Hvis du ser på TV, har du sannsynligvis sett kjente stemmer som skuespilleren Tom Selleck hevde omvendte boliglån som et uvurderlig verktøy for enhver pensjonist. Imidlertid har hvert finansprodukt to sider, så vei nøye fordeler og ulemper med et omvendt boliglån.
Hva er et omvendt boliglån?
Et omvendt boliglån lar huseiere over 62 år konvertere eiendomskapital til kontanter.
Det store flertallet av omvendte boliglån er forsikret av Federal Housing Administration (FHA), noe som betyr at hvis låntakeren misligholder gjelden, vil den bli tilbakebetalt ved hjelp av FHA-reserver.
Regjeringen omtaler omvendte boliglån som «HECM» eller boliglån, og låntakere må betale en forhåndsforsikringspremie og en årlig premie på 0,5% av det utestående lånet for å delta. Disse premiene brukes til å finansiere FHAs reserver.
I tillegg til FHA-garanterte omvendte boliglån, er det to andre typer:
Proprietære omvendte boliglån - Disse er tilgjengelige gjennom private långivere og er ikke underlagt FHA-kredittlinjer.
Enkeltformål omvendte boliglån – Disse er mindre vanlige, og pengene du får fra et av disse boliglånene kan bare brukes til ett bestemt formål, f.eks. B. Pusse opp en del av huset eller betale eiendomsskatt. Du kan finne disse alternativene gjennom enkelte statlige og lokale myndigheter og ideelle organisasjoner.
Hvordan fungerer et omvendt boliglån?
Et omvendt boliglån lar deg få penger uten å betale regningene dine med en gang.
Tenk på denne regnestykket: I et tradisjonelt boliglån, hvis du låner $100.000 til en fast rente på 6.71% i 30 år, vil du betale $648 per måned (hovedstol og renter). Hvis du låner $100 000 i et omvendt boliglån, er den nødvendige månedlige hovedstolen og rentebetalingen null.
For godt til å være sant? OK da. Du vil fortsatt skylde penger. Du trenger ikke betale tilbake pengene før du selger huset, flytter ut eller dør. Hvis sistnevnte er slutten på ditt omvendte boliglån, forblir ansvaret for å betale gjelden hos din ektefelle eller arvinger, som kan bli nødt til å selge boligen.
I vårt $100 000 boliglån eksempel betaler låntakeren ca $648 per måned. Av det betales ca $69 den første måneden for å redusere lånesaldoen. Resten av betalingen - omtrent $447 - er renter, eller det utlåneren belaster deg for å låne penger - pluss en beregnet gjennomsnittlig eiendomsskatt, som varierer etter region. Betalingsplanen fortsetter månedlig, med flere hovedbetalinger og mindre renter over tid, inntil lånetiden utløper.
Omvendte boliglån reversere denne prosessen. I stedet for å betale månedlig, trenger du ikke betale noe. Det betyr imidlertid ikke at lånet er gratis. Rentekostnadene legges til boliglånssaldoen, slik at saldoen øker i den andre måneden. Siden lånesaldoen nå er litt større og rentekostnaden noe høyere, fortsetter denne prosessen inntil lånet er tilbakebetalt. Denne tilbakebetalingen skjer vanligvis innen et år etter flytting eller død.
Fordeler med et omvendt boliglån
Du kan bedre administrere pensjonsutgiftene dine
Mange seniorer har et betydelig fall i inntekt etter pensjonering, og månedlige tilbakebetalinger kan være deres største utgift. Et omvendt boliglån lar deg supplere din reduserte inntekt og fortsette å betale regningene dine.
Du trenger ikke å flytte
I stedet for å forlate hjemmet ditt, lar et omvendt boliglån deg bli gammel på plass (og muligens holde deg nær venner og familie). Mens omvendt boliglån har kostnader, kan det i det lange løp være billigere å få et omvendt boliglån enn å flytte og kjøpe en annen bolig eller leie et nytt sted.
