bir kısmını yenileyin veya emlak vergilerini ödeyin. Bu seçenekleri bazı eyalet ve yerel yönetimler ile kar amacı gütmeyen kuruluşlar aracılığıyla bulabilirsiniz.
Ters ipotek nasıl çalışır?
Ters ipotek, faturalarınızı hemen ödemeden para almanızı sağlar.
Şu matematiği düşünün: Geleneksel bir ipotek kredisinde, 30 yıl boyunca 6.71% sabit faiz oranıyla $100.000 borç alırsanız, ayda $648 (ana para ve faiz) ödersiniz. Ters ipotek olarak $100.000 tutarında borç alırsanız, gerekli aylık anapara ve faiz ödemeleriniz sıfırdır.
Gerçek olamayacak kadar iyi mi? Tamam ozaman. Hala borcun olacak. Evi satana, taşınana veya ölene kadar parayı geri ödemek zorunda değilsiniz. İkincisi, ters ipoteğinizin sona ermesi durumunda, borcun ödenmesi sorumluluğu, evi satmak zorunda kalabilecek eşinize veya mirasçılarına kalır.
$100.000 ipotek örneğimizde borçlu ayda yaklaşık $648 ödüyor. Bunun yaklaşık $69'u kredi bakiyesini azaltmak için ilk ayda ödeniyor. Ödemenin geri kalanı (yaklaşık $447) faiz veya borç verenin borç almanız için sizden talep ettiği miktar artı bölgeye göre değişen tahmini ortalama emlak vergisidir. Ödeme planı, kredi vadesi dolana kadar zaman içinde daha fazla anapara ödemesi ve daha az faizle aylık olarak devam eder.
Ters ipotekler bu süreci tersine çevirir. Aylık ödeme yapmak yerine hiçbir şey ödemenize gerek yok. Ancak bu, kredinin ücretsiz olduğu anlamına gelmez. Faiz maliyeti ipotek bakiyesine eklendiğinden ikinci ayda bakiye artar. Artık kredi bakiyesi biraz daha büyük ve faiz maliyeti de biraz daha yüksek olduğundan kredi geri ödenene kadar bu süreç devam ediyor. Bu geri ödeme genellikle taşınmayı veya ölümü takip eden bir yıl içinde yapılır.
Ters ipoteğin avantajları
Emeklilik harcamalarınızı daha iyi yönetebilirsiniz
Pek çok yaşlının emeklilikten sonra gelirlerinde önemli bir düşüş oluyor ve aylık geri ödemeler onların en büyük gideri olabiliyor. Ters ipotek, azalan gelirinizi tamamlamanıza ve faturalarınızı ödemeye devam etmenize olanak tanır.
Hareket etmene gerek yok
Evinizi terk etmek yerine, ters ipotek, orada yaşlanmanıza (ve muhtemelen arkadaşlarınıza ve ailenize yakın kalmanıza) olanak tanır. Ters ipoteklerin maliyetleri olsa da, uzun vadede ters ipotek almak, taşınıp başka bir ev satın almaktan veya yeni bir yerde kiralamaktan daha ucuz olabilir.
Geliriniz üzerinden vergi ödemenize gerek yok
Ters ipotek yoluyla elde ettiğiniz gelir vergilendirilmez çünkü IRS parayı "krediden gelen" olarak değerlendirir. Ancak vergi düzenlemeleri karmaşık olabilir, bu nedenle ters ipotek almadan önce bir vergi uzmanına danıştığınızdan emin olun.
Bakiyenin evinizin değerini aşması durumunda korunursunuz
Ters ipotek bakiyesi zamanla büyüdükçe, mülkün adil piyasa değerini aşma potansiyeline sahiptir. Ancak ters ipotek rücu edilemeyen finansman örneği olduğundan ödenecek borç miktarı mülkün değerini aşamaz. Sonuç olarak bu durumda ipotek kredisi veren kurum diğer varlıklarınıza veya mirasçılarınıza karşı herhangi bir talepte bulunamaz.
