Huckepack-Kredite Wie sie funktionieren

Wenn Sie eine kleine Anzahlung für Ihr Eigenheim leisten, können Sie mit einem Huckepack-Darlehen zusätzliche Hypothekengebühren vermeiden. Allerdings sind diese Arten von Krediten nicht ohne eigene Kosten und Nachteile. Folgendes müssen Sie wissen:

Was ist ein Sattelkredit?

Ein Huckepackdarlehen ist eine zweite Hypothek – in der Regel ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie, auch HELOC genannt –, die Sie zusätzlich zu Ihrer Hypothek nutzen können.

Hauskäufer nutzen einen Huckepackkredit, um die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden, die in der Regel dann greift, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% des Verkaufspreises des Hauses beträgt. PMI fungiert als Versicherungspolice zum Schutz der Kreditgeber, wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten oder ganz in Verzug geraten.

Ein Huckepack-Hypothekenvertrag bietet in der Regel eine Primärhypothek in Höhe von 801 TP3T des Wertes Ihres Hauses sowie ein Eigenheimkapitalprodukt zur Deckung der Differenz zwischen Ihrer Anzahlung und den verbleibenden 201 TP3T.

Der Zinssatz für ein Huckepackdarlehen ist in der Regel höher als für eine Ersthypothek und der Zinssatz ist variabel, d. h. er steigt mit der Zeit.

Huckepack-Kredite wurden während des Immobilienbooms Anfang bis Mitte der 2000er Jahre populär. Laut einem Bericht des Furman Center an der NYU aus dem Jahr 2007 nutzten beispielsweise im Jahr 2006 etwa 30 Prozent der Hauskäufer in New York City eines.

Das Kreditportfolio ermöglicht es potenziellen Hausbesitzern, das gewünschte Haus zu kaufen und PMI zu vermeiden, ohne 20% oder mehr in bar zu zahlen. Aber es macht ihre Häuser auch anfälliger für Zahlungsausfälle.

Als die nationale Immobilienblase Ende der 2000er Jahre platzte, war die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls bei Hausbesitzern mit weniger Eigenkapital höher als bei Hausbesitzern mit viel Eigenkapital.

Huckepack-Hypotheken gibt es immer noch, sie sind jedoch selten. „Die Beliebtheit hat nachgelassen, aber auch die Kreditgeber, die diese Zweithypotheken anbieten, sind deutlich restriktiver geworden“, sagte Jeff Brown, Branchendirektor und Hypothekengeber bei Axia Home Loans.

Trotz des jüngsten Anstiegs der Immobilienpreise haben sie kein großes Comeback erlebt. Laut Ralph DiBugnara, CEO der digitalen Immobilienressource Home Qualified, „sind diese Anforderungen mit der Ausweitung von Hypothekenprodukten zurückgegangen, die eine Anzahlung von weniger als 20% und keinen PMI erfordern.“

Arten von Huckepackdarlehen

Sie können eine Huckepack-Hypothek auf verschiedene Arten gestalten. Hier finden Sie eine Aufschlüsselung der verschiedenen Optionen basierend auf Ihrer Haupthypothek, Ihrem Huckepack und Ihrer Anzahlung.

80/10/10 Darlehen. Diese Option ist für herkömmliche Kredite eine Überlegung wert, die eine Primärhypothek umfassen, die 80% des Verkaufspreises abdeckt, eine Huckepack-Darlehensfazilität, die 10% abdeckt, und eine Anzahlung, die die restlichen 10% abdeckt.

80/15/5 Darlehen. Diese Option funktioniert wie ein 80-10-10-Darlehen, aber anstatt 10% einzuzahlen und die restlichen 10% über einen Huckepackkredit zu leihen, zahlen Sie einfach 5% ein und finanzieren die restlichen 15% mit einem Zweitwohnungskredit.

75/15/10 Darlehen. Diese Option ist beim Kauf einer Eigentumswohnung verfügbar und beinhaltet ein Sicherheitendarlehen in Höhe von 15% und eine Anzahlung in Höhe von 10%. Dies liegt vor allem daran, dass die Hypothekenzinsen für Eigentumswohnungen tendenziell höher sind, wenn das Beleihungsverhältnis über 75% liegt.

