Eiendomsinvestering for nybegynnere, lær om de forskjellige måtene å investere på

Annonser

Når du tenker på eiendomsinvestering, er sannsynligvis hjemmet ditt det første du tenker på. Eiendomsinvestorer har selvfølgelig mange andre alternativer når det gjelder valg av investering, og ikke bare fysisk eiendom.

Eiendom har blitt et populært investeringsmiddel de siste 50 årene. Her er noen av de beste alternativene for detaljinvestorer, og grunner til å investere.

Sentraloppgave

Eiendom anses som en aktivaklasse i seg selv og bør i det minste være en del av en diversifisert portefølje.
En av de viktigste måtene en investor tjener penger på eiendom er ved å bli eier av en utleieeiendom.
Pinball-spillere prøver å kjøpe undervurdert eiendom, restaurere den og selge den med fortjeneste.
Eiendomsinvesteringsfond (REITs) gir indirekte eiendomseksponering uten behov for å eie, drive eller finansiere eiendom.

Historisk pris

Eiendom har lenge vært ansett som en solid investering, og det med god grunn. Før 2007 antydet historiske eiendomsdata at prisene kunne fortsette å stige på ubestemt tid. Med noen få unntak steg den gjennomsnittlige salgsprisen på et hjem i USA hvert år mellom 1963 og 2007 – starten på den store depresjonen. Eiendomsprisene falt litt ved starten av covid-19-pandemien våren 2020. Men etter hvert som en vaksine ruller ut og pandemisk frykt avtar, har boligprisene akselerert og nådd rekordhøye innen 2022.

Dette diagrammet fra Federal Reserve Bank of St. Louis viser gjennomsnittlige salgspriser mellom 1963 og første kvartal 2022 (siste data tilgjengelig). Det lysegrå skyggelagte området indikerer en amerikansk resesjon.

Utleie eiendom

Når du investerer i utleieeiendom, blir du en utleier – så du må vurdere om du er egnet for den rollen. Som utleier er du ansvarlig for ting som å betale boliglån, eiendomsskatt og forsikring, vedlikeholde eiendommen din, finne leietakere og løse problemer.

Med mindre du ansetter en eiendomsforvalter til å håndtere detaljene, er en utleier en praktisk investering. Avhengig av din situasjon kan det være en 24/7 jobb å ta vare på eiendommen og leietakerne – og det er ikke alltid hyggelig. Men ved å velge bolig og leietakere med omhu kan du redusere risikoen for store problemer.

En måte utleiere tjener penger på er ved å kreve inn husleie. Hvor mye leie du kan kreve avhenger av hvor husleien ligger. Det kan likevel være vanskelig å bestemme den beste husleien, for hvis du tar for mye, kjører du bort leietakeren, og hvis du tar for lite, legger du igjen penger på bordet. En vanlig strategi er å kreve nok husleie til å dekke utgiftene frem til boliglånet er betalt, hvor det meste av husleien går over i overskudd.

En annen viktig måte utleiere tjener penger på er gjennom takknemlighet. Hvis eiendommen stiger i verdi, kan du selge den med fortjeneste (når tiden er inne) eller låne egenkapital til din neste investering. Mens eiendom har en tendens til å øke i verdi, er det ingen garantier.

Dette gjelder spesielt i perioder med ekstrem volatilitet i boligmarkedet, sist under COVID-19-pandemien. Fra februar 2020 til mars 2022 steg den gjennomsnittlige boligprisen i USA svimlende 38%. Med den kraftige økningen lurte mange på om prisen skyldtes krasjet.

Annonser

Vend huset

I likhet med daytradere som er milevis unna kjøp-og-hold-investorer, er eiendomsspekulanter en helt annen rase enn kjøp-og-leie-eiere. Pinball-spillere kjøper eiendom for å holde den i en kort periode - vanligvis ikke mer enn tre til fire måneder - og selger den raskt med fortjeneste.

Det er to hovedmetoder for speilegenskaper:

Rettelser og oppdateringer. Med denne metoden kan du kjøpe en eiendom du tror vil sette pris på etter noen reparasjoner og oppdateringer. Ideelt sett vil du få jobben gjort så raskt som mulig og deretter selge for mer enn din totale investering (inkludert renoveringer).
Hold og selg. Denne typen speil fungerer annerledes. I stedet for å kjøpe og reparere en eiendom, kjøp i et raskt voksende marked, hold den i noen måneder og selg den med fortjeneste.

Med begge typer speiling risikerer du ikke å kunne losse eiendeler med en lønnsom hastighet. Dette kan være en utfordring fordi finnene ofte ikke har nok penger på hånden til å betale boliglån i det lange løp. Likevel, når det gjøres riktig, kan bla være en lukrativ måte å investere i eiendom på.

