Hvis du ser på TV, har du sannsynligvis sett kjente stemmer som skuespilleren Tom Selleck hevde omvendte boliglån som et uvurderlig verktøy for enhver pensjonist. Imidlertid har hvert finansprodukt to sider, så vei nøye fordeler og ulemper med et omvendt boliglån.
Hva er et omvendt boliglån?
Et omvendt boliglån lar huseiere over 62 år konvertere eiendomskapital til kontanter til forbruk.
Det store flertallet av omvendte boliglån er forsikret av Federal Housing Administration (FHA), noe som betyr at hvis låntakeren misligholder gjelden, vil den bli tilbakebetalt ved hjelp av FHA-reserver.
Regjeringen omtaler omvendte boliglån som «HECM» eller boliglån, og låntakere må betale en forhåndsforsikringspremie og en årlig premie på 0,5% av det utestående lånet for å delta. Disse premiene brukes til å finansiere FHAs reserver.
I tillegg til FHA-garanterte omvendte boliglån, er det to andre typer:
- Proprietære omvendte boliglån - Disse er tilgjengelige gjennom private långivere og er ikke underlagt FHA-kredittlinjer.
- Enkeltformål omvendte boliglån – Disse er mindre vanlige, og pengene du får fra et av disse boliglånene kan bare brukes til ett bestemt formål, f.eks. B. Pusse opp en del av huset eller betale eiendomsskatt. Du kan finne disse alternativene gjennom enkelte statlige og lokale myndigheter og ideelle organisasjoner.
Hvordan fungerer et omvendt boliglån?
Et omvendt boliglån lar deg få penger uten å betale regningene dine med en gang.
Tenk på denne regnestykket: Hvis du i et tradisjonelt boliglån låner $100 000 til en fast rente på 3,4% over 30 år, er de månedlige betalingene dine (hovedstol og renter) $443,48. Hvis du låner $100 000 gjennom et omvendt boliglån, betaler du null månedlig hovedstol og renter.
For godt til å være sant? Greit da. Du skylder fortsatt penger. Du trenger ikke å betale tilbake pengene før du selger huset, flytter ut eller dør. Hvis sistnevnte er slutten på det omvendte boliglånet ditt, ligger betalingsbyrden hos ektefellen eller arvingene dine, som kanskje må selge boligen.
I vårt eksempel på et boliglån på $100 000 betaler låntakeren omtrent $443 per måned. Av dette betales omtrent $160 i løpet av den første måneden for å redusere lånesaldoen. Resten (omtrent $283) er renter, eller lånegebyret långiveren belaster deg. Betalingsplanen fortsetter månedlig, med flere avdrag og mindre renter over tid, inntil låneperioden utløper.
Omvendte boliglån reverserer denne prosessen. I stedet for å betale månedlig, trenger du ikke å betale noe. Det betyr imidlertid ikke at lånet er gratis. Rentekostnadene legges til boliglånsbalansen, slik at saldoen øker i den andre måneden. Siden lånesaldoen nå er litt større og rentekostnadene er litt høyere, fortsetter denne prosessen til lånet er nedbetalt. Denne tilbakebetalingen skjer vanligvis innen ett år etter utflytting eller dødsfall.
Fordeler med et omvendt boliglån
Du kan bedre administrere pensjonsutgiftene dine
Mange seniorer har et betydelig fall i inntekt etter pensjonering, og månedlige tilbakebetalinger kan være deres største utgift. Et omvendt boliglån lar deg supplere din reduserte inntekt og fortsette å betale regningene dine.
Du trenger ikke å flytte
I stedet for å lete etter et nytt, rimeligere hjem, lar et omvendt boliglån deg pensjonere deg på stedet (og muligens holde deg nær venner og familie). Selv om omvendt boliglån har kostnader, kan det være billigere å få et omvendt boliglån enn å flytte og kjøpe et annet hjem eller leie på et nytt sted.
