Wenn Sie an Immobilieninvestitionen denken, kommt Ihnen wahrscheinlich als Erstes Ihr Zuhause in den Sinn. Natürlich haben Immobilieninvestoren bei der Auswahl einer Investition viele weitere Möglichkeiten, nicht nur bei physischen Immobilien.
Immobilien haben sich in den letzten 50 Jahren zu einem beliebten Anlageinstrument entwickelt. Hier sind einige der besten Optionen für Privatanleger und Gründe für eine Investition.
Zentrale These
- Immobilien gelten als eigenständige Anlageklasse und sollten zumindest Teil eines diversifizierten Portfolios sein.
- Eine der wichtigsten Möglichkeiten für einen Investor, mit Immobilien Geld zu verdienen, besteht darin, Eigentümer einer Mietimmobilie zu werden.
- Flipperspieler versuchen, unterbewertete Immobilien zu kaufen, sie zu restaurieren und mit Gewinn zu verkaufen.
- Real Estate Investment Trusts (REITs) bieten ein indirektes Immobilienengagement, ohne dass Immobilien besitzen, betreiben oder finanzieren müssen.
Historischer Preis
Immobilien gelten seit langem als solide Investition, und das aus gutem Grund. Vor 2007 deuteten historische Immobiliendaten darauf hin, dass die Preise auf unbestimmte Zeit weiter steigen könnten. Mit wenigen Ausnahmen stieg der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses in den USA zwischen 1963 und 2007 – dem Beginn der Weltwirtschaftskrise – jedes Jahr. Zu Beginn der COVID-19-Pandemie im Frühjahr 2020 fielen die Immobilienpreise leicht. Mit der Einführung eines Impfstoffs und dem Nachlassen der Pandemieängste haben sich die Immobilienpreise jedoch beschleunigt und erreichen bis 2022 Rekordhöhen.
Dieses Diagramm der Federal Reserve Bank of St. Louis zeigt die durchschnittlichen Verkaufspreise zwischen 1963 und dem ersten Quartal 2022 (neueste verfügbare Daten). Der hellgrau schattierte Bereich deutet auf eine Rezession in den USA hin.
Mietobjekte
Wenn Sie in Mietobjekte investieren, werden Sie zum Vermieter – Sie müssen also prüfen, ob Sie für diese Rolle geeignet sind. Als Vermieter sind Sie für Dinge wie die Zahlung Ihrer Hypothek, Grundsteuern und Versicherungen, die Instandhaltung Ihrer Immobilie, die Suche nach Mietern und die Lösung von Problemen verantwortlich.
Sofern Sie keinen Hausverwalter beauftragen, sich um die Details zu kümmern, ist ein Vermieter eine sinnvolle Investition. Abhängig von Ihrer Situation kann die Betreuung der Immobilie und der Mieter ein 24-Stunden-Job sein – und das ist nicht immer angenehm. Durch eine sorgfältige Auswahl Ihrer Immobilie und Mieter können Sie jedoch das Risiko größerer Probleme verringern.
Eine Möglichkeit für Vermieter, Geld zu verdienen, besteht darin, Miete einzuziehen. Wie viel Miete Sie verlangen können, hängt davon ab, wo die Miete liegt. Dennoch kann es schwierig sein, die beste Miete zu ermitteln, denn wenn Sie zu viel verlangen, vertreiben Sie den Mieter, und wenn Sie zu wenig verlangen, lassen Sie Geld auf dem Tisch. Eine gängige Strategie besteht darin, so viel Miete zu verlangen, dass die Kosten gedeckt werden, bis die Hypothek abbezahlt ist. Dann wird der Großteil der Miete in Gewinn umgewandelt.
Eine weitere wichtige Möglichkeit für Vermieter, Geld zu verdienen, ist Wertschätzung. Wenn der Wert Ihrer Immobilie steigt, können Sie sie mit Gewinn verkaufen (wenn der richtige Zeitpunkt gekommen ist) oder sich Eigenkapital für Ihre nächste Investition leihen. Während der Wert von Immobilien tendenziell steigt, gibt es keine Garantien.
Dies gilt insbesondere in Zeiten extremer Volatilität am Immobilienmarkt, zuletzt während der COVID-19-Pandemie. Von Februar 2020 bis März 2022 stieg der durchschnittliche Hauspreis in den USA um unglaubliche 381 TP3T. Angesichts des starken Anstiegs fragten sich viele, ob der Preis auf den Absturz zurückzuführen sei.
