Gayrimenkul yatırımı denildiğinde akla ilk gelen şey muhtemelen evinizdir. Elbette, gayrimenkul yatırımcılarının sadece fiziki gayrimenkul değil, yatırım seçimi söz konusu olduğunda başka birçok seçeneği var.
Gayrimenkul son 50 yılda popüler bir yatırım aracı haline geldi. İşte perakende yatırımcılar için en iyi seçeneklerden bazıları ve yatırım yapma nedenleri.
Merkezi tez
- Gayrimenkul başlı başına bir varlık sınıfı olarak kabul edilir ve en azından çeşitlendirilmiş bir portföyün parçası olmalıdır.
- Bir yatırımcının gayrimenkulden para kazanmasının ana yollarından biri kiralık mülk sahibi olmaktır.
- Langırt oyuncuları değeri düşük gayrimenkulleri satın alıp, restore edip kâr amacıyla satmaya çalışıyor.
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar), gayrimenkul sahibi olmaya, işletmeye veya finanse etmeye gerek kalmadan dolaylı gayrimenkul teşhiri sağlar.
Geçmiş fiyat
Gayrimenkul uzun zamandır sağlam bir yatırım olarak görülüyor ve bunun iyi bir nedeni var. 2007 öncesindeki geçmiş emlak verileri fiyatların sonsuza kadar artmaya devam edebileceğini gösteriyordu. Birkaç istisna dışında ABD'de bir evin ortalama satış fiyatı, Büyük Buhran'ın başlangıcı olan 1963 ile 2007 yılları arasında her yıl arttı. Emlak fiyatları, 2020 baharında KOVİD-19 salgınının başlangıcında hafif düştü. Ancak aşının ortaya çıkması ve salgın korkularının hafiflemesiyle ev fiyatları hızlandı ve 2022'de rekor seviyelere ulaştı.
St. Louis Federal Rezerv Bankası'ndan alınan bu grafik, 1963 ile 2022'nin ilk çeyreği arasındaki ortalama satış fiyatlarını gösteriyor (mevcut en son veriler). Açık gri gölgeli alan ABD'deki resesyona işaret ediyor.
Kiralık mülk
Kiralık mülke yatırım yaptığınızda ev sahibi olursunuz; dolayısıyla bu göreve uygunluğunuzu değerlendirmeniz gerekir. Bir ev sahibi olarak ipoteğinizi, emlak vergilerinizi ve sigortanızı ödemek, mülkünüzün bakımını yapmak, kiracı bulmak ve sorunları çözmek gibi şeylerden siz sorumlusunuz.
Ayrıntıları halletmesi için bir mülk yöneticisi tutmadığınız sürece, ev sahibi pratik bir yatırımdır. Durumunuza bağlı olarak mülk ve kiracılarla ilgilenmek 7/24 yapılabilecek bir iş olabilir ve bu her zaman hoş bir iş değildir. Ancak mülkünüzü ve kiracılarınızı dikkatli seçerek büyük sorun riskini azaltabilirsiniz.
Ev sahiplerinin para kazanma yollarından biri kira toplamaktır. Ne kadar kira talep edebileceğiniz kiranın bulunduğu yere bağlıdır. Yine de en iyi kirayı belirlemek zor olabilir çünkü çok fazla ücret alırsanız kiracıyı uzaklaştırırsınız ve çok az ücret alırsanız parayı masada bırakırsınız. Yaygın bir strateji, ipotek ödenene kadar masrafları karşılamaya yetecek kadar kira talep etmektir; bu noktada kiranın çoğu kara dönüşür.
Ev sahiplerinin para kazanmasının bir diğer önemli yolu da takdir etmektir. Mülkünüz değer kazanırsa, onu kâr amacıyla satabilir (doğru zaman geldiğinde) veya bir sonraki yatırımınız için borç alarak özsermaye alabilirsiniz. Gayrimenkul değer kazanma eğiliminde olsa da hiçbir garantisi yoktur.
Bu özellikle konut piyasasının aşırı dalgalanma gösterdiği dönemlerde, en son olarak da COVID-19 salgını sırasında geçerlidir. Şubat 2020'den Mart 2022'ye kadar ABD'deki ortalama ev fiyatı şaşırtıcı bir şekilde 38% arttı. Keskin artışla birlikte birçok kişi fiyatın çöküşten kaynaklanıp kaynaklanmadığını merak etti.
Evi çevir
Al-ve-tut yatırımcılarından kilometrelerce uzaktaki günlük tüccarlar gibi, emlak spekülatörleri de al-ve-kiralayan ev sahiplerinden çok farklı bir türdür. Langırt oyuncuları, kısa bir süre için (genellikle üç ila dört aydan fazla olmamak üzere) gayrimenkul satın alır ve kâr elde etmek için hızla satarlar.