Du trenger ikke betale skatt av inntekten din
Inntekten du får fra et omvendt boliglån beskattes ikke fordi skattemyndighetene vurderer pengene "fra lånet." Skatteregler kan imidlertid være komplekse, så sørg for å konsultere en skatteekspert før du tar et omvendt boliglån.
Du er beskyttet hvis saldoen overstiger verdien av boligen din
Ettersom den omvendte boliglånsbalansen vokser over tid, har den potensialet til å overstige den virkelige markedsverdien til eiendommen. Gjeldsbeløpet som skal betales kan imidlertid ikke overstige eiendommens verdi, da et omvendt pantelån er et eksempel på non-regress finansiering. Som et resultat, i dette tilfellet, kan ikke panteutlåner gjøre noen krav mot dine andre eiendeler eller dine arvinger.
Din arving har et valg
Omvendte boliglån tillater låntakere å foreta tidlig tilbakebetaling, men slutter vanligvis når låntakeren flytter, selger boligen eller dør. Ved skifte har arvingene flere alternativer: de kan selge eiendommen for å betale ned gjelden og bringe egenkapitalen over lånesaldoen; hvis eiendommen er verdt nok, kan du beholde boligen og refinansiere saldoen til det omvendte boliglånet, eller hvis gjelden overstiger verdien av eiendommen, kan arvingen gjøre opp lånet ved å returnere eiendommen til utlåner. Långiveren kan deretter sende inn et krav mot forsikringsselskapet (nesten alltid FHA) for den ubetalte saldoen.
Ulemper med omvendte boliglån
Du må betale for det
Kostnaden for et omvendt boliglån inkluderer lånegebyrer (opptil $6 000 i startgebyr, avhengig av størrelsen på lånet ditt), FHA-forsikringsgebyrer og sluttgebyrer. Disse kostnadene kan legges til lånesaldoen; Dette betyr imidlertid at låntakeren vil ha mer gjeld og mindre egenkapital. Du betaler også et ekkelt månedlig servicegebyr, som kan øke med opptil $35 hvis renten din justeres månedlig.
Du kan ikke trekke renter fra skatten før du betaler ned på lånet
Boliglånsrenter kan trekkes fra skatt når du betaler ned på boliglånet, men du kan ikke trekke fra renter på omvendt boliglån hvert år. Denne fordelen får du først når du faktisk betaler ned på lånet.
Du kan utilsiktet bryte andre programkrav
Kort sagt, et omvendt boliglån kan føre til at du bryter grensene dine for Medicaid og Supplemental Security Income (SSI)-programmet. Det er komplisert, så sørg for å konsultere en geriatrisk rettighetsadvokat eller juridisk klinikk før du ser etter et omvendt boliglånsprogram.
Hjemmet ditt kan være på tvang
Siden omvendte boliglån ikke krever månedlige avdrag og rentebetalinger, virker foreclosure umulig. Dette er imidlertid ikke tilfelle; Foreclosures kan oppstå hvis du ikke overholder eiendomsskatt, huseierforsikring eller nødvendige HOA-avgifter.
Du kan kanskje ikke navigere i tilstandsendringer
Omvendte boliglån kan være kompliserte, og når statusen din endres, kan alternativene dine omvendte boliglån også gjøre det. Hvis du for eksempel går til langtidspleie, vil du fortsatt bli ansett som hjemmehørende? Hvis du gifter deg etter å ha fått omvendt boliglån, må ektefellen din flytte ut av eiendommen når du dør? For mer informasjon om disse og andre problemer, er det bedre å snakke med et lån, en advokat som spesialiserer seg på seniorers rettigheter, eller kontakte en gratis juridisk klinikk.
Hvem er en god kandidat for et omvendt boliglån?