Drehen Sie das Haus um
Wie Daytrader, die meilenweit von Buy-and-Hold-Investoren entfernt sind, sind Immobilienspekulanten eine ganz andere Rasse als Buy-and-Rent-Vermieter. Flipperspieler kaufen Immobilien, um sie für kurze Zeit zu behalten – normalerweise nicht länger als drei bis vier Monate – und verkaufen sie schnell mit Gewinn.
Es gibt zwei Hauptmethoden zum Spiegeln von Eigenschaften:
- Korrekturen und Updates. Mit dieser Methode können Sie eine Immobilie kaufen, von der Sie glauben, dass sie nach einigen Reparaturen und Modernisierungen an Wert gewinnt. Idealerweise erledigen Sie die Arbeit so schnell wie möglich und verkaufen sie dann für mehr als Ihre Gesamtinvestition (einschließlich Renovierungen).
- Halten und verkaufen. Diese Art der Spiegelung funktioniert anders. Anstatt eine Immobilie zu kaufen und zu reparieren, kaufen Sie sie auf einem schnell wachsenden Markt, halten Sie sie einige Monate lang und verkaufen Sie sie mit Gewinn.
Bei beiden Arten der Spiegelung besteht das Risiko, dass Sie Vermögenswerte nicht zu einem rentablen Preis entladen können. Dies kann eine Herausforderung darstellen, da Financiers oft nicht über genügend Bargeld verfügen, um Immobilienhypotheken langfristig zu bezahlen. Dennoch kann das Umtauschen einer Immobilie, wenn es richtig gemacht wird, eine lukrative Möglichkeit sein, in Immobilien zu investieren.
REIT
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) wird gegründet, wenn ein Unternehmen (oder ein Trust) gegründet wird, um mit Anlegergeldern einkommensbringende Immobilien zu kaufen, zu betreiben und zu verkaufen. REITs werden ebenso wie Aktien und Exchange Traded Funds (ETFs) an großen Börsen gehandelt.
Um sich als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen 90% seiner steuerpflichtigen Gewinne in Form von Dividenden an die Aktionäre zurückzahlen. Auf diese Weise vermeiden REITs die Zahlung von Körperschaftssteuer, während normale Unternehmen auf ihre Gewinne besteuert werden, wodurch die Erträge, die sie an die Aktionäre zurückgeben können, schmälern.
Ähnlich wie reguläre Dividendenaktien eignen sich REITs für Anleger, die regelmäßige Erträge anstreben, bieten aber auch Wertsteigerungsmöglichkeiten. REITs investieren in eine Vielzahl von Immobilien, beispielsweise Einkaufszentren (etwa ein Viertel der REITs sind auf diese Branchen spezialisiert), Gesundheitseinrichtungen, Hypotheken und Bürogebäude. Im Vergleich zu anderen Arten von Immobilieninvestitionen haben REITs den Vorteil, dass sie sehr liquide sind. 5
Immobilien-Investmentgruppe
Eine Immobilieninvestmentgruppe (REIG) ähnelt einem kleinen Mietinvestmentfonds. Wenn Sie eine Mietimmobilie besitzen möchten, sich aber den Ärger eines Vermieters ersparen möchten, könnte eine Immobilieninvestmentgruppe die Lösung für Sie sein.
Ein Unternehmen kauft oder baut eine Reihe von Gebäuden, in der Regel Wohnungen, und ermöglicht dann Investoren, sich der Gruppe anzuschließen, indem sie diese über das Unternehmen kaufen. Ein einzelner Investor kann eine oder mehrere einzelne Wohneinheiten besitzen. Das Unternehmen, das die Investmentgruppe betreibt, verwaltet jedoch alle Einheiten und ist für die Instandhaltung, Werbung und Mietersuche verantwortlich. Als Gegenleistung für diese Verwaltung erhebt das Unternehmen einen Prozentsatz der monatlichen Miete. 6
Es gibt verschiedene Versionen von Anlagegruppen. In der Standardvariante läuft der Mietvertrag auf den Namen des Investors und alle Einheiten teilen sich einen Teil der Miete, um einen vorübergehenden Leerstand zu vermeiden. Das bedeutet, dass Sie auch dann, wenn Ihr Haus leer steht, über genügend Geld verfügen, um die Hypothek zu bezahlen.
Die Qualität einer Anlagegruppe hängt ganz von dem Unternehmen ab, das sie bereitstellt. Theoretisch ist es ein sicherer Weg, in Immobilieninvestitionen einzusteigen, aber Gruppen können die hohen Gebühren verlangen, die die Investmentfondsbranche plagen. Wie bei allen Investitionen ist Forschung der Schlüssel.