Du trenger ikke betale skatt av inntekten din
Inntekten du får fra et omvendt boliglån beskattes ikke fordi IRS anser pengene for å være «hentet fra lånet». Skattereglene kan imidlertid være komplekse, så sørg for å konsultere en skatterådgiver før du tar opp et omvendt boliglån.
Du er beskyttet hvis saldoen overstiger verdien av boligen din
Etter hvert som saldoen på det omvendte boliglånet øker, er det mulig å overstige eiendommens virkelige markedsverdi over tid. Imidlertid kan gjeldsbeløpet som skal tilbakebetales aldri overstige eiendommens verdi, ettersom et omvendt boliglån er et eksempel på finansiering uten regress. Som et resultat kan ikke boliglånsgiveren gjøre krav mot dine andre eiendeler eller arvinger i denne situasjonen.
Din arving har et valg
Omvendte boliglån tillater låntakere å foreta tidlig tilbakebetaling, men slutter vanligvis når låntakeren flytter, selger boligen eller dør. Ved skifte har arvingene flere alternativer: de kan selge eiendommen for å betale ned gjelden og bringe egenkapitalen over lånesaldoen; hvis eiendommen er verdt nok, kan du beholde boligen og refinansiere saldoen til det omvendte boliglånet, eller hvis gjelden overstiger verdien av eiendommen, kan arvingen gjøre opp lånet ved å returnere eiendommen til utlåner. Långiveren kan deretter sende inn et krav mot forsikringsselskapet (nesten alltid FHA) for den ubetalte saldoen.
Ulemper med omvendt boliglån
Du må betale for det
Kostnaden for et omvendt boliglån inkluderer lånegebyrer (opptil 140 000 pund i startgebyrer, avhengig av lånets størrelse), FHA-forsikring og avslutningsgebyrer. Disse kostnadene kan legges til lånesaldoen, men dette betyr at låntakeren vil ha mer gjeld og mindre egenkapital. Du vil også betale et stygt månedlig servicegebyr, som kan øke med opptil 140 000 pund hvis renten justeres månedlig.
Du kan ikke trekke renter fra skatten før du betaler ned på lånet
Du kan ha skattefradrag for boliglånsrenter når du betaler ned boliglånet, men du kan ikke trekke fra renter på et omvendt boliglån hvert år. Du får bare denne fordelen når du faktisk betaler ned lånet.
Du får ikke så mye med fastprisalternativet
HECM er strukturert slik at både flytende og fastrentefinansiering er tilgjengelig. Hvis du imidlertid ønsker fastrentefinansiering, kan du få mindre egenkapital enn et omvendt boliglån med justerbar rente.
Du kan utilsiktet bryte andre programkrav
Kort sagt, et omvendt boliglån kan føre til at du bryter grensene dine for Medicaid og Supplemental Security Income (SSI)-programmet. Det er komplisert, så sørg for å konsultere en geriatrisk rettighetsadvokat eller juridisk klinikk før du ser etter et omvendt boliglånsprogram.
Hjemmet ditt kan være på tvang
Siden omvendte boliglån ikke krever månedlige avdrag og renter, virker tvangssalg umulig. Det er ikke slik. Hvis eldre ikke betaler eiendomsskatt, ikke har boligforsikring eller ikke betaler sameieavgifter, kan boligen deres bli gjenstand for tvangssalg.
Hvem er en god kandidat for et omvendt boliglån?
Er et omvendt boliglån virkelig en god idé gitt den potensielle kompleksiteten og risikoen for å sette boligen i fare? For noen huseiere kan svaret være ja:
- Hvis du planlegger å bli boende hjemme på lang sikt – siden du vil betale ekstra kostnader ved avslutningen av et omvendt boliglån, må du bli boende hjemme lenge nok til å rettferdiggjøre kostnaden. Så hvis du er 62 år, har en historie med lang levetid og tror at din nåværende beliggenhet er ditt evige hjem, kan et omvendt boliglån være fornuftig. Hvis du bor i et marked der eiendomsverdiene stiger raskt (noe som ser ut til å være tilfelle i mange deler av landet for øyeblikket), kan eiendommen din være verdt mer hvis du eller arvingene dine betaler tilbake lånet.