80/20-Darlehen. Der in den Jahren vor der Immobilienkrise 2007 beliebte Plan erforderte überhaupt keine Anzahlungen. Sie nehmen einfach die primäre Hypothek auf, um 80% des Verkaufspreises abzudecken, und zahlen die restlichen 20% mit dem sekundären Darlehen. Allerdings ist diese Huckepack-Anordnung nicht mehr üblich.

Die Vor- und Nachteile von Huckepackkrediten

Wenn Sie über eine Huckepack-Hypothek nachdenken, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile zu verstehen.

Vorteile von Huckepackkrediten

Es kann Ihnen Geld sparen. PMI kann Sie jedes Jahr 0,31 TP3T bis 1,51 TP3T Ihres Kreditbetrags kosten. Wenn Ihre Hypothek also $250.000 beträgt, könnten Sie PMI-Prämien von $750 bis $3.750 pro Jahr erhalten. Dies entspricht monatlichen Zahlungen von $62,50 bis $312,50 zuzüglich des Kapitals und der Zinsen, die Sie für das Darlehen und die Grundsteuer zahlen.

Abhängig von den Kosten Ihrer zweiten Hypothek in monatlichen Raten zahlen Sie möglicherweise weniger als PMI. Aber DiBugnara sagt, dass beide Wege leicht erreicht werden können. „Einige Zweithypotheken für Huckepackkredite haben viel höhere Zinssätze“, fügte er hinzu. „In diesem Fall ist die Zahlung wahrscheinlich höher als die PMI-Zahlung.“ Rechnen Sie unbedingt durch, um herauszufinden, welche Option für Ihre Situation besser ist.

Von beiden Darlehen können Sie Zinsen absetzen. Mit dem IRS können Sie bis zu $750.000 Zinsen für qualifizierte Hypotheken abziehen (oder $375.000, wenn Sie verheiratet sind, aber eine separate Steuererklärung einreichen). Dazu gehören Eigenheimdarlehen und HELOCs, die als Sicherheit für den Kauf, den Bau oder die wesentliche Verbesserung eines Eigenheims dienen.

Die Einbeziehung dieser Ersparnisse in Ihre Berechnung, ob Sie mit einem Huckepack-Kredit Geld sparen können, kann die Sache verkomplizieren. Außerdem ist es schwierig, genau zu wissen, wie viel Sie sparen können – oder ob es notwendig ist, Ihre Abzüge aufzuschlüsseln und Hypothekenzinsabzüge geltend zu machen, es sei denn, Sie sprechen mit einem Steuerberater.

Sie können den HELOC für andere Zwecke behalten. Bei einem Baukredit handelt es sich um einen Installationskredit, d. h. Sie erhalten den gesamten Darlehensbetrag in einer Summe und zahlen ihn in Installationen zurück. Mit einem HELOC erhalten Sie jedoch bei Abhebungen eine Art revolvierendes Guthaben, das Sie zurückzahlen und im Laufe der Zeit erneut ausleihen können, um Renovierungsarbeiten und andere Ausgaben zu finanzieren.

Nachteile von Huckepackkrediten

Abwicklungskosten können den Wert mindern. Zusätzlich zu den Abschlussgebühren für Ihre erste Hypothek müssen Sie möglicherweise auch Abschlussgebühren für Ihr Wohnungsbaudarlehen oder HELOC zahlen. Einige Kreditgeber bieten jedoch Home-Equity-Produkte mit geringen oder keinen Abschlusskosten an. Sie sollten herausfinden, was der Kreditgeber verlangt, damit Sie diese in Ihre Berechnungen einbeziehen können.

Selbst wenn die Abschlusskosten niedrig sind, funktioniert die Rechnung möglicherweise nicht zu Ihren Gunsten, und die Zahlung des PMI kann am Ende günstiger sein als die Aufnahme eines Zweitwohnungsdarlehens.

Dies könnte die Refinanzierung erschweren. Wenn Sie ein Huckepack-Darlehen bei einem anderen Kreditgeber aufgenommen haben als dem, der Ihre erste Hypothek anbietet (was die typische Situation ist), kann es bequemer sein, Ihr Haus später zu refinanzieren, um die Rückzahlung zu erhalten, oder die Zinsen zu senken.