Varisinizin bir seçeneği var
Ters ipotekler, borçluların erken geri ödeme yapmasına olanak tanır, ancak genellikle borçlunun taşınması, evi satması veya ölmesi durumunda sona erer. Veraset durumunda mirasçıların çeşitli seçenekleri vardır: borcu ödemek ve özsermayeyi kredi bakiyesinin üzerine çıkarmak için mülkü satabilirler; Mülk yeterince değerliyse, evi elinizde tutabilir ve ters ipoteğin bakiyesini yeniden finanse edebilirsiniz veya borç mülkün değerini aşarsa mirasçı, mülkü borç verene iade ederek krediyi kapatabilir. Borç veren daha sonra ödenmemiş bakiye için sigorta şirketine (neredeyse her zaman FHA) karşı bir talepte bulunabilir.
Ters ipoteklerin dezavantajları
Bunun bedelini ödemek zorundasın
Ters ipoteğin maliyeti, kredi ücretlerini (kredinizin büyüklüğüne bağlı olarak başlangıç ücretlerinde $6.000'e kadar), FHA sigorta ücretlerini ve kapanış ücretlerini içerir. Bu maliyetler kredi bakiyesine eklenebilir; ancak bu, borçlunun daha fazla borcu ve daha az öz sermayesi olacağı anlamına gelir. Ayrıca, faiz oranınız aylık olarak ayarlanırsa $35'e kadar artabilecek kötü bir aylık hizmet ücreti de ödersiniz.
Kredinizi ödeyene kadar vergilerinizden faiz düşemezsiniz
İpoteğinizi ödediğinizde ipotek faizi vergilerden düşülebilir, ancak her yıl ters ipotek faizini düşemezsiniz. Bu avantajdan yalnızca krediyi gerçekten ödediğinizde yararlanırsınız.
Yanlışlıkla diğer program gereksinimlerini ihlal edebilirsiniz
Kısacası, ters ipotek, Medicaid ve Ek Güvenlik Geliri (SSI) programı varlık limitlerinizi ihlal etmenize neden olabilir. Karmaşık olduğundan, ters ipotek programı aramadan önce bir geriatri hakları avukatına veya hukuk kliniğine başvurduğunuzdan emin olun.
Eviniz haczedilebilir
Ters ipoteklerde aylık anapara ve faiz ödemeleri gerekmediğinden haciz imkansız görünmektedir. Ancak durum böyle değil; Emlak vergilerine, ev sahibi sigortasına veya gerekli HOA ücretlerine uymamanız durumunda haciz meydana gelebilir.
Durum değişikliklerinde gezinemeyebilirsiniz
Ters ipotekler karmaşık olabilir ve durumunuz değiştiğinde ters ipotek seçenekleriniz de değişebilir. Örneğin, uzun süreli bir bakım tesisine giderseniz yine de evinizin sakini olarak mı kabul edilirsiniz? Tersine ipotek aldıktan sonra evlenirseniz, eşiniz siz öldüğünüzde mülkten ayrılmak zorunda kalacak mı? Bunlar ve diğer konular hakkında daha fazla bilgi için bir krediyle, yaşlı hakları konusunda uzmanlaşmış bir avukatla veya ücretsiz bir hukuk kliniğiyle iletişime geçmeniz daha iyi olacaktır.
Ters ipotek için iyi bir aday kimdir?
Potansiyel karmaşıklık ve evi tehlikeye atma riski göz önüne alındığında ters ipotek gerçekten iyi bir fikir midir? Bazı ev sahipleri için cevap evet olabilir:
Uzun vadede evde kalmayı planlıyorsanız - ters ipotek yoluyla ek kapanış maliyetleri ödeyeceğiniz için, maliyeti haklı çıkaracak kadar evde kalmanız gerekecektir. Yani 62 yaşındaysanız, uzun ömürlü bir geçmişiniz varsa ve mevcut konumunuzun sonsuza kadar eviniz olduğuna inanıyorsanız, ters ipotek mantıklı olabilir. Ve eğer mülk değerlerinin hızla arttığı bir piyasada yaşıyorsanız, siz veya mirasçılarınız krediyi ödediğinizde mülkünüz daha değerli olabilir.
Günlük harcamalar için daha fazla paraya ihtiyaç duyduğunuzda, emeklilik giderlerini yönetmekte zorlanıyorsanız, ters ipotek, nakit paranın bu görevleri yerine getirmeye hazır olmasına yardımcı olabilir. Tüketici fiyat endeksinin gıda ve benzin gibi birçok harcama kategorisindeki keskin artışları yansıttığı göz önüne alındığında, bu acil ihtiyacınız olabilir.