- Når du trenger mer penger til daglige utgifter – hvis du sliter med å håndtere pensjonsutgifter, kan et omvendt boliglån hjelpe deg med å klargjøre pengene til disse oppgavene.
Hvem er de dårlige kandidatene for omvendte boliglån?
Det er mange tegn på at et omvendt boliglån ikke er et godt alternativ:
- Hvis du planlegger å flytte – husk at du trenger en lang levealder for at det skal lønne seg å betale alle sluttkostnader, boliglånsforsikring og andre utgifter. Så hvis du tror du snart skal flytte til et nytt sted eller nedskalere til et mindre sted, bør du holde deg unna omvendte boliglån.
- Hvis du må flytte av helsemessige årsaker – et omvendt boliglån krever at du bor hjemme, noe som betyr at flytting til et sykehjem eller en form for omsorgsbolig kan føre til at du må betale ned lånet ditt. Hvis du stadig er bekymret for helsen din, kan det være lurt å unngå et omvendt boliglån.
- Hvis du sliter med å betale de andre kostnadene ved boligen din – er en av de viktigste komponentene i et omvendt boliglån din evne til å betale eiendomsskatt og huseierforsikring. Hvis du har slitt med å skaffe penger til disse grunnleggende utgiftene, bør det ikke være aktuelt å øke gjelden din.
Slik får du et omvendt boliglån hvis det passer for deg
Hvis du har veid alle fordeler og ulemper og tror et omvendt boliglån er bra for deg, er det slik for å få det:
- Se om du kvalifiserer. For å få et omvendt boliglån må du oppfylle noen viktige krav: Du må være minst 62 år gammel, bo i ditt eget hjem og ha betydelige eiendeler (vanligvis minst 50%).
- Møt en HUD-godkjent finansiell rådgiver. Fordi omvendte boliglån er så komplekse, må du møte en ekspert som kan veilede deg gjennom alle alternativene dine.
- Sammenlign flere långivere. Hver långiver er forskjellig og tar forskjellige gebyrer. Sørg for å sjekke ut en rekke alternativer for å finne de laveste inngangs- og oppgjørskostnadene, samt de mest konkurransedyktige prisene.
- Diskuter dette med dine arvinger. Hvis du planlegger å overlate eiendommen din til noen i husstanden din, bør du diskutere din omvendte boliglånsplan med dem. Sørg for at de forstår hva det betyr og hva du skal gjøre når du dør.
Bottom Line: Bør du få et omvendt boliglån?
Omvendte boliglån har ikke et perfekt rykte på grunn av noen svindelforsøk rettet mot intetanende eldre. Selv anerkjente selskaper har prøvd uærlig markedsføring for å lure huseiere til å ta opp omvendte boliglån: Nylig anla Consumer Financial Protection Bureau et søksmål mot et av de største amerikanske konsulentkonsernene for uredelig markedsføring (American Advisors Group) og ila et gebyr på 1 TP4T1,1 millioner for omvendte boliglån.
Så, enkel regel: vær veldig, veldig forsiktig med å sette hjemmet ditt i fare.
Likevel er det to hovedgrunner til at eldre kan vurdere omvendte boliglånsalternativer i dag:
- Økt egenkapital – Etter hvert som boligverdiene har steget det siste tiåret, har også boligkapitalen steget. Mellom tredje kvartal 2020 og tredje kvartal 2021 mottok den gjennomsnittlige amerikanske huseieren mer enn 1456 000 pund i egenkapital, ifølge CoreLogic.
- Rentene er historisk lave – og selv om rentene begynner å stige og sannsynligvis vil fortsette i 2022, er det fortsatt et godt tidspunkt å låne penger. Rentene på 30-årige lån anslås for øyeblikket å holde seg under 4% neste år.
Husk at du har andre måter å få penger på. Sammenlign et boliglån med et omvendt boliglån for å se hvilken som passer best for dine behov.
