Якщо ви дивитеся телевізор, ви, напевно, бачили знайомі голоси, як-от актор Том Селлек, який рекламував зворотну іпотеку як безцінний інструмент для будь-якого пенсіонера. Однак кожен фінансовий продукт має дві сторони, тому ретельно зважте всі «за» і «проти» зворотної іпотеки.
Що таке зворотна іпотека?
Зворотна іпотека дозволяє домовласникам віком від 62 років конвертувати капітал нерухомості в готівку для споживання.
Переважна більшість зворотних іпотечних кредитів застрахована Федеральним житловим управлінням (FHA), що означає, що якщо позичальник не виплачує борг, він буде погашений за рахунок резервів FHA.
Уряд називає зворотні іпотечні кредити «HECM» або іпотечними кредитами на конвертацію житла, і для участі позичальники повинні сплачувати авансовий страховий внесок і щорічну премію в розмірі 0,5% непогашеної позики. Ці премії використовуються для фінансування резервів FHA.
Окрім зворотної іпотеки, гарантованої FHA, існує ще два типи:
- Власні зворотні іпотечні кредити – вони доступні через приватних кредиторів і не підлягають кредитним лініям FHA.
- Одноцільова зворотна іпотека – вони менш поширені, і гроші, які ви отримуєте від однієї з цих іпотек, можна використовувати лише для однієї конкретної мети, наприклад. Б. Відремонтувати частину будинку або сплатити податок на нерухомість. Ви можете знайти ці варіанти через деякі державні та місцеві органи влади та некомерційні організації.
Як працює зворотна іпотека?
Зворотна іпотека дозволяє отримати гроші, не оплачуючи рахунки відразу.
Розглянемо цю математику: у традиційній іпотеці, якщо ви позичите $100 000 за фіксованою ставкою 3,4% на 30 років, ваші щомісячні платежі (основна сума та відсотки) становитимуть $443,48. Якщо ви позичите $100 000 через зворотну іпотеку, ви сплачуєте нуль щомісячної основної суми та відсотків.
Занадто добре, щоб бути правдою? Добре тоді. Ви все одно будете винні гроші. Вам не потрібно повертати гроші, поки ви не продасте будинок, не виїдете або не помрете. Якщо останнє є кінцем вашої зворотної іпотеки, відповідальність за її виплату лежить на вашому чоловікові або спадкоємцях, яким, можливо, доведеться продати будинок.
У нашому прикладі іпотеки $100 000 позичальник платить приблизно $443 на місяць. З них близько $160 виплачується в перший місяць для зменшення залишку кредиту. Решта (приблизно $283) — це відсотки або комісія за позику, яку стягує з вас кредитор. План виплат продовжується щомісяця, із збільшенням виплат основної суми та зменшенням відсотків з часом до закінчення терміну кредиту.
Зворотна іпотека змінює цей процес. Замість того, щоб платити щомісяця, вам не потрібно нічого платити. Однак це не означає, що позика безкоштовна. Вартість відсотків додається до іпотечного балансу, тому баланс збільшується на другому місяці. Оскільки залишок кредиту тепер дещо більший, а відсотки дещо вищі, цей процес триває, доки кредит не буде погашено. Зазвичай ця виплата здійснюється протягом одного року після виїзду або смерті.
Переваги зворотної іпотеки
Ви можете краще керувати своїми пенсійними витратами
Дохід багатьох людей похилого віку після виходу на пенсію значно впав, і щомісячні виплати можуть бути їхніми найбільшими витратами. Зворотна іпотека дозволяє поповнити ваш зменшений дохід і продовжувати оплачувати рахунки.
Вам не потрібно рухатися
Замість того, щоб шукати нове, більш доступне житло, зворотна іпотека дозволяє вам вийти на пенсію на місці (і, можливо, залишитися поруч із друзями та родиною). Хоча зворотна іпотека має витрати, отримання зворотної іпотеки може бути дешевшим, ніж переїзд і купівля іншого житла або оренда в новому місці.