Özellikleri yansıtmanın iki ana yöntemi vardır:
- Düzeltmeler ve güncellemeler. Bu yöntemle bazı onarım ve güncellemelerden sonra değerinin artacağını düşündüğünüz bir mülkü satın alabilirsiniz. İdeal olarak, işi mümkün olduğu kadar çabuk bitirecek ve daha sonra toplam yatırımınızdan (tadilat dahil) daha yüksek bir fiyata satacaksınız.
- Tut ve sat. Bu tür yansıtma farklı şekilde çalışır. Bir mülk satın alıp onarmak yerine, hızla yükselen bir piyasada satın alın, birkaç ay elinizde tutun ve kâr elde etmek için satın.
Her iki yansıtma türünde de varlıkları karlı bir oranda boşaltamama riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Bu zor olabilir çünkü Finlilerin ellerinde genellikle uzun vadede gayrimenkul ipoteklerini ödemek için yeterli para yoktur. Yine de, doğru yapıldığında, takla atmak gayrimenkul yatırımı yapmanın kazançlı bir yolu olabilir.
GYO
Gelir getirici gayrimenkul satın almak, işletmek ve satmak için yatırımcı fonlarını kullanmak üzere bir şirket (veya güven) kurulduğunda bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) oluşur. GYO'lar, tıpkı hisse senetleri ve borsada işlem gören fonlar (ETF'ler) gibi büyük borsalarda işlem görmektedir.
Bir şirketin GYO olabilmesi için vergiye tabi karının 90%'sini temettü şeklinde hissedarlara iade etmesi gerekir. Bu şekilde, GYO'lar kurumlar vergisi ödemekten kaçınırken, sıradan şirketler karları üzerinden vergilendirilir ve hissedarlara getirebilecekleri getiriler tükenir.
GYO'lar, normal temettü hisse senetleri gibi, düzenli gelir elde etmek isteyen yatırımcılar için uygun olmakla birlikte aynı zamanda değer kazanma fırsatları da sunmaktadır. GYO'lar alışveriş merkezleri (GYO'ların yaklaşık dörtte biri bu sektörlerde uzmanlaşmıştır), sağlık tesisleri, ipotekler ve ofis binaları gibi çeşitli gayrimenkullere yatırım yapmaktadır. Diğer gayrimenkul yatırım türleriyle karşılaştırıldığında GYO'lar oldukça likit olma avantajına sahiptir. 5
Gayrimenkul yatırım grubu
Bir gayrimenkul yatırım grubu (REIG), küçük bir kiralık yatırım fonuna benzer. Kiralık mülk sahibi olmak istiyor ama ev sahibi derdiyle uğraşmak istemiyorsanız emlak yatırım grubu sizin için çözüm olabilir.
Bir şirket, genellikle apartman daireleri olmak üzere bir dizi bina satın alır veya inşa eder ve daha sonra yatırımcıların bunları şirket aracılığıyla satın alarak gruba katılmasına olanak tanır. Tek bir yatırımcı bir veya daha fazla bireysel konut birimine sahip olabilir. Ancak yatırım grubunu yöneten şirket tüm birimleri yönetiyor ve bakım, reklam ve kiracı bulma işlerinden sorumlu. Bu yönetim karşılığında şirket aylık kiranın belli bir yüzdesini talep ediyor. 6
Yatırım gruplarının çeşitli versiyonları vardır. Standart versiyonda, kira yatırımcının adınadır ve geçici olarak boş kalmamak için tüm birimler kiranın bir kısmını paylaşır. Bu, eviniz boş olsa bile ipoteği ödeyecek kadar paranız olduğu anlamına gelir.
Bir yatırım grubunun kalitesi tamamen onu sağlayan şirkete bağlıdır. Teorik olarak, gayrimenkul yatırımına girmenin güvenli bir yolu, ancak gruplar, yatırım fonu endüstrisini rahatsız eden türden yüksek ücretler talep edebilir. Tüm yatırımlarda olduğu gibi araştırma da çok önemlidir.
Gayrimenkulde sınırlı ortaklık
Gayrimenkul sınırlı ortaklığı (RELP), gayrimenkul yatırım grubuna benzer. Bir mülk portföyü ve bazen de sadece mülk satın almak ve elinde tutmak için kurulmuş bir şirkettir. Ancak RELP'lerin sınırlı bir ömrü vardır.
