Es passiert leicht, dass man sich von der Aufregung über einen möglichen Hauskauf mitreißen lässt – aber bevor Sie mit der Suche beginnen, müssen Sie sich zunächst auf Ihr Budget für den Hauskauf konzentrieren.
Wie viel Hypothek können Sie sich jeden Monat leisten? Wie hoch ist der Preis für diese Zahlung? Dies sind die grundlegenden Fragen, die Sie beantworten müssen.
Die Kenntnis dieser Zahlen kann Ihnen dabei helfen, realistische und überschaubare Erwartungen zu entwickeln und Ihre Wohnungssuche auf Kurs zu halten. So können Sie sie identifizieren.
Was können Sie sich leisten?
Zunächst müssen Sie Ihre Finanzen gut im Griff haben, insbesondere Ihr monatliches Gesamteinkommen und die monatlichen Rückzahlungen Ihrer Schulden (Studienkredite, Autokredite usw.).
Laut Freddie Mac fließen im Allgemeinen 251 bis 281 Billionen US-Dollar Ihres monatlichen Einkommens in die Tilgung der Hypothek. Sie können diese Zahlen (plus Ihre geschätzte Anzahlung) in einen Hypothekenrechner eingeben, um die monatlichen Zahlungen, die Sie sich leisten können, und den gewünschten Hauspreis aufzuschlüsseln.
Beachten Sie, dass dies nur eine grobe Schätzung ist. Sie sollten auch die Einkommenskonsistenz berücksichtigen. Wenn Ihr Einkommen schwankt oder unvorhersehbar ist, möchten Sie möglicherweise Ihre monatlichen Zahlungen senken, um den finanziellen Stress zu verringern.
Hypothek, die Sie sich leisten können vs. Hypothek, für die Sie sich qualifizieren
Die oben genannten Schritte können Ihnen zwar eine gute Vorstellung davon vermitteln, was Sie sich leisten können, der Betrag, den Sie erhalten, entspricht jedoch möglicherweise nicht dem Betrag, auf den der Hypothekengeber bei der Antragstellung glaubt, dass er Ihnen zusteht.
Hypothekengeber legen die Höhe Ihres Darlehens und Ihre monatliche Rate anhand mehrerer Faktoren fest, darunter:
Bonität: Ihre Kreditwürdigkeit hat großen Einfluss auf Ihren Zinssatz, der wiederum eine große Rolle bei Ihren monatlichen Zahlungen und langfristigen Kreditkosten spielt. Eine höhere Kreditwürdigkeit bedeutet normalerweise niedrigere Zinssätze (und niedrigere monatliche Zahlungen). Laut Fannie Mae sind die niedrigsten Zinssätze normalerweise Kreditnehmern mit 740 Punkten oder mehr vorbehalten.
Schulden-Einkommens-Verhältnis: Hypothekengeber berücksichtigen auch Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI), das angibt, wie viel Ihres monatlichen Einkommens durch Ihre Schulden gedeckt ist. Je niedriger Ihr DTI, desto mehr können Sie bezahlen. Laut Fannie Mae möchten Kreditgeber im Allgemeinen, dass Ihre Gesamtschulden, einschließlich der geplanten Hypothekenzahlungen, nicht mehr als 361 TP3T Ihres Gehalts betragen (obwohl Sie in einigen Fällen Anspruch auf bis zu 501 TP3T DTI haben können).
Ihr Nettovermögen und Ihre Ersparnisse: Auch der Betrag, den Sie auf der Bank sparen, sowie IRA-, 401(k), Aktien-, Anleihen- und andere Anlagen können sich auf Ihr Darlehen auswirken. Wenn Sie über mehr Bargeld verfügen, ist Ihr Risiko geringer und dies kann sich auf die Höhe des Geldbetrags auswirken, den Ihnen Kreditgeber leihen möchten.
Kreditlaufzeit: Bei langfristigen Krediten sind die monatlichen Raten niedriger, da der Saldo über einen längeren Zeitraum verteilt ist. Beispielsweise würde bei einem heutigen Durchschnittszinssatz von 5.231 TP3T eine 30-jährige Hypothek in Höhe von $300.000 und einer Anzahlung von 101 TP3T etwa $1.487 pro Monat kosten. Gleichzeitig würden dieselben $300.000 über einen Zeitraum von 15 Jahren $2.048 kosten – eine Steigerung von fast $600 pro Monat (basierend auf einem 15-Jahres-Durchschnittssatz von 4.38%).