Er et omvendt boliglån virkelig en god idé gitt den potensielle kompleksiteten og risikoen for å sette boligen i fare? For noen huseiere kan svaret være ja:
Hvis du planlegger å bo hjemme på lang sikt – siden du vil betale ekstra sluttkostnader gjennom et omvendt boliglån, må du være hjemme lenge nok til å rettferdiggjøre kostnadene. Så hvis du er 62, har en lang levetid og tror at din nåværende beliggenhet er ditt evige hjem, kan et omvendt boliglån være fornuftig. Og hvis du bor i et marked hvor eiendomsverdiene stiger raskt, kan eiendommen din være verdt mer når du eller dine arvinger betaler ned lånet.
Når du trenger mer penger til daglige utgifter - hvis du sliter med å håndtere pensjonsutgifter, kan et omvendt boliglån hjelpe deg med å ha kontantene klare til å håndtere disse oppgavene. Med konsumprisindeksen som reflekterer kraftige økninger i mange utgiftskategorier som mat og bensin, kan dette være ditt umiddelbare behov.
Hvem er de dårlige kandidatene for omvendte boliglån?
Det er mange tegn på at et omvendt boliglån ikke er et godt alternativ:
Hvis du planlegger en flytting - husk at du trenger en lang rullebane for å gjøre det verdt å betale alle sluttkostnader, boliglånsforsikringspremier og andre utgifter. Så hvis du tror du snart kan flytte til et nytt sted eller redusere til et mindre sted, hold deg unna omvendte boliglån.
Trenger du å flytte av helsemessige årsaker - et omvendt boliglån krever at du bor hjemme, noe som betyr at du flytter til et sykehjem eller en form for omsorgsboliger kan føre til at du må betale ned på lånet. Hvis du hele tiden er bekymret for helsen din, kan det være lurt å unngå et omvendt boliglån.
Men hvis du sliter med å betale de andre kostnadene til hjemmet ditt - en av de viktigste komponentene i et omvendt boliglån er din evne til å betale eiendomsskatt og huseierforsikring. Og hvis du har slitt med å skaffe penger til disse grunnleggende utgiftene, bør det ikke være på bordet å øke gjelden din.
Slik får du et omvendt boliglån hvis det passer for deg
Hvis du har veid alle fordeler og ulemper og tror et omvendt boliglån er bra for deg, er det slik for å få det:
Se om du kvalifiserer. For å få et omvendt boliglån må du oppfylle noen viktige krav: Du må være minst 62 år gammel, bo i ditt eget hjem og ha betydelige eiendeler (vanligvis minst 50%).
Møt en HUD-godkjent finansiell rådgiver. Fordi omvendte boliglån er så komplekse, må du møte en ekspert som kan veilede deg gjennom alle alternativene dine.
Sammenlign flere långivere. Hver långiver er forskjellig og tar forskjellige gebyrer. Sørg for å sjekke ut en rekke alternativer for å finne de laveste inngangs- og oppgjørskostnadene, samt de mest konkurransedyktige prisene.
Diskuter dette med dine arvinger. Hvis du planlegger å overlate eiendommen din til noen i husstanden din, bør du diskutere din omvendte boliglånsplan med dem. Sørg for at de forstår hva det betyr og hva du skal gjøre når du dør.
Bottom Line: Bør du få et omvendt boliglån?
Omvendte boliglån har ikke et perfekt rykte på grunn av noen svindel rettet mot intetanende seniorer. Selv anerkjente selskaper prøver å lure huseiere til å ta opp omvendte boliglån gjennom uærlig markedsføring: Consumer Financial Protection Bureau saksøker og treffer American Advisors Group med maksimalt $1,1 millioner i slutten av 2021. Straff for et av de omvendte boliglånsnavnene. for villedende markedsføring.
Så den enkle regelen er: Vær veldig, veldig forsiktig med å sette hjemmet ditt i fare.
Så lær mer:
- American Express Centurion Black Card anmeldelse
- X1 kredittkort – Sjekk hvordan du søker.
- Destiny Credit Card – Slik bestiller du online.
- Delta Skymiles® Reserve American Express-kortgjennomgang – Se mer.
- AmEx fokuserer på kundeopplevelse med ny brukskonto og redesignet applikasjon
- Oppdag it® Rewards-kortbelønninger se hvordan det fungerer
