Bei einer Ratenrefinanzierung können Sie Ihr Eigenheimkapital, also die Differenz zwischen Ihrem aktuellen Hypothekensaldo und dem Wert Ihres Eigenheims, abheben. Wenn Ihr Haus beispielsweise $200.000 wert ist und Ihr aktueller Hypothekensaldo $150.000 beträgt, verfügen Sie über $50.000 Eigenkapital.
Durch die Zahlung einer Refinanzierung können Sie den Wert dieses Eigenkapitals als (relativ) zinsgünstiges Darlehen verwenden, um alles zu finanzieren, von Hausrenovierungen über Studiengebühren bis hin zu Arztrechnungen. Wenn Sie eine Zahlungsumschuldung in Betracht ziehen, lesen Sie unbedingt unseren Ratgeber zur Zahlungsumschuldung und lesen Sie weiter, um mehr über die steuerlichen Auswirkungen dieser Maßnahme zu erfahren.
Sind Zahlungsumschuldungen steuerpflichtig?
Nein, Ihre Einnahmen aus der Cash-Out-Refinanzierung sind nicht steuerpflichtig. Das Geld, das Sie durch die Zahlung einer Refinanzierung erhalten, ist im Wesentlichen ein Darlehen, das Sie aus Ihrem Eigenheim aufnehmen. Darlehenseinnahmen aus HELOCs, Eigenheimdarlehen, Barrefinanzierungen und anderen Arten von Darlehen sind nicht im Einkommen enthalten.
Sie zahlen nicht nur keine Einkommenssteuer, sondern können sogar einen Teil der Zinsen abziehen, die Sie für die Refinanzierung gezahlt haben. Mit der Verabschiedung des Tax Cuts and Jobs Act von 2017 wurde der Standardabzug deutlich erhöht, und die Aufschlüsselung des Hypothekenzinsabzugs ist für die meisten Antragsteller nicht mehr sinnvoll. Wenn Sie jedoch einen Privatkredit aufnehmen, müssen Sie besondere Regeln bezüglich der Verwendung des Darlehenserlöses für den Abzug der Hypothekenzinsen beachten.
Steuerregeln für die Barrefinanzierung
Wenn Sie die eingezahlten Gelder für Kapitalverbesserungen an Ihrem Haus verwenden, können Sie die Zinsen, die Sie für Ihre neue Hypothek gezahlt haben, von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Abzugsposten sind in der Regel dauerhafte An- und Umbauten, um den Wert einer Immobilie zu steigern, ihre Nutzungsdauer zu verlängern oder sie an eine neue Nutzung anzupassen. Ziehen Sie in Betracht, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass das von Ihnen durchgeführte Projekt förderfähig ist. Wenn Sie Ihre Steuererklärung einreichen, müssen Sie nachweisen, dass Sie das Geld in angemessener Weise verwendet haben. Bewahren Sie daher Quittungen und andere Dokumente im Zusammenhang mit Ihrem Projekt auf.
„Wenn Sie mit diesem Geld den Wert Ihres Hauses steigern und es abschreiben können, ist das ein doppelter Vorteil“, sagte Ralph DiBugnara, Vizepräsident von Cardinal Financial mit Sitz in Charlotte.
So nutzen Sie Ihr Bargeld zur Refinanzierung, um Zinsen steuerlich absetzbar zu machen
Mit einem Hypothekenzinserlass können Sie viele Heimwerkerprojekte in Angriff nehmen. Hier sind einige Beispiele:
Fügen Sie Ihrem Garten einen Pool oder Whirlpool hinzu
Bauen Sie ein neues Schlafzimmer oder Badezimmer
Errichten Sie einen Zaun um Ihr Haus
Rüsten Sie Ihr Dach auf, um es wirksamer vor Unwettern zu schützen
Update-Fenster
Richten Sie eine zentrale Klimaanlage oder Heizung ein
Installieren Sie ein Heimsicherheitssystem
Denken Sie daran, dass eine Kapitalverbesserung normalerweise als eine dauerhafte Wertsteigerung eines Hauses definiert wird. Reparaturen wie das Ausbessern zerbrochener Fenster oder kleine Designänderungen wie das Streichen eines Raumes zählen in der Regel nicht dazu.
„Kapitalverbesserungen müssen Ihr Zuhause wesentlich verbessern“, erklärt Dennis Brager, zertifizierter Steuerspezialist bei der in Los Angeles ansässigen Brager Tax Law Group. „Küchen- und Badezimmerumbauten, Raumerweiterungen und Umbauten für einen älteren Elternteil würden alle in Frage kommen. Ein eigenständiges Gemälde wäre nicht geeignet; Wäre es hingegen nur Teil eines größeren Umbaus, würden die Kosten für die Lackierung in Frage kommen.“
Abzugslimit für Hypothekenzinsen bei Auszahlung, Refinanzierung
Wenn Sie die Zahlung für etwas anderes als die Kapitalverbesserung verwenden, können Sie die Zinsen für die gesamte neue Hypothek nicht abziehen. Dazu gehört die Tilgung von Kreditkartenschulden oder der Kauf eines neuen Autos. In diesen Fällen können Sie die Zinsen nur vom ursprünglichen Hypothekensaldo abziehen.