Genel ortak olarak deneyimli gayrimenkul yöneticileri veya gayrimenkul geliştirme şirketleri. Daha sonra dış yatırımcıların, sınırlı ortak olarak mülkün bir payı karşılığında gayrimenkul projelerine fon sağlaması aranır. Bağlı kuruluşlar, RELP mülkünün gelirlerinden periyodik dağıtımlar alabilirler, ancak asıl ödeme, mülk satıldığında (şanslıysanız önemli bir kâr karşılığında) ve RELP feshedildiğinde gerçekleşir.
Bir yatırım grubunun kalitesi tamamen onu sağlayan şirkete bağlıdır. Teorik olarak, gayrimenkul yatırımına girmenin güvenli bir yolu, ancak gruplar, yatırım fonu endüstrisini rahatsız eden türden yüksek ücretler talep edebilir. Tüm yatırımlarda olduğu gibi araştırma da çok önemlidir.
emlak fonları
Gayrimenkul fonları öncelikli olarak GYO'lara ve gayrimenkul şirketlerine yatırım yapmaktadır. Nispeten az sermaye ile çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırımları elde etme fırsatı sunuyorlar. Stratejilerine ve çeşitlendirme hedeflerine bağlı olarak yatırımcılara bireysel GYO satın almaktan daha geniş bir yatırım seçeneği yelpazesi sunuyorlar.
GYO'lar gibi bu fonlar da oldukça likittir. Bireysel yatırımcılar için bir diğer önemli fayda ise fonun sağladığı analitik ve araştırma bilgileridir. Bu, satın alınan varlıkların ayrıntılarını ve belirli gayrimenkul yatırımlarının ve bir varlık sınıfı olarak karlılık ve performansına ilişkin yönetimin görüşlerini içerebilir. Daha spekülatif yatırımcılar, bir gayrimenkul yatırım fonu ailesine yatırım yapabilir ve getiriyi en üst düzeye çıkarmak için taktiksel olarak belirli gayrimenkul türlerine veya bölgelerine fazla ağırlık verebilir.
Neden gayrimenkule yatırım yapmalısınız?
Gayrimenkul, yatırımcı portföyünün risk/getiri profilini geliştirebilir ve rekabetçi riske göre ayarlanmış getiriler sağlayabilir. Genel olarak emlak piyasası, özellikle hisse senetleri ve tahvillerle karşılaştırıldığında düşük oynaklık sergiliyor.
Gayrimenkul, daha geleneksel gelir kaynaklarıyla karşılaştırıldığında da caziptir. Varlık sınıfı genellikle ABD Hazine tahvillerine kıyasla getiri primiyle işlem görüyor ve özellikle düşük Hazine tahvili oranlarının olduğu bir ortamda cazip görünüyor.
Çeşitlilik ve Koruma
Gayrimenkule yatırım yapmanın bir diğer faydası da çeşitlendirme potansiyelidir. Gayrimenkulün diğer büyük varlık sınıflarıyla düşük ve bazı durumlarda negatif korelasyonu vardır; bu da gayrimenkulün genellikle hisse senetleri düştüğünde yükseldiği anlamına gelir. Bu, bir portföye gayrimenkul eklemenin volatiliteyi azaltabileceği ve birim risk başına daha yüksek getiri sağlayabileceği anlamına gelir. Gayrimenkul yatırımı ne kadar doğrudan olursa korunma da o kadar iyi olur: GYO'lar gibi doğrudan halka açık araçlar borsanın genel performansını yansıtır.
Fiziksel desteğe sahip oldukları için, doğrudan gayrimenkulde ayrıca az sayıda asil-vekil çatışması veya yatırımcının çıkarlarının yöneticilerin ve borçluların dürüstlüğüne ve yeterliliğine bağlı olması da söz konusudur. Daha dolaylı yatırım biçimleri de bir dereceye kadar koruma sağlar. Örneğin GYO'lar, temettü olarak asgari kazanç yüzdesinin (90%) ödenmesini gerektirir.
Enflasyondan korunma
Gayrimenkulün enflasyondan korunma yeteneği, gayri safi yurt içi hasıla (GSYİH) büyümesi ile gayrimenkul talebi arasındaki pozitif korelasyondan kaynaklanmaktadır. Ekonomi büyüdükçe gayrimenkul talebi kiraları artırıyor ve bu da sermaye değerlerinin artmasına neden oluyor. Sonuç olarak gayrimenkul, enflasyonist baskının bir kısmını kiracılara aktararak ve enflasyonist baskının bir kısmını sermaye değerlenmesi şeklinde absorbe ederek sermayenin satın alma gücünü koruma eğilimindedir.