REIT

En eiendomsinvesteringsfond (REIT) dannes når et selskap (eller trust) dannes for å bruke investormidler til å kjøpe, drive og selge inntektsgivende eiendom. REITs handles på store børser, akkurat som aksjer og børshandlede fond (ETF).

For å kvalifisere som REIT, må et selskap returnere 90% av det skattepliktige overskuddet til aksjonærene i form av utbytte. På denne måten unngår REITs å betale selskapsskatt, mens vanlige selskaper beskattes på overskuddet, noe som tømmer avkastningen de kan returnere til aksjonærene.

I likhet med vanlige utbytteaksjer er REIT-er egnet for investorer som ønsker vanlig inntekt, selv om de også tilbyr muligheter for verdistigning. REITs investerer i en rekke eiendommer, for eksempel kjøpesentre (omtrent en fjerdedel av REITs spesialiserer seg på disse næringene), helsetjenester, boliglån og kontorbygg. Sammenlignet med andre typer eiendomsinvesteringer har REITs fordelen av å være svært likvide. 5

Eiendomsinvesteringsgruppe

En eiendomsinvesteringsgruppe (REIG) ligner på et lite investeringsfond for utleie. Hvis du ønsker å eie en utleiebolig, men ikke vil ha bryet med en utleier, kan en eiendomsinvesteringsgruppe være løsningen for deg.

Annonser

Et selskap kjøper eller bygger en rekke bygninger, vanligvis leiligheter, og lar deretter investorer bli med i gruppen ved å kjøpe dem gjennom selskapet. En enkelt investor kan eie en eller flere individuelle boenheter. Men selskapet som driver investeringsgruppen administrerer alle enhetene og har ansvar for vedlikehold, annonsering og å finne leietakere. I bytte for denne forvaltningen tar selskapet en prosentandel av den månedlige husleien. 6

Det finnes flere versjoner av investeringsgrupper. I standardversjonen er leieavtalen i investors navn og alle enheter deler en del av leien for å unngå midlertidig ledighet. Det betyr at selv om huset ditt er ledig, har du nok penger til å betale boliglånet.

Kvaliteten på en investeringsgruppe avhenger helt av selskapet som leverer den. I teorien er det en trygg måte å komme inn i eiendomsinvesteringer på, men grupper kan kreve den typen høye avgifter som plager verdipapirfondsbransjen. Som med alle investeringer er forskning nøkkelen.

Kommandittselskap i fast eiendom

Et eiendomskommandittselskap (RELP) ligner på en eiendomsinvesteringsgruppe. Det er et selskap etablert for å kjøpe og holde en portefølje av eiendommer og noen ganger bare eiendommer. Imidlertid har RELP en begrenset levetid.

Erfarne eiendomsforvaltere eller eiendomsutviklingsselskaper som generelle partnere. Utenforstående investorer søkes deretter om å finansiere eiendomsprosjekter mot en andel av eiendommen som kommandittpartner. Tilknyttede selskaper kan motta periodiske utdelinger fra inntektene fra RELP-eiendommen, men den faktiske betalingen skjer når eiendommen selges – for en betydelig fortjeneste hvis du er heldig – og RELP-en oppløses.

eiendomsfond

Eiendomsfond investerer primært i REITs og eiendomsselskaper. De tilbyr muligheten til å oppnå diversifiserte eiendomsinvesteringer med relativt lite kapital. Avhengig av deres strategi og diversifiseringsmål, tilbyr de investorer et bredere spekter av investeringsalternativer enn å kjøpe individuelle REITs.

I likhet med REIT-er er disse midlene ganske likvide. En annen viktig fordel for detaljinvestorer er den analytiske og forskningsmessige informasjonen fra fondet. Dette kan inkludere detaljer om de kjøpte eiendelene og ledelsens syn på lønnsomheten og ytelsen til spesifikke eiendomsinvesteringer og som en aktivaklasse. Mer spekulative investorer kan investere i en familie av eiendomsfond og taktisk overvekte visse eiendomstyper eller regioner for å maksimere avkastningen.

Annonser

Hvorfor investere i eiendom?

Eiendom kan forbedre risiko/avkastningsprofilen til en investors portefølje og gi konkurransedyktig risikojustert avkastning. Totalt sett viser eiendomsmarkedet lav volatilitet, spesielt sammenlignet med aksjer og obligasjoner.

Eiendom er også attraktivt sammenlignet med mer tradisjonelle inntektskilder. Aktivaklassen handles vanligvis til en avkastningspremie i forhold til amerikanske statsobligasjoner og er spesielt attraktiv i et miljø med lave statsrenter.

Mangfold og beskyttelse

En annen fordel med å investere i eiendom er diversifiseringspotensialet. Eiendom har en lav, og i noen tilfeller negativ, korrelasjon med andre store aktivaklasser – noe som betyr at eiendom vanligvis stiger når aksjer faller. Dette betyr at å legge til eiendom i en portefølje kan redusere volatiliteten og gi høyere avkastning per risikoenhet. Jo mer direkte eiendomsinvesteringen er, desto bedre er sikringen: Direkte børsnoterte kjøretøy som REITs gjenspeiler den generelle ytelsen til aksjemarkedet.