Ви не повинні сплачувати податок зі свого доходу
Дохід, який ви отримуєте від зворотної іпотеки, не оподатковується, оскільки податкове управління вважає гроші «отриманими від позики». Однак податкове законодавство може бути складним, тому обов’язково проконсультуйтеся з податковим фахівцем, перш ніж брати зворотну іпотеку.
Ви захищені, якщо баланс перевищує вартість вашого будинку
Зі збільшенням зворотного балансу іпотеки з часом можливе перевищення справедливої ринкової вартості майна. Однак сума боргу, що підлягає погашенню, ніколи не може перевищувати вартість майна, оскільки зворотна іпотека є прикладом фінансування без права регресу. Як наслідок, іпотечний кредитор не може висувати жодних претензій до інших ваших активів або спадкоємців у цій ситуації.
Ваш спадкоємець має вибір
Зворотна іпотека дозволяє позичальникам здійснювати дострокове погашення, але зазвичай припиняється, коли позичальник переїжджає, продає будинок або помирає. У випадку заповіту у спадкоємців є кілька варіантів: вони можуть продати майно, щоб погасити борг і збільшити капітал понад залишок кредиту; якщо майно достатньо варте, ви можете зберегти будинок і рефінансувати залишок зворотної іпотеки або, якщо борг перевищує вартість майна, спадкоємець може погасити позику, повернувши майно позикодавцеві. Потім позикодавець може подати претензію до страхової компанії (майже завжди FHA) щодо несплаченого залишку.
Недоліки зворотної іпотеки
Ви повинні платити за це
Вартість зворотної іпотеки включає комісію за позику (до $6000 початкової комісії, залежно від розміру вашої позики), страхування FHA та комісію за закриття. Ці витрати можна додати до залишку кредиту; однак це означає, що позичальник матиме більше боргу та менше власного капіталу. Ви також сплачуєте неприємну щомісячну комісію за обслуговування, яка може зрости до $35, якщо вашу процентну ставку коригувати щомісяця.
Ви не можете вирахувати відсотки зі своїх податків, доки не погасите кредит
Під час погашення іпотеки у вас можуть вираховуватись податки по іпотечному кредиту, але ви не можете щороку вираховувати відсотки за зворотною іпотекою. Ви отримуєте цю вигоду лише тоді, коли фактично виплачуєте кредит.
Ви не можете отримати стільки з опцією фіксованої ціни
HECM структурований таким чином, що доступні варіанти фінансування як з плаваючою, так і з фіксованою ставкою. Однак, якщо ви хочете отримати фінансування з фіксованою ставкою, ви можете отримати менший капітал, ніж зворотна іпотека з регульованою ставкою.
Ви можете ненавмисно порушити інші вимоги програми
Коротше кажучи, зворотна іпотека може призвести до порушення обмежень на активи за програмою Medicaid і додаткового страхового доходу (SSI). Це складно, тому перед тим, як шукати програму зворотної іпотеки, обов’язково проконсультуйтеся з адвокатом із питань геріатрії або в юридичній клініці.
Ваш будинок може бути вилучено
Оскільки зворотні іпотечні кредити не вимагають щомісячних виплат основної суми та відсотків, стягнення здається неможливим. Це не так. Якщо люди похилого віку не сплачують податок на майно, не мають страхування житла або не сплачують збори за житло, їхнє житло може бути вилучено.
Хто є хорошим кандидатом на отримання зворотної іпотеки?
Чи справді зворотна іпотека гарна ідея, враховуючи потенційну складність і ризик загрози житлу? Для деяких домовласників відповідь може бути так:
- Якщо ви плануєте залишатися вдома надовго – оскільки ви будете сплачувати додаткові витрати на закриття через зворотну іпотеку, вам потрібно буде залишатися вдома достатньо довго, щоб виправдати витрати. Отже, якщо вам 62 роки, ви маєте історію довголіття і вважаєте, що ваше поточне місцезнаходження є вашим домом назавжди, зворотна іпотека може мати сенс. Крім того, якщо ви живете на ринку, де вартість нерухомості швидко зростає (що, здається, зараз спостерігається в багатьох частинах країни), ваше майно може коштувати більше, якщо ви або ваші спадкоємці погасите кредит.