Ters ipotek için kötü adaylar kimlerdir?
Ters ipoteğin iyi bir seçenek olmadığına dair birçok işaret vardır:
Bir taşınmayı planlıyorsanız, tüm kapanış masraflarınızı, ipotek sigortası primlerinizi ve diğer masraflarınızı ödemeye değer kılmak için uzun bir piste ihtiyacınız olacağını unutmayın. Dolayısıyla, yakında yeni bir yere taşınacağınızı veya daha küçük bir yere küçüleceğinizi düşünüyorsanız ters ipoteklerden uzak durun.
Sağlık nedenleriyle taşınma ihtiyacı - ters ipotek evde yaşamanızı gerektirir; bu, bir huzurevine veya bir tür destekli yaşama taşınmanız anlamına gelir, kredinizi ödemek zorunda kalmanıza neden olabilir. Sağlığınız konusunda sürekli endişeleniyorsanız ters ipotek kullanmaktan kaçınmak akıllıca olabilir.
Ancak evinizin diğer masraflarını ödemekte zorlanıyorsanız, ters ipoteğin en önemli bileşenlerinden biri emlak vergilerinizi ve ev sahibi sigortanızı ödeyebilme gücünüzdür. Ve eğer bu temel giderler için para toplamakta zorlanıyorsanız, borcunuzun artırılması da masada olmamalıdır.
İşte Size Uygunsa Ters İpotek Nasıl Alınır?
Tüm artıları ve eksileri tarttıysanız ve ters ipoteğin sizin için iyi olduğunu düşünüyorsanız, bunu şu şekilde elde edebilirsiniz:
Hak kazanıp kazanmadığınıza bakın. Ters ipotek almak için bazı temel gereksinimleri karşılamanız gerekir: En az 62 yaşında olmanız, kendi evinizde yaşamanız ve önemli miktarda varlığa sahip olmanız gerekir (genellikle en az 50%).
HUD onaylı bir mali müşavirle görüşün. Ters ipotekler çok karmaşık olduğundan, tüm seçenekleriniz konusunda size rehberlik edebilecek bir uzmanla görüşmeniz gerekecektir.
Birden fazla kredi vereni karşılaştırın. Her borç veren farklıdır ve farklı ücretler talep eder. En düşük giriş ve ödeme maliyetlerinin yanı sıra en rekabetçi fiyatları bulmak için çeşitli seçeneklere göz atmayı unutmayın.
Bunu mirasçılarınızla tartışın. Mülkünüzü evinizdeki herhangi birine bırakmayı planlıyorsanız, ters ipotek planınızı onlarla görüşmelisiniz. Bunun ne anlama geldiğini ve öldüğünüzde ne yapacaklarını anladıklarından emin olun.
Özetle: Ters İpotek Almalı mısınız?
Ters ipotekler, şüphelenmeyen yaşlıları hedef alan bazı dolandırıcılıklar nedeniyle mükemmel bir üne sahip değil. Saygın şirketler bile dürüst olmayan pazarlama yoluyla ev sahiplerini ters ipotek almaları için kandırmaya çalışıyor: Tüketici Mali Koruma Bürosu, ters ipotek adlarından biri için American Advisors Group'a 2021 sonlarında maksimum $1,1 milyon cezayla dava açtı ve onu vurdu. yanıltıcı pazarlama için.
Yani basit kural şudur: Evinizi tehlikeye atmamak için çok ama çok dikkatli olun.
Daha fazlasını öğrenin:
- American Express Centurion Siyah Kart İncelemesi
- X1 Kredi Kartı – Nasıl başvurulacağını kontrol edin.
- Destiny Kredi Kartı – Çevrimiçi sipariş nasıl verilir.
- Delta Skymiles® Reserve American Express Kart İncelemesi – Daha fazlasını görün.
- AmEx, yeni çek hesabı ve yeniden tasarlanan uygulamayla müşteri deneyimine odaklanıyor
- Discover it® Rewards kartı ödüllerinin nasıl çalıştığını görün