Denn sofern Sie kein Refinanzierungsdarlehen aufnehmen, das groß genug ist, um Ihre zweite Hypothek abzubezahlen, müssen beide Kreditgeber der Refinanzierung zustimmen. Es kann schwierig sein, zwei Kreditgeber zu überzeugen, insbesondere wenn Ihr Haus seit dem Kauf an Wert verloren hat.

Die Kosten können im Laufe der Zeit steigen. Wenn es sich bei dem zweiten Kredit, den Sie aufnehmen, um einen HELOC-Kredit mit variablem Zinssatz handelt, stützen Sie Ihre Berechnungen nicht nur auf die aktuellen Kosten jeder Option.

Variable Zinssätze können mit den Marktindexzinssätzen schwanken. Da es unmöglich ist, vorherzusagen, wie sich die Marktzinssätze entwickeln werden, ist es unmöglich, genau zu wissen, wie viel ein variabler Zinssatz Sie kosten könnte. Wenn Ihr Budget knapp ist und Sie die steigenden Hypothekenzahlungen im Laufe der Zeit nicht bewältigen können, ist ein Huckepack-Darlehen mit variablem Zinssatz möglicherweise keine gute Option.

Wie qualifizieren Sie sich für einen Huckepackkredit?

Es kann schwierig sein, sich für einen Huckepackkredit zu qualifizieren, da Zweithypothekengeber möglicherweise unterschiedliche Zulassungsvoraussetzungen haben. Auch wenn die Einzelheiten von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich sein können, benötigen Sie für die Genehmigung beider Kreditarten in der Regel Folgendes:

• Glaubwürdigkeit. Für eine Primärhypothek ist normalerweise ein FICO-Score von 620 oder höher erforderlich, der Mindestscore für eine Sekundärhypothek kann jedoch 680 oder höher sein.
• Schulden-Einkommens-Verhältnis. Hypothekengeber möchten ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 43% oder weniger erreichen, und dies umfasst primäre und sekundäre Wohnungsbaudarlehen.

Beachten Sie, dass niedrigere Anzahlungen häufig zu höheren Zinssätzen führen.

Alternativen zum Huckepack-Darlehen

Suchen Sie nach Krediten ohne PMI. Einige Kreditgeber bieten traditionelle Kredite ohne PMI an, auch wenn Sie keine Anzahlung von 20% haben. Je nach Kreditgeber ist dies möglicherweise auf Erstkäufer oder einkommensschwache Pläne beschränkt, oder Sie müssen möglicherweise einem etwas höheren Zinssatz zustimmen.

Wie bei Huckepack-Krediten sollten Sie die Zahlen noch einmal überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie langfristig nicht mehr als den PMI zahlen.

Zahlen Sie Ihr Guthaben schnell ab. Herkömmliche Hypothekengeber addieren in der Regel PMI zu Ihrem Kredit, wenn Ihr Beleihungsverhältnis mehr als 80% beträgt, aber letztendlich sollte Ihr Kreditsaldo unter diesem Schwellenwert liegen. Kreditgeber sind gesetzlich verpflichtet, PMI automatisch zu entfernen, sobald Ihr LTV 78% basierend auf dem ursprünglichen Darlehens- und Hauswert erreicht.

Wenn Sie mit einem größeren Einbruch oder einem Cashflow für zusätzliche Zahlungen rechnen, kann dies dazu beitragen, dass Sie Ihren Kreditsaldo schneller reduzieren und an den Punkt gelangen, an dem Sie keine Versicherung mehr benötigen.

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihren Restbetrag zu begleichen, und der Meinung sind, dass der Wert Ihres Hauses gestiegen ist und Sie bei oder unter 80% liegen, können Sie eine Hausbewertung einholen. Wenn Sie Recht haben, können Sie den Kreditgeber bitten, den PMI manuell zu löschen.

Warten Sie, bis Sie genug haben. Obwohl es viele Möglichkeiten gibt, jetzt ein Haus zu kaufen und PMI zu vermeiden, ist es am besten, zu warten, bis Sie genug Geld für eine Anzahlung von 20% haben.

Das Speichern der zur Vermeidung von PMI erforderlichen 20% kann Jahre dauern. Aber wenn Sie glauben, dass Sie schnell genug Geld sparen können, könnte sich das Warten lohnen.

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