Kaldıraç gücü
GYO'lara ek olarak gayrimenkul yatırımı yapmak yatırımcılara borsa yatırımcılarının yapamayacağı bir araç sağlar: Kaldıraç. Kaldıraç, sahip olduğunuz nakitten daha büyük satın alımları finanse etmek için borç kullanmak anlamına gelir. Marjla satın almadığınız sürece, bir hisse senedi satın almak istiyorsanız, satın alma emrini verdiğinizde hisse senedinin tam değerini ödemeniz gerekir. Öyle olsa bile, ipotek adı verilen sihirli bir finansman türü sayesinde ödünç alabileceğiniz yüzde, gayrimenkulden çok daha azdır.
Çoğu geleneksel ipotek 20% peşinat gerektirir. 9 Ancak yaşadığınız yere bağlı olarak 5% gibi düşük bir tutara ipotek bulmanız mümkün olabilir. Bu, toplam değerin bir kısmını ödediğiniz ve mülkün tamamını ve içindeki özsermayeyi kontrol ettiğiniz anlamına gelir. Elbette ipoteğinizin miktarı mülkte gerçekte sahip olduğunuz mülkiyet miktarını etkileyecektir, ancak belge imzalandıktan sonra bunu kontrol edebilirsiniz.
Bu, emlakçıları ve ev sahiplerini teşvik ediyor. Evlerine ikinci bir ipotek koyabilirler ve iki veya üç başka mülk için de peşinat verebilirler. İster kiracıların ipoteklerini ödetmek için bu varlıkları kiraya versinler, ister kâr için satma fırsatını beklesinler, toplam değerin yalnızca bir kısmını ödeseler bile varlıkları kontrol ederler.
Portföyüme nasıl mülk eklerim?
Sıradan yatırımcılar doğrudan gayrimenkul satın almanın yanı sıra GYO'ları veya GYO'lara yatırım yapan fonları da satın alabilirler. GYO'lar gayrimenkul veya ipotek sahibi olan ve/veya yöneten kolektif yatırımlardır.
Gayrimenkul neden enflasyondan korunma aracı olarak görülüyor?
Emlak fiyatları enflasyonla birlikte artma eğilimindedir. Bunun nedeni, enflasyonun ev inşa edenlerin maliyetlerini artırması ve bunun da yeni ev alıcılarına yansıtılmasıdır. 10 Enflasyonla birlikte mevcut mülkler de artıyor. Sabit faizli bir ipoteğe sahip olmak, enflasyon arttıkça sabit aylık ödemelerinizi etkili bir şekilde daha uygun hale getirir. Ayrıca ev sahibi olarak enflasyona ayak uydurmak için kiranızı artırabilirsiniz.
Gayrimenkul fiyatları faiz oranlarından neden etkileniyor?
Gayrimenkul çok büyük ve pahalı bir varlık olduğundan, satın alımını finanse etmek için genellikle borçlanma gerekir. Bu nedenle, faiz artışları yeni kredilere (veya ARM'ler gibi mevcut ayarlanabilir faizli kredilere) ilişkin ipotek ödemelerini daha pahalı hale getiriyor. Bu, mülkün taşınmasının aylık maliyetini dikkate alması gereken alıcıları caydırabilir.
Son sonuç
Gayrimenkul, istikrarlı bir gelir elde etme ve zenginlik oluşturma potansiyeline sahip sağlam bir yatırım olabilir. Ancak gayrimenkule yatırım yapmanın bir dezavantajı likidite azlığıdır: Varlıkları nakde ve nakdi varlıklara dönüştürmenin göreceli zorluğu.
Saniyeler içinde tamamlanabilen bir hisse senedi veya tahvil işleminin aksine, bir gayrimenkul işleminin tamamlanması aylar sürebilir. Doğru karşı tarafı bulmak, bir komisyoncunun yardımıyla bile haftalar sürebilir. Elbette GYO'lar ve gayrimenkul yatırım fonları daha iyi likidite ve daha iyi piyasa fiyatları sunuyor. Bununla birlikte, doğrudan gayrimenkul yatırımından ziyade genel borsa ile daha fazla ilişkili olduklarından, daha yüksek oynaklık ve daha düşük çeşitlendirme faydaları pahasına gelirler.
Her yatırımda olduğu gibi beklentilerinizi gerçekçi tutmalı ve herhangi bir karar vermeden önce ödevinizi ve araştırmanızı yapmalısınız.
Daha fazla bilgi edin:
-
-
-
-
Delta Skymiles® Reserve American Express Kart İncelemesi – Daha fazlasını görün.
-
AmEx, yeni çek hesabı ve yeniden tasarlanan uygulamayla müşteri deneyimine odaklanıyor
-
Discover it® Rewards kartı ödüllerinin nasıl çalıştığını görün