Fordi de har fysisk støtte, har direkte eiendom også få principal-agent-konflikter, eller i hvilken grad investorens interesser avhenger av integriteten og kompetansen til forvaltere og skyldnere. Mer indirekte investeringsformer gir også en grad av beskyttelse. REITs krever for eksempel at en minimumsprosent av inntekten (90%) utbetales som utbytte.

Inflasjonssikring

Inflasjonssikringsevnen til eiendom stammer fra den positive korrelasjonen mellom vekst i bruttonasjonalprodukt (BNP) og etterspørsel etter eiendom. Ettersom økonomien ekspanderer, øker etterspørselen etter eiendom leieprisene, noe som igjen fører til høyere kapitalverdier. Som et resultat har eiendommer en tendens til å opprettholde kapitalens kjøpekraft ved å overføre noe av inflasjonspresset til leietakere og absorbere noe av inflasjonspresset i form av kapitalvekst.

Kraften til innflytelse

I tillegg til REIT-er, gir investering i eiendom investorer et verktøy som aksjemarkedsinvestorer ikke kan: utnytte. Utnytting betyr å bruke gjeld til å finansiere større kjøp enn kontantene du har. Med mindre du kjøper på margin, hvis du ønsker å kjøpe en aksje, må du betale hele verdien av aksjen når du legger inn bestillingen. Allikevel er prosentandelen du kan låne fortsatt langt mindre enn eiendom, takket være en magisk finansieringsform som kalles et boliglån.

De fleste tradisjonelle boliglån krever en 20% forskuddsbetaling. 9 Men, avhengig av hvor du bor, kan du kanskje finne et boliglån for så lite som 5%. Dette betyr at du betaler en brøkdel av den totale verdien og du kontrollerer hele eiendommen og egenkapitalen i den. Selvfølgelig vil beløpet på boliglånet ditt påvirke hvor mye eierskap du faktisk har i eiendommen, men når dokumentet er signert, kan du kontrollere det.

Dette oppmuntrer eiendomsmegler og utleiere. De kan ta opp et nytt boliglån i hjemmet sitt og sette ned en forskuddsbetaling på to eller tre andre eiendommer. Enten de leier ut disse eiendelene for å få leietakere til å betale boliglånene sine, eller venter på en mulighet til å selge dem med fortjeneste, kontrollerer de eiendelene, selv om de bare betaler en brøkdel av den totale verdien.

Hvordan legger jeg til en eiendom i porteføljen min?

I tillegg til å kjøpe eiendom direkte, kan vanlige investorer også kjøpe REITs eller fond som investerer i REITs. REITs er kollektive investeringer som eier og/eller forvalter eiendom eller eier boliglån.

Hvorfor blir eiendom sett på som en inflasjonssikring?

Eiendomsprisene har en tendens til å stige med inflasjonen. Det er fordi inflasjon øker kostnadene for boligbyggere, som må veltes over på kjøpere av nye boliger. 10 Eksisterende eiendommer øker også med inflasjonen. Å holde et boliglån med fast rente gjør de faste månedlige betalingene dine mer overkommelige når inflasjonen øker. Som utleier kan du også øke husleien for å holde tritt med inflasjonen.

Hvorfor påvirkes eiendomsprisene av rentene?

Fordi eiendom er en så stor og dyr eiendel, kreves det ofte låneopptak for å finansiere kjøpet. På grunn av dette gjør renteøkninger boliglånsbetalinger på nye lån (eller eksisterende justerbare lån som ARM) dyrere. Dette kan avskrekke kjøpere som må vurdere de månedlige kostnadene ved å flytte eiendommen.

Endelig resultat

Eiendom kan være en solid investering med potensial til å generere jevn inntekt og bygge formue. En ulempe med å investere i eiendom er imidlertid illikviditet: den relative vanskeligheten med å konvertere eiendeler til kontanter og kontanter til eiendeler.

I motsetning til en aksje- eller obligasjonstransaksjon som kan gjennomføres på sekunder, kan en eiendomstransaksjon ta måneder å fullføre. Å finne den rette motparten kan ta uker, selv ved hjelp av en megler. Selvfølgelig tilbyr REITs og eiendomsfond bedre likviditet og bedre markedspriser. Imidlertid kommer de på bekostning av høyere volatilitet og lavere diversifiseringsfordeler, siden de er mye mer korrelert med det totale aksjemarkedet enn direkte eiendomsinvesteringer.

Som med enhver investering, bør du holde forventningene dine realistiske og gjøre lekser og research før du tar noen avgjørelser.

Lære mer:

Annonser