Art des Darlehens: Auch die Art des Kredits, den Sie erhalten, ist wichtig. Beispielsweise gibt es für FHA-Darlehen eine maximale Kreditgrenze, die Sie nicht überschreiten dürfen. Laut dem US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung beträgt die staatliche Kreditobergrenze für die FHA in diesem Jahr $420.680. Traditionelle Kredite sind höher (bis zu $647.200 in den meisten Märkten), während Jumbo-Hypotheken sogar noch höhere Limits bieten.
Art des Interesses: Dabei spielt es auch eine wichtige Rolle, ob Sie sich für ein Darlehen mit festem oder variablem Zinssatz entscheiden. Bei Krediten mit variablem Zinssatz ist der Zinssatz zu Beginn in der Regel niedriger, steigt jedoch mit der Zeit an. Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz ist der Zinssatz zu Beginn höher, bleibt aber während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich.
Wenn Sie eine Hypothek beantragen, erhalten Sie von Ihrem Kreditgeber einen Kreditvoranschlag, der Ihren Kreditbetrag, den Zinssatz, die monatlichen Zahlungen und die gesamten Kreditkosten enthält. Kreditangebote können von Kreditgeber zu Kreditgeber sehr unterschiedlich sein. Sie sollten daher Angebote von mehreren verschiedenen Unternehmen einholen, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten.
Welche weiteren Gebühren können bei einer Hypothek anfallen?
Während Tilgung und Zinsen den Großteil Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung ausmachen, können andere Gebühren zu Ihrer Gesamtzahlung beitragen.
- Private Hypothekenversicherung (PMI): Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% des Kaufpreises beträgt, kann Ihr herkömmlicher Hypothekengeber von Ihnen verlangen, eine private Hypothekenversicherung abzuschließen – eine Art Hypothekenversicherung, die zum Schutz des Darlehens beiträgt, wenn der Hausbesitzer seine Zahlungen an die Versicherungspolice der Agentur und seine monatlichen Haushaltszahlungen einstellt. Obwohl Sie die Hypothekenzahlungen normalerweise entfernen können, sobald Sie ein Eigenkapital von 20% erreicht haben, werden Ihre Hypothekenzahlungen zunächst trotzdem in die Höhe schnellen.
- Grundsteuern: Es ist üblich, Grundsteuern mit den monatlichen Hypothekenzahlungen zu bündeln. Diese Zahlungen werden normalerweise auf ein Treuhandkonto eingezahlt und automatisch freigegeben, wenn die Rechnung fällig ist. Auch wenn Ihre Grundsteuern nicht zusammengerechnet werden, handelt es sich dennoch um neue Kosten, die monatlich in Rechnung gestellt werden müssen.
So qualifizieren Sie sich für eine größere Hypothek
Wenn Sie sich für die Hypothek, die Sie zum Kauf Ihres Traumhauses benötigen, nicht qualifizieren, gibt es Möglichkeiten, Ihre Berechtigung zu verbessern.
Arbeiten Sie zunächst daran, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern. Wenn Sie sich für den niedrigeren Preis qualifizieren, können Sie in der höheren Preisklasse kaufen.
Beispiel: Angenommen, die höchste Hypothekenzahlung, die Sie sich leisten können, beträgt $1.500. Bei einem Zinssatz von 5% beträgt Ihr Budget für den Eigenheimkauf etwa $280.000. Wenn Sie sich für den Zinssatz von 3% qualifizieren, erhalten Sie ein Darlehen in Höhe von $356.000 – fast $70.000 mehr.
Sie können Ihr Einkommen auch durch Teilzeitarbeit oder Überstunden erhöhen. Wenn Sie Ihre Schulden reduzieren, ist es auch für Sie leichter, einen größeren Kredit zu bekommen. Je mehr Einkommen Sie jeden Monat zur Verfügung haben, desto eher sind Kreditgeber bereit, Ihnen Geld zu leihen.
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