Kommanditgesellschaft im Immobilienbereich
Eine Real Estate Limited Partnership (RELP) ähnelt einer Immobilieninvestmentgruppe. Es handelt sich um ein Unternehmen, das gegründet wurde, um ein Portfolio von Immobilien und manchmal auch nur Immobilien zu kaufen und zu halten. Allerdings haben RELPs eine begrenzte Lebensdauer.
Erfahrene Immobilienverwalter oder Immobilienentwicklungsgesellschaften als Komplementäre. Für die Finanzierung von Immobilienprojekten werden dann externe Investoren gesucht, die als Kommanditisten einen Anteil am Grundstück erhalten. Partner erhalten möglicherweise regelmäßige Ausschüttungen aus den Erlösen der RELP-Immobilie, die tatsächliche Zahlung erfolgt jedoch, wenn die Immobilie verkauft wird – mit etwas Glück, wenn Sie Glück haben – und die RELP aufgelöst wird.
Die Qualität einer Anlagegruppe hängt ganz von dem Unternehmen ab, das sie bereitstellt. Theoretisch ist es ein sicherer Weg, in Immobilieninvestitionen einzusteigen, aber Gruppen können die hohen Gebühren verlangen, die die Investmentfondsbranche plagen. Wie bei allen Investitionen ist Forschung der Schlüssel.
Immobilienfonds
Immobilienfonds investieren vor allem in REITs und Immobilienunternehmen. Sie bieten die Möglichkeit, mit relativ wenig Kapital diversifizierte Immobilienanlagen zu erhalten. Abhängig von ihrer Strategie und ihren Diversifikationszielen bieten sie Anlegern eine größere Auswahl an Anlagemöglichkeiten als der Kauf einzelner REITs.
Wie REITs sind diese Fonds relativ liquide. Ein weiterer wichtiger Vorteil für Privatanleger sind die vom Fonds bereitgestellten Analyse- und Forschungsinformationen. Dazu können Einzelheiten zu den erworbenen Vermögenswerten sowie die Ansichten des Managements zur Rentabilität und Leistung bestimmter Immobilieninvestitionen und als Anlageklasse gehören. Spekulativere Anleger können in eine Familie von Immobilien-Investmentfonds investieren und bestimmte Immobilienarten oder -regionen taktisch übergewichten, um die Rendite zu maximieren.
Warum in Immobilien investieren?
Immobilien können das Risiko-Rendite-Profil des Portfolios eines Anlegers verbessern und wettbewerbsfähige risikobereinigte Renditen bieten. Insgesamt weist der Immobilienmarkt eine geringe Volatilität auf, insbesondere im Vergleich zu Aktien und Anleihen.
Auch im Vergleich zu traditionelleren Einnahmequellen sind Immobilien attraktiv. Die Anlageklasse wird in der Regel mit einem Renditeaufschlag gegenüber US-Staatsanleihen gehandelt und ist in einem Umfeld niedriger Zinssätze für Staatsanleihen besonders attraktiv.
Vielfalt und Schutz
Ein weiterer Vorteil einer Investition in Immobilien ist das Diversifizierungspotenzial. Immobilien weisen eine geringe und teilweise negative Korrelation mit anderen wichtigen Anlageklassen auf – das bedeutet, dass Immobilien typischerweise steigen, wenn die Aktien fallen. Dies bedeutet, dass die Aufnahme von Immobilien in ein Portfolio dessen Volatilität verringern und eine höhere Rendite pro Risikoeinheit erzielen kann. Je direkter die Immobilieninvestition, desto besser die Absicherung: Direkt börsennotierte Vehikel wie REITs spiegeln die Gesamtentwicklung des Aktienmarktes wider.
Da sie über eine physische Absicherung verfügen, kommt es bei Direktimmobilien auch selten zu Konflikten zwischen Prinzipal und Agent oder dem Ausmaß, in dem die Interessen des Anlegers von der Integrität und Kompetenz von Managern und Schuldnern abhängen. Auch indirektere Anlageformen bieten einen gewissen Schutz. Beispielsweise verlangen REITs, dass ein Mindestprozentsatz des Gewinns (90%) als Dividende ausgezahlt wird.
Inflationsabsicherung
Die Fähigkeit von Immobilien zur Inflationsabsicherung ergibt sich aus der positiven Korrelation zwischen dem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) und der Immobiliennachfrage. Wenn die Wirtschaft expandiert, treibt die Nachfrage nach Immobilien die Mieten in die Höhe, was wiederum zu höheren Kapitalwerten führt. Infolgedessen tendieren Immobilien dazu, die Kaufkraft des Kapitals aufrechtzuerhalten, indem sie einen Teil des Inflationsdrucks an die Mieter weitergeben und einen Teil des Inflationsdrucks in Form von Kapitalzuwachs absorbieren.