- Коли вам потрібно більше грошей для повсякденних витрат – якщо вам важко впоратися з пенсійними витратами, зворотна іпотека може допомогти вам підготувати готівку для цих завдань.
Хто є поганими кандидатами на отримання зворотної іпотеки?
Є багато ознак того, що зворотна іпотека не є хорошим варіантом:
- Якщо ви плануєте переїхати – пам’ятайте, що вам потрібна довга злітно-посадкова смуга, щоб було доцільно оплатити всі витрати на закриття, іпотечне страхування та інші витрати. Отже, якщо ви думаєте, що незабаром переїдете на нове місце або скоротите компанію в меншому місці, тримайтеся подалі від зворотної іпотеки.
- Якщо вам потрібно переїхати за станом здоров’я – зворотна іпотека вимагає, щоб ви жили вдома, а це означає, що переїзд до будинку престарілих або до іншої форми проживання може призвести до того, що вам доведеться виплачувати кредит. Якщо ви постійно турбуєтеся про своє здоров’я, було б доцільно уникати зворотної іпотеки.
- Якщо вам важко сплатити інші витрати на житло, одним із найважливіших компонентів зворотної іпотеки є ваша здатність сплачувати податки на майно та страхування домовласників. Якщо ви намагалися зібрати готівку на ці базові витрати, збільшення вашого боргу не повинно бути на столі.
Ось як отримати зворотну іпотеку, якщо це вам підходить
Якщо ви зважили всі «за» і «проти» і вважаєте, що зворотна іпотека вам підходить, ось як її отримати:
- Подивіться, чи відповідаєте ви вимогам. Щоб отримати зворотну іпотеку, ви повинні відповідати деяким ключовим вимогам: вам має бути принаймні 62 роки, проживати у власному будинку та мати значні активи (зазвичай принаймні 50%).
- Зустріньтеся з фінансовим радником, затвердженим HUD. Оскільки зворотні іпотечні кредити є дуже складними, вам знадобиться зустрітися з експертом, який проведе вас через усі ваші варіанти.
- Порівняйте кількох кредиторів. Кожен кредитор відрізняється і стягує різні комісії. Переконайтеся, що ви ознайомилися з низкою варіантів, щоб знайти найнижчі витрати на вступ і розрахунки, а також найконкурентніші ставки.
- Обговоріть це зі своїми спадкоємцями. Якщо ви плануєте залишити свою власність комусь із членів вашої родини, вам слід обговорити з ними ваш план зворотної іпотеки. Переконайтеся, що вони розуміють, що це означає і що робити, коли ви помрете.
Підсумок: чи варто отримувати зворотну іпотеку?
Зворотна іпотека не має ідеальної репутації через деякі шахрайства, націлені на нічого не підозрюючих літніх людей. Навіть авторитетні компанії пробували нечесний маркетинг, щоб обдурити власників будинків у зворотній іпотеці: нещодавно Бюро захисту прав споживачів подало позов проти однієї з найбільших консалтингових груп США за шахрайство в маркетингу (American Advisors Group), наклавши зворотну іпотеку на суму $1,1 млн. пенальті.
Отже, просте правило: будьте дуже, дуже обережні, не наражаючи на небезпеку свій будинок.
Тим не менш, є дві основні причини, чому люди похилого віку можуть розглянути свої варіанти зворотної іпотеки сьогодні:
- Збільшення власного капіталу – оскільки вартість житла зросла за останнє десятиліття, зріс і власний капітал. За даними CoreLogic, між третім кварталом 2020 року та третім кварталом 2021 року середній власник житла в США отримав понад $56 000 власного капіталу.
- Відсоткові ставки є історично низькими – і хоча ставки починають зростати й, ймовірно, продовжать рости у 2022 році, зараз усе ще гарний час позичити гроші. Процентні ставки за 30-річними кредитами наразі, за оцінками, залишаться нижче 4% наступного року.
Пам’ятайте, що у вас є інші способи отримати готівку. Порівняйте позику під нерухомість із зворотною іпотекою, щоб побачити, яка з них краще відповідає вашим потребам.