Nehmen wir an, Sie haben einen Kapitalbetrag von $60.000 für Ihre Hypothek und möchten $20.000 an Eigenkapital durch die Zahlung einer Refinanzierung aufbringen. Wenn Sie das Geld verwenden, um einen Whirlpool in Ihrem Garten anzubauen, können Sie den Gesamtbetrag der von Ihnen gezahlten Zinsen in Höhe von $80.000 abziehen. Wenn Sie damit Kreditkartenschulden begleichen, können Sie nur die gezahlten Zinsen abziehen und nur Ihr ursprüngliches Guthaben oder $60.000 verwenden.
Allerdings ist die Verwendung von Bargeld zur Refinanzierung zur Tilgung Ihrer Kreditkartenschulden immer noch eine kluge finanzielle Entscheidung, wenn Sie mit hochverzinslichen Schulden belastet sind. Die meisten Kreditkarten verlangen zweistellige Zinssätze, während die Hypothekenzinsen seit Beginn der Pandemie im Bereich von 3% liegen.
Für 2018 haben sich einige Selbstbehaltsgrenzen geändert. Eine vereinfachte Version der aktuellen Regelung: Sie können bis zu $375.000 an Hypothekenzinsen abziehen, wenn Sie alleinstehend oder verheiratet sind und Ihre Steuern getrennt einreichen, oder bis zu $750.000, wenn Sie verheiratet sind und Ihre Steuern gemeinsam einreichen.
Wenn Sie ein Haus gekauft haben, bevor die neue Grenze in Kraft getreten ist, können Sie immer noch Zinsen auf den höheren Saldo abziehen, diese höhere Grenze berücksichtigt jedoch keine Ihrer Zahlungen.
Abzug von Hypothekenpunkten bei der Cash-Out-Refinanzierung
Bei Hypothekenkrediten, auch Diskontkredite genannt, handelt es sich im Wesentlichen um Vorauszahlungen, die Sie dem Kreditgeber im Gegenzug für einen niedrigeren Kreditzinssatz zahlen. Ein Cent entspricht 1% Ihrer Hypothek.
Bei einer Barrefinanzierung können Sie nicht den gesamten Betrag, den Sie im Jahr der Refinanzierung für Punkte gezahlt haben, abziehen, Sie können jedoch über die Laufzeit des Darlehens kleinere Abzüge vornehmen. Wenn Sie beispielsweise Hypothekenpunkte im Wert von $2.000 für eine 15-jährige Refinanzierung kaufen, können Sie über die Laufzeit des Darlehens etwa $133,33 pro Jahr abziehen.
Risiko der Cash-Out-Refinanzierung
Die Zahlung einer Refinanzierung kann eine günstige Möglichkeit sein, dringend benötigtes Bargeld zu leihen, bedeutet aber auch, dass Sie einen neuen, größeren Kredit abbezahlen müssen.
„Das größte Steuerrisiko besteht darin, dass Sie nicht alle strengen Abzugsregeln einhalten und bei der Steuererklärung eine große Überraschung erleben“, sagte Bragg. „Um dies zu vermeiden, sprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater über Ihre persönliche Situation, bevor Sie eine Verpflichtung eingehen. Das größte Risiko ist nicht das Steuerrisiko, sondern die Tatsache, dass Sie Ihre Hypothek in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht bezahlen können und dass Sie aufgrund des Verlusts Ihres Hauses überfordert sind.“
Alternativen zur Barrefinanzierung
Die Bezahlung einer Refinanzierung ist nicht die einzige Möglichkeit, an Eigenheimkapital zu kommen. Erwägen Sie ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie (HELOC), bei der es sich um eine zweite Hypothek auf Ihr Eigenheim handelt. Mit diesen Optionen wird Ihre aktuelle Haupthypothek eingerichtet. Wenn Sie einen niedrigeren Zinssatz für Ihre bestehende Hypothek haben, können Sie jetzt, da die Zinssätze deutlich gestiegen sind, Geld sparen, indem Sie nur den Betrag leihen, den Sie benötigen.
Erfahren Sie mehr:
- Bewertung der American Express Centurion Black Card
- X1-Kreditkarte – Sehen Sie sich an, wie Sie die Kreditkarte beantragen.
- Destiny-Kreditkarte – So bestellen Sie online.
- Bewertung der Delta Skymiles® Reserve American Express Card – Weitere Informationen.
- AmEx konzentriert sich auf das Kundenerlebnis mit neuem Girokonto und neu gestalteter Anwendung
- Entdecken Sie die Prämien der Discover it® Rewards-Karte und sehen Sie, wie es funktioniert