Die Kraft der Hebelwirkung
Zusätzlich zu REITs bietet die Investition in Immobilien Anlegern ein Instrument, das Börsenanlegern nicht zur Verfügung steht: Hebelwirkung. Leverage bedeutet, Schulden zu nutzen, um größere Anschaffungen zu finanzieren, als das Bargeld, das Sie haben. Wenn Sie eine Aktie kaufen möchten, müssen Sie bei der Bestellung den vollen Wert der Aktie bezahlen, es sei denn, Sie kaufen auf Marge. Dennoch ist der Prozentsatz, den Sie leihen können, dank einer magischen Finanzierungsform namens Hypothek immer noch weitaus geringer als bei Immobilien.
Die meisten herkömmlichen Hypotheken erfordern eine Anzahlung von 20%. 9 Abhängig von Ihrem Wohnort können Sie jedoch möglicherweise eine Hypothek für nur 5% finden. Das bedeutet, dass Sie einen Bruchteil des Gesamtwerts zahlen und die gesamte Immobilie und das Eigenkapital daran kontrollieren. Natürlich wirkt sich die Höhe Ihrer Hypothek darauf aus, wie viel Eigentum Sie tatsächlich an der Immobilie haben, aber sobald das Dokument unterzeichnet ist, können Sie es kontrollieren.
Dies ermutigt Immobilienverkäufer und Vermieter. Sie können eine zweite Hypothek auf ihr Haus aufnehmen und eine Anzahlung für zwei oder drei weitere Immobilien leisten. Unabhängig davon, ob sie diese Vermögenswerte vermieten, damit die Mieter ihre Hypotheken bezahlen, oder ob sie auf eine Gelegenheit warten, sie mit Gewinn zu verkaufen, kontrollieren sie die Vermögenswerte, selbst wenn sie nur einen Bruchteil des Gesamtwerts zahlen.
Wie füge ich eine Immobilie zu meinem Portfolio hinzu?
Neben dem direkten Kauf von Immobilien können normale Anleger auch REITs oder Fonds kaufen, die in REITs investieren. REITs sind kollektive Kapitalanlagen, die Immobilien besitzen und/oder verwalten oder Hypotheken besitzen.
Warum gelten Immobilien als Inflationsschutz?
Die Immobilienpreise steigen tendenziell mit der Inflation. Denn die Inflation erhöht die Kosten für Hausbauer, die an Käufer neuer Häuser weitergegeben werden müssen. 10 Auch die Bestandsimmobilien steigen mit der Inflation. Das Halten einer Festhypothek macht Ihre festen monatlichen Zahlungen bei steigender Inflation effektiv erschwinglicher. Außerdem können Sie als Vermieter Ihre Miete erhöhen, um mit der Inflation Schritt zu halten.
Warum werden Immobilienpreise von Zinssätzen beeinflusst?
Da es sich bei Immobilien um einen so großen und teuren Vermögenswert handelt, ist zur Finanzierung des Kaufs oft die Aufnahme von Krediten erforderlich. Aus diesem Grund verteuern Zinserhöhungen die Hypothekenzahlungen für neue Kredite (oder bestehende Kredite mit variablem Zinssatz wie ARMs). Dies könnte Käufer abschrecken, die die monatlichen Kosten für den Umzug der Immobilie berücksichtigen müssen.
Endergebnis
Immobilien können eine solide Investition mit dem Potenzial sein, ein stabiles Einkommen zu erwirtschaften und Vermögen aufzubauen. Ein Nachteil von Investitionen in Immobilien ist jedoch die Illiquidität: die relative Schwierigkeit, Vermögenswerte in Bargeld und Bargeld in Vermögenswerte umzuwandeln.
Im Gegensatz zu einer Aktien- oder Anleihentransaktion, die in Sekundenschnelle abgeschlossen werden kann, kann die Abwicklung einer Immobilientransaktion Monate dauern. Selbst mit Hilfe eines Maklers kann es Wochen dauern, die richtige Gegenpartei zu finden. Natürlich bieten REITs und Immobilienfonds eine bessere Liquidität und bessere Marktpreise. Allerdings gehen sie mit einer höheren Volatilität und geringeren Diversifizierungsvorteilen einher, da sie viel stärker mit dem gesamten Aktienmarkt korrelieren als direkte Immobilieninvestitionen.
Wie bei jeder Investition sollten Sie Ihre Erwartungen realistisch halten und Ihre Hausaufgaben machen und recherchieren, bevor Sie Entscheidungen treffen